Deze samenvatting is gebaseerd op het studiejaar 2013-2014.

Asser 5* - Hoofdstuk 10

Het appartementsrecht is zakelijk recht, dat is geregeld in titel 9 van boek 5. Onder een appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de gemeenschappelijke gerechtigheid tot een gebouw, stuk grond, of een erfpachts- of opstalrecht, dat de bevoegdheid inhoudt tot het exclusieve gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Deze definitie is terug te vinden in artikel 5:106 lid 4 BW.

Behalve eigendom kunnen ook de rechten van erfpacht en opstal in een splitsing betrokken worden. Daarvoor is wel toestemming nodig van de bloot-eigenaar. Zie hiervoor artikel 5:106 lid 7 BW! Vruchtgebruik is, gezien het tijdelijke karakter van dit recht, niet voor splitsing in appartementsrechten vatbaar. Een erfdienstbaarheid is ook niet vatbaar voor splitsing in appartementsrechten. Indirect kan dit wel het geval zijn. Tot slot kan ook eigendom dat belast is met een beperkt recht, gesplitst worden.

Indien iemand eigenaar is van een perceel grond en erfpachter of opstaller van een aangrenzend)perceel, kan hij het gehele complex in één splitsing betrekken. Zie artikel 5:144 lid 1 BW. Het appartementsrecht is enerzijds het recht van een aandeel in een gebouw en anderzijds verschaft het een exclusief recht op het gebruik van een privé-gedeelte. Dit exclusieve recht op gebruik is een afhankelijk recht.

Het recht van gebruik is geen eigendom , maar toch van goederenrechtelijke aard. Het recht van gebruik vloeit voort uit het eigendomsrecht en is geen afzonderlijk recht.

Uit dit onzelfstandig karakter vloeit voort, dat geen levering mogelijk is van dit gebruiksrecht of een gedeelte ervan. Op grond van artikel 5:120 BW is verhuring of ingebruikgeving van de ruimte die voor privédoeleinden bestemd wel mogelijk.

Op welk gedeelte het exclusief recht van gebruik precies betrekking heeft, blijkt uit de splitsingstekening.

Naast het exclusief gebruiksrecht heeft een appartementseigenaar uiteraard ook het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Ook de gemeenschappelijke ruimten blijken uit de splitsingstekening.

Het lidmaatschap van de verplichte Vereniging van Eigenaars (VvE) is van rechtswege aan het appartementsrecht verbonden. Zie hiervoor artikel 5:125 lid 2 BW. De VvE is een rechtspersoon. Zie hiervoor artikel 5:124 BW.

Een VvE wordt opgericht bij de akte van splitsing en heeft enkele bijzondere kenmerken, die haar onderscheiden van de (gewone) vereniging met volledige rechtspersoonlijkheid van boek 2. Zie hierna onder nr. 427 e.v., alsmede nr. 519 e.v. Het lidmaatschap van de VvE is kwalitatief: men wordt lid bij de verwerving van het appartementsrecht en dit lidmaatschap eindigt van rechtswege bij vervreemding daarvan.

Een extra (kwalitatief) lidmaatschap van een andere vereniging of een coöperatie is mogelijk. Dit staat in artikel 5:112 lid 3 BW. Dit is van belang indien een deel van de appartementseigenaars bepaalde belangen heeft, die de overige eigenaars niet hebben. Denk bijvoorbeeld aan de eigenaars van appartementsrechten met de bestemming winkelruimte in een winkel-woongebouw (winkeliersvereniging).

De combinatie van de bevoegdheden die gezamenlijk een appartementsrecht vormen, kan als een zelfstandig zakelijk recht beschouwd worden.

De splitsing in appartementsrechten is niet gelijk met de vestiging van een beperkt recht. Er is immers geen moederrecht.

Splitsing in appartementsrechten is de enige door de wet toegestane opsplitsing van de eigendom in een aantal nieuwe zelfstandige zakelijke rechten.

Aan een appartementsrecht kan een mandelige zaak verbonden worden (bijv. een zwembad ten behoeve van de eigenaars/bewoners). Ook kan een appartementsrecht tot een mandelige zaak gemaakt worden .

Het appartementsrecht heeft een dualistisch karakter. Zo lang er één eigenaar is, kan het nog gezien worden als een bijzonder zakelijk genotsrecht; zodra er meer eigenaars komen, is het tegelijk een recht van mede-eigendom (een bijzondere vorm van gemeenschap).

De appartementseigenaars dienen bij de uitoefening van hun rechten zich jegens elkander te gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.

Volgens artikel 5:106 lid 4 BW wordt de gerechtigde tot een appartementsrecht aangeduid als appartementseigenaar.

Op grond van artikel 5:113 lid 1 BW zijn de aandelen waarvoor ieder der eigenaars in de gemeenschap gerechtigd is, in beginsel gelijk, tenzij bij de akte van splitsing anders bepaald wordt (dit is meestal het geval).

Privé-gedeelten zijn de gedeelten van een gebouw en/of de grond, die blijkens hun inrichting of aanduiding bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dit staat vermeld in artikel 5:106 lid 4 BW.

Als aan een te splitsen registergoed een contractuele mandeligheid is verbonden zal deze niet in de splitsing kunnen worden betrokken (artikel 5:60 BW). Een mandelige zaak is - los van het 'moedererf' - wel vatbaar voor een afzonderlijke splitsing in appartementsrechten.

Het is mogelijk om appartementsrechten onder te splitsen. Zie hiervoor artikel 5:106 lid 3 BW.

Samenvoeging van twee of meer appartementsrechten tot een groter appartementsrecht zal slechts kunnen door wijziging van de oorspronkelijke akte van splitsing en de daaraan gehechte tekening (artikel 5:144 lid 1 onder c BW). Wijziging van de akte van splitsing wordt vaak achterwege gelaten, omdat het vaak weer kan worden hersteld in de oude toestand.

Splitsing van een recht van erfpacht of opstal

Behalve de eigenaar is ook de erfpachter of opstaller bevoegd zijn recht op een gebouw met toebehoren en op de daarbij behorende grond met toebehoren te splitsen in appartementsrechten (artikel 5:106 lid 1 BW). Hij is pas bevoegd nadat hij toestemming heeft gekregen van de grondeigenaar. Deze toestemming worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter (artikel 5:106 lid 7 BW).

Wanneer een recht van erfpacht of opstal in de splitsing wordt betrokken, wordt de voldoening van de canon of retributie aangemerkt als een deelbare schuld die voor rekening komt van de gezamenlijke appartementseigenaars (artikel 5:113 lid 2 jo. 5:115 BW). Dit betekent dat ook de VvE voor de verschuldigde canon of retributie aansprakelijk is (artikel 5:113 lid 4 en 5 BW jo. 5:115 lid 2 BW).

Krachtens art. 5:116 lid 2 BW kan vervallenverklaring van een recht van erfpacht of van opstal dat in de splitsing betrokken is, slechts worden uitgesproken wanneer gedurende de in die bepaling genoemde tijd de gehele canon/retributie onbetaald gebleven is. Krachtens art. 5:87 BW kan ook de erfpacht worden opgezegd indien de erfpachter (of opstaller krachtens 5:104) in ernstige mate te kort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.

Splitsing van een toekomstig gebouw

Ook een gebouw dat in aanbouw of in zijn geheel nog niet is gebouwd, kan worden gesplitst. Zie hiervoor artikel 5:107 BW. In dat geval zal de splitsing in appartementsrechten ontstaan op het moment van de publicatie van de akte van splitsing in de openbare registers. Het is vereist dat het recht van iedere appartementseigenaar op het moment van splitsing al vaststaat. Dit is mogelijk doordat voor de splitsing de kadastrale goedkeuring noodzakelijk is van een tekening die de begrenzing aangeeft van de (huidige dan wel toekomstige) privé-gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond. Zie hiervoor artikel 5:109 lid 2 BW. Als de eigendom, of een recht van erfpacht dan wel opstal, is gesplitst volgens artikel 5:107 BW, ontstaan er net als bij de splitsing van artikel 5:106 BW, aandelen die een zelfstandig karakter dragen en daardoor als zakelijke rechten (appartementsrechten) worden beschouwd.

Wijze waarop de splitsing tot stand komt

Splitsing in appartementsrechten geschiedt op grond van artikel 5:109 lid 1 BW door een daartoe bevoegde door middel van een hiertoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers.

Indien de splitsing heeft plaatsgevonden door een persoon die niet bevoegd was, dan leidt dit tot nietigheid van de splitsingshandeling. Toch biedt de wet de mogelijkheid tot bescherming als er een appartementsrecht is overgedragen aan een derde of op dit appartementsrecht een beperkt recht is gevestigd. Zie hiervoor artikel 5:110 lid 1 BW. Voor de toepassing van deze bepaling is wel vereist dat de persoon die tot overdracht van een appartementsrecht wil overgaan, (inmiddels) beschikkingsbevoegd is (geworden). Een andere belangrijke bescherming tegen onbevoegdheid van degene die splitst vindt men in artikel 5:144 BW. De splitsing is dan niet nietig, maar de kantonrechter kan bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd dan wel dat de splitsing wordt opgeheven.

De wet somt enige vereisten op, waaraan de inhoud van de akte van splitsing ten minste moet voldoen (artikel 5:111 BW). Naast de kadastrale aanduiding moet in de akte van splitsing ook worden vermeld wie eigenaars van de te vormen appartementsrechten zullen zijn.

Aan de akte van splitsing wordt een tekening gehecht. De splitsingstekening neemt een centrale plaats in.

Het reglement

In artikel 5:112 BW geeft de wet een regeling over de inhoud van het reglement. Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen bepalingen die het reglement moet bevatten en bepalingen die het reglement kan bevatten. Vaak wordt daarbij gebruik gemaakt van een model-reglement (artikel 5:111 sub d BW).

Bij niet-naleving van de bepalingen van het reglement zal door de VvE kunnen worden opgetreden tegen de eigenaar die deze overtreedt (artikel 5:126 lid 3 BW). Het reglement en de verdere inhoud van de splitsingsakte zijn verbindend óók tegenover rechtverkrijgenden onder bijzondere titel.

Onder de bepalingen die in het reglement kunnen worden opgenomen kan, valt een regeling krachtens welke aan alle of aan bepaalde appartementsrechten mede verbonden is het lidmaatschap van een andere, nader in het reglement omschreven vereniging of coöperatie, voor zover dit lidmaatschap in overeenstemming is met de statuten van die vereniging of coöperatie (artikel 5:112 lid 3 BW).

Gevolgen van de splitsing

Rust op het ogenblik van de inschrijving van de akte van splitsing een hypotheek, een beslag of een voorrecht op alle in de splitsing betrokken registergoederen, dan rust dit verband, beslag of voorrecht van dat ogenblik af op elk der appartementsrechten voor de gehele schuld (artikel 5:114 lid 1 BW).

Andere beperkte rechten dan hypotheek blijven na een splitsing ongewijzigd bestaan (artikel 5:114 lid 3 BW).

De splitsing heeft ook gevolgen voor de verplichtingen van de eigenaars jegens elkaar tot het instandhouden van het gebouw. De eigenaar zijn namelijk jegens elkaar verplicht de bouw, inrichting en inrichting of aanduiding van de grond in stand te houden in overeenstemming met de akte van splitsing. Zie hiervoor artikel 5:108 BW. De splitsing heeft niet alleen gevolgen voor de verplichtingen van de eigenaars jegens elkaar, maar ook voor de in de splitsing betrokken goederen. Zo kan een appartementsrecht als een zelfstandig registergoed worden overgedragen, bezwaard en uitgewonnen. Maar de in de splitsing betrokken goederen kunnen hun karakter van zelfstandig object wel verliezen. Zie hiervoor artikel 5:117 BW.

Rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars

Een eigenaar is bevoegd zijn privé-gedeelte zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, met inbegrip van het hem toekomende medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten (artikel 5:120 lid 1 BW).

Een eigenaar mag zonder toestemming van de overige appartementseigenaars in zijn privé-gedeelte veranderingen aanbrengen, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. (artikel 5:119 lid 1 BW). De eigenaar is verplicht de VvE op de hoogte te brengen vaan de door hem aangebrachte verandering.

Iedere eigenaar heeft het genot van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, artikel 3:169 BW. De VvE voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de privé-gedeelten (artikel 5:126 lid 1 BW).

Vervreemding en bezwaring van het appartementsrecht

Overgang onder bijzondere titel of toedeling van een appartementsrecht omvat, voor zover niet anders bepaald, mede de als appartementseigenaar verkregen rechten (artikel 5:122 BW).

Een appartementseigenaar kan zijn recht met een recht van erfpacht bezwaren (artikel 5:118a). Ook zal het mogelijk zijn dat een appartementseigenaar een recht van opstal verleent (artikel 5:118a BW).

Wanneer de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van het desbetreffende privégedeelte eindigt (bijvoorbeeld door een opheffing van de splitsing), zal het daarop gevestigde recht van erfpacht of opstal tenietgaan.

Ten slotte kan een appartementsrecht worden bezwaard met hypotheek (artikel 3:227 BW).

Verhuur en andere vormen van ingebruikneming van het privégedeelte

Een eigenaar is (met inachtneming van het reglement) bevoegd het hem toekomende privé-gedeelte aan een ander te verhuren of in gebruik te geven, met inbegrip van het hem toekomende medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. Zie hiervoor artikel 5:120 lid 1 BW. Een dergelijke verplichting tot verhuur via een daartoe aangewezen beheerder is geldig, mits de betreffende verplichting in het reglement is opgenomen. Dit volgt uit het arrest VvE Ameland State/Mink.

Op grond van artikel 5:112 lid 4 BW kan het splitsingsreglement regels geven voor het gebruik, beheer en onderhoud hiervan. Deze voorschriften zijn ook bindend voor een gebruiker, zoals een huurder (artikel 5:120 lid 2 BW).

Een na het tot stand komen van de huurovereenkomst ingeschreven reglementsbepaling geldt niet tegenover de huurder, tenzij hij daarin heeft toegestemd. (artikel 5:120 lid 3 BW).

De Vereniging van Eigenaars (VvE)

Bij de splitsing zal een Vereniging van Eigenaars ontstaan, waarvan de appartementseigenaars van rechtswege lid worden.

Art. 5:124 BW bepaalt dat de VvE een rechtspersoon is.

De wet bepaald in artikel 5:112 BW welke bepalingen de statuten van de VvE in ieder geval moeten bevatten. Aan het lidmaatschap is stemgerechtigdheid verbonden (artikel 5:125 lid 2 BW). De aandelen in mede eigendom zijn in beginsel van gelijke grootte, tenzij de akte van splitsing anders bepaalt, artikel 5:113 BW. Het lidmaatschap eindigt wanneer iemand geen appartementseigenaar meer is.

Een besluit van de vergadering van eigenaars kan op verzoek van iedere appartementseigenaar of andere stemgerechtigde door de kantonrechter worden vernietigd wegens strijdigheid met de wettelijke bepalingen (artikel 5:130 BW jo. 2:15 BW).

De VvE voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de privé-gedeelten, en ziet toe op de nakoming van de verplichtingen van de appartementseigenaars. Dit staat vermeld in artikel 5:126 BW.

Hoewel de VvE een rechtspersoon is, bestaan er een aantal verschillen tussen de vereniging van de VvE en de ‘gewone’ vereniging van boek 2 BW. Zo kan de VvE slechts worden opgericht bij het reglement bij de akte van splitsing. Daarnaast is het lidmaatschap van de VvE kwalitatief doordat het van rechtswege verbonden is aan het appartementsrecht. Opzegging van het lidmaatschap is dan ook niet mogelijk. Tot slot heeft de VvE geen algemene vergadering (zoals de vereniging van boek 2 BW), maar de vergadering van eigenaars. Zie hiervoor artikel 5:127 BW.