On Top/WE Vastgoed - Arrest

HR 22 februari 2008, LJN BC3294; WR 2008/51 

On Top/WE Vastgoed        

Conclusie A-G Wesseling-Van Gent           

In cassatie staat vast dat WE Vastgoed haar opzegging van de huurovereenkomst primair heeft gebaseerd op noodzakelijk duurzaam persoonlijk gebruik. Deze opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 onder b BW vereist (i) persoonlijk gebruik, (ii) duurzaam gebruik en (iii) het daartoe dringend nodig hebben van het verhuurde, hetgeen door de verhuurder gesteld en aannemelijk gemaakt dient te worden. Indien de rechter op basis van alle omstandigheden van het geval tot het oordeel komt dat de verhuurder daarin is geslaagd, is er geen plaats meer voor een afweging van het aldus vastgestelde belang van de verhuurder tegen het belang van de huurder bij voortzetting van het gebruik van het verhuurde en zal de rechter de door de verhuurder gedane vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, moeten toewijzen.      

Het hof heeft geoordeeld dat door WE Vastgoed is voldaan aan het hierboven onder (i) genoemde vereiste van persoonlijk gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Het hof heeft vervolgens overwogen dat On Top niet heeft betwist dat het door haar gehuurde duurzaam zal dienen als uitbreiding van het WE Woman-filiaal. Ook aan het hierboven onder (ii) genoemde vereiste van duurzaam gebruik is dus voldaan. Het gaat dan ook uitsluitend nog om het hiervoor onder (iii) genoemde vereiste, ‘het dringend nodig hebben van het verhuurde’.     

Zoals gezegd, behoeft de verhuurder het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de verhuurder dit niet hoeft aan te tonen met objectieve gegevens. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan die bedreiging het hoofd te kunnen bieden. De omstandigheid dat de verhuurder het ontstaan van de dringende behoefte zelf heeft veroorzaakt, vormt geen beletsel voor een beroep op bedoelde opzeggingsgrond. Het feit dat voor de verhuurder alternatieven bestaan, hoeft op zichzelf evenmin aan een beroep daarop in de weg te staan. Dat zal pas het geval zijn als de huurder (concreet) aannemelijk maakt dat het voldoende in de rede ligt om die andere mogelijkheden te benutten.   

Het hof heeft geoordeeld dat WE Vastgoed op grond van de aldaar opgenomen feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat haar bedrijfseconomisch belang is gediend met opzegging van de huurovereenkomst. Voorzover het onderdeel tot uitgangspunt neemt dat de rechter betwiste feiten op de voet van artikel 149 Rv niet aan zijn oordeel ten grondslag mag leggen, verliest het uit het oog dat met de term ‘aannemelijk maken’ zoals in artikel 7:296 lid 1 BW, juist wordt bedoeld dat de rechter niet gebonden is aan de regels van bewijsrecht en dat de rechter een grote vrijheid is gegeven met betrekking tot zijn oordeel omtrent het voldoende vaststaan van de feiten. Het hof kon daarom overwegen dat de omstandigheid dat een of meer van deze omstandigheden door betwisting door On Top niet in rechte is/zijn komen vast te staan, daaraan niet afdoet.  

De conclusie strekt (uiteindelijk) tot verwerping van het beroep.