Boeksamenvatting bij de 7e druk van Hoofdlijnen in het huurrecht van Kloosterman e.a.

Waaruit bestaat de huurwetgeving? - Chapter 1

In het privaatrecht wordt aan rechtssubjecten een grote mate van vrijheid gegeven om hun rechtsverhouding zelf vorm en inhoud te geven. Op een aantal gebieden, in het bijzonder indien de ene contractspartij tegen de andere bescherming behoefde, heeft de wetgever regels gegeven, waarvan niet of nauwelijks kan worden afgeweken. Vooral in die gevallen waarin rechtssubjecten rechtsverhoudingen aangaan voor langere duur is het wenselijk regels te stellen om de economisch zwakkere partij bescherming te bieden. Dit is ook het geval in het huurrecht .

Men treft ook in een zeer duidelijke vorm een regeling aan van de algemene voorwaarden. Deze regeling is ook van belang voor het huurrecht . In zeer veel gevallen maakt immers de verhuurder bij het sluiten van de overeenkomst gebruik van de algemene voorwaarden, die door de huurder worden ‘geaccepteerd’ . Zij de daarbij overeengekomen bedingen echter voor de huurder onredelijk bezwarend, dan kan de huurder op de wijze die de wet daarvoor aangeeft, het betreffende beding vernietigen.

Wat betreft de huur en verhuur van roerende niet-registergoederen vormt Spruijt/Autoverhuur een treffende illustratie van de zojuist beschreven ontwikkeling. De Hoge Raad legde het risisco in dit geval bij de professionele verhuurder: ‘ Wanneer een auto voor betrekkelijk korte tijd is gehuurd van een professionele verhuurder van auto’s en de huurder niet in staat is die auto op het overeengekomen tijdstip weer aan de verhuurder te geven omdat zij is gestolen zonder dat te dier zake sprake is van schuld van de huurder, komt deze tekortkoming van de huurder naar in het verkeer geldende opvattingen in beginsel niet voor zijn rekening’.

Ook gelden er bijzondere regels die in de regeling van de consumentenkoop is opgenomen in titel 7.1 (art.7:5).

Overziet men de wettelijke regelingen, dan kan gezegd worden dat huurbescherming steeds uit twee elementen bestaat. In de eerste plaats de huuropzeggingsbescherming. Indien de verhuurder de huurder de huur wil opzeggen, is hij aan de door de wet veelal limitatief opgesomde gronden gebonden. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan zal de kantonrechter daaromtrent een oordeel moeten vellen. In de tweede plaats is er het element van de huurprijsbescherming. Huuropzeggingsbescherming zonder huurprijsbescherming zou betekenen dat de huurder die niet instemt met een huuropzegging, door een forse huurprijsverhoging die de verhuurder hem nadien ‘oplegt’, de facto toch tot ontruiming zou worden gedwongen; daardoor zou de opzeggingsbescherming illusoir worden gemaakt.

Huuropzeggingsbescherming; van groot belang is wie, nadat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, vervolgens het initiatief moet nemen om het tot een gerechtelijke procedure te laten komen. Hoofdregel is dat de verhuurder het initiatief moet nemen en de gerechtelijke procedure moet beginnen. In art. 230a, dat per 1 augustus 2003 de Huurwet heeft vervangen, is deze lijn voortgezet.

Wat zijn de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het oude recht?

Op een aantal punten is de positie van de huurder versterkt. Zo bepaalt bijvoorbeeld art. 206 lid 3 dat indien de verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim is, de huurder dit verhelpen zelf kan verrichten. De daarvoor gemaakte kosten, voor zover redelijk, kunnen op de verhuurder worden verhaald, desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs te brengen. Van die bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Deze bepaling gaat dan ook verder dan art. 3:299 dat vooraf inschakeling van de rechter vereist. Van groot belang is overigens artikel 242, waarin wordt bepaald dat voor woonruimte van een aantal bepalingen niet kan worden afgeweken.

Eveneens voorziet titel 7.4 in een regeling die betrekking heeft op door de huurder bevoegd aangebrachte veranderingen of toevoegingen aan het gehuurde (art. 215). Ten aanzien van geoorloofde veranderingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan behoeven te worden gemaakt, kan de huurder ex art. 6:212 een vergoeding vorderen (216 lid 3).

Waaruit bestaat overgangsrecht?

Voor de in titel 7.4 opgenomen bepalingen gelden de algemene regels van overgangsrecht, zoals die zijn neergelegd in de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, althans voor zover van die algemene regels niet wordt afgeweken in de bijzondere bepalingen die in titel 8 Overgangswet NBW zijn opgenomen. De hoofdregel houdt in dat de bepalingen van 7.4 vanaf het tijdstip van hun inwerkingtreding ook gelden ten aanzien van huurovereenkomsten die al vóór dat tijdstip waren gesloten, maar dan alleen voor wat betreft de periode na het in werking treden van titel 7.4. Daarbij gelden wel de beperkingen die uit art. 69 Overgangswet NBW voortvloeien. Dat betekent dat tevoren reeds verkregen vorderingsrechten worden geëerbiedigd en dat door de inwerkingtreding van titel 7.4 geen nieuwe vorderingsrechten zijn ontstaan, indien alle feiten die op grond van titel 7.4 daarvoor zijn vereist vóór de inwerkingtreding van titel 7.4 aanwezig waren.

Op grond van art. 205 Overgangswet NBW blijft het oude huurrecht van toepassing op reeds lopende procedures, titel 7.4 blijft dus buiten toepassing in reeds lopende procedures. Bepalingen die in titel 7.4 tot nietigheid of vernietigbaarheid van een beding in een huurovereenkomst leiden, zijn met ingang van het tijdstip van in werking treden van titel 7.4 van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten (art. 206 Overgangswet NBW).

Waaruit bestaan de huurrechtbedingen?

Art. 201-231 zijn de algemene bepalingen, die op alle huurovereenkomsten van toepassing zijn, ongeacht of het object een onroerende of roerende zaak is dan wel een vermogensrecht. Art. 201 lid 1 is van dwingend recht. Wat de huur en verhuur van woonruimte betreft zijn naast de algemene bepalingen (art. 201-231) speciale bepalingen, de zogenaamde woonruimtebepalingen (art. 232-282) van toepassing. Deze zijn van toepassing op: een gebouwde onroerende zaak die als een zelfstandige woning of als niet zelfstandige woning is verhuurd alsmede op de onroerende aanhorigheden. Zowel eengezinswoningen als kamers vallen daaronder.

Voorts zijn deze bepalingen van toepassing op woonwagens en standplaatsen van woonwagens (art. 233).

Huurprijsbescherming; hoofdlijn van art. 246-265 is dat partijen weliswaar vrij zijn de huurprijs te betalen, maar dat jaarlijks beide partijen in het kader van een voorstel tot huurprijsverhoging dan wel huurprijsverlaging de gelegenheid hebben de huurprijs door de huurcommissie en nadien door de kantonrechter te laten toetsen.

In de woonruimtebepalingen zelf is aangegeven in welke gevallen de regels van de huuropzeggingsbescherming dan wel de huurprijsbescherming geheel of gedeeltelijk buiten toepassing blijven. Zie art. 232. Een van de belangrijkste categorieën die in art. 232 als uitzondering genoemd wordt, is de huurovereenkomst ‘welke een gebruik van de woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’ (art. 232 lid 2). ( vb. een kortlopend contract met betrekking tot een zomerhuisje) Let er op, dat de korte duur als zodanig niet beslissend is.

Met ingang van 1 juli 1994 werd bepaald dat de huurprijsregelgeving niet van toepassing is op overeenkomsten van huur en verhuur van zelfstandige woonruimte indien partijen bij de aanvang van de bewoning een huurprijs zijn overeengekomen die hoger is dan de huurtoeslaggrens.

Art. 290-310 BW (middenstandsbedrijfsruimte), deze regeling is van toepassing op de in art. 290 lid 2 omschreven categorieën onroerende zaken; te denken valt daarbij aan winkels, ambachtsbedrijven en het restaurant- en cafébedrijf. Hoofdlijn is dat de huurovereenkomst tien jaar duurt, zij het dat er een zeer beperkte mogelijkheid is om de overeenkomst na vijf jaar te doen beëindigen. Zie ook het stelsel van opzeggingsgronden in art.296 lid 3 en 4 geldt. Wat de huurprijsbescherming betreft; zie art. 303 lid 1. Een ander belangrijk artikel is art. 310. Voorts bepaalt art. 291 lid 2 dat indien partijen in hun overeenkomst van de dwingendrechtelijke regels wensen af te wijken, zij hun afwijkende bedingen aan de rechter ter goedkeuring moeten voorleggen.

Art. 230a BW (overige bedrijfsruimte); anders dan bij de woonruimtebepalingen en de 290-bedrijfsruimtebepalingen, rust in geval van toepasselijkheid van art. 230a op de huurder het initiatief om na opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder het mechanisme dat tot de huurbescherming leidt in werking te stellen. Zegt de verhuurder een 230a – huurovereenkomst op, dan zijn slechts de termijnen zoals opgenomen in art. 228 van toepassing. In art. 230a staat verder de route die gevolgd moet worden wil de gewezen huurder de ontruimingsbescherming effectueren.

Schematisch overzicht

Wettelijke regeling

Art. 201-231 roerende zaken en onroerende zaken , gebouwd op ongebouwd en voorts op vermogensrechten

Art. 232-282 gebouwde onroerende zaken, bestemd voor woonruimte, voorts op woonwagens en standplaatsen van woonwagens

Art. 290-310 bedrijfsruimte in de zin van art. 290 lid 2

Art. 230a gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, noch 290-bedrijfsruimte (kantoren, fabrieken, loodsen, opslagplaatsen, praktijkruimten, beroepsruimten

Wat is de invloed van het vermogensrecht op het huurrecht?

Nietigheid en vernietiging van rechtshandelingen; de strekking van de in titel 3.2 opgenomen regeling omtrent (ver)nietigheid(baar) zou men als volgt kunnen samenvatten; ‘niet meer nietig achten of vernietigen dan strikt noodzakelijk is’. In het huurrecht is een dergelijk uitgangspunt van grote betekenis. Het kan er toe leiden dat in bepaalde gevallen de nietigheid alleen maar werkt ten gunste van de huurder en niet ten gunste van de verhuurder. Ter illustratie zie arrest Hupkes/ Coster.

Een dergelijke aanpak sluit goed aan bij de strekking van art. 3:40 lid 2 tweede gedeelte, waar de minder vergaande sanctie der vernietigbaarheid ten doel heeft het beroep slechts toe te staan aan de zwakkere contractspartij.

Ook het leerstuk van de conversie art. 3:42 is op het gebied van huurrecht een onmisbaar instrument. Met betrekking tot onjuist gehanteerde opzegtermijnen staat de wet op een aantal plaatsen conversie toe, art. 271 lid 6.

Algemene voorwaarden art. 6:231 e.v.; de in art. 6:231 e.v. opgenomen controle is van tweeërlei aard en valt uiteen in de zogenaamde ‘terhandstellingscontrole’ en een ‘inhoudscontrole’. Toepassing van art. 6:236 en 6:237 zal zich derhalve op het gebied van het huurrecht vooral voordoen bij huur van woonruimte.

Redelijkheid en billijkheid art. 6:248; bij huur van woonruimte komt art. 6:248 lid 2 vooral in beeld als het gaat om beëindiging van de huur. Het beroep op huurbescherming kan dan onder omstandigheden in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid. De werking van art. 6:248 is uiteraard niet beperkt tot huur en verhuur van woonruimte, zij het dat de toepassing van art. 6:248 lid 2 naar mate de gelijkwaardigheid van partijen dichterbij komt dan wel de wederpartij van de verhuurder eveneens economische belangen nastreeft, minder snel in het vizier komt. Toepasselijke arresten zijn: Zunder/ Volksbelang , Kinderdagverblijf Snoopy en Hoogenbosch/WE.

Onvoorziene omstandigheden art. 6:258 BW; In dit geval beschikt de rechter over de mogelijkheid de overeenkomst – op verlangen van een der partijen – te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Het begrip ‘onvoorziene omstandigheden’ moeten worden gerelateerd aan de veronderstelling waarvan partijen zijn uitgegaan bij aanvang van de huur. Kernvraag is of de gewijzigde omstandigheden in de overeenkomst zijn verdisconteerd.

Niet relevant is wat partijen hadden kunnen of hadden moeten voorzien omtrent deze omstandigheden.

Zie arresten Aerts/Kneepkens, Briljant Schreuders/ABP en De kring/Wezenbeek.

Wat zijn de bijzondere wetten?

Het algemene vermogensrecht gaat uit van het beginsel van contractvrijheid. Dat heeft ook gevolgen voor het huurrecht. Het staat de verhuurder vrij de woning te verhuren aan wie hij wil. Dat beginsel geldt echter niet onbeperkt. Indien huisvesting schaars is, treedt de overheid regulerend op. Daartoe is op 1 juli 1993 de huisvestingswet (Hvw) in werking getreden. Deze wet biedt de gemeente gereedschap om de woonruimteverdeling te reguleren.

De leegstandswet (Lw) vormde een reactie op het kraken van leegstaande panden. De in art. 15 neergelegde voorwaarden voor de eigenaar van leegstaande (woon)ruimte om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten is van belang. Een centrale rol daarbij speelt het vereiste van een vergunning. Ook de Woningwet (Ww) bevat regels in het belang van de volkshuisvesting. De invalshoek van deze regelgeving betreft het toezicht met betrekking tot bouwen, slopen, gebruik en onderhoud van woningen. De kwaliteitseisen waar woningen aan moeten voldoen, zijn niet vastgelegd in de Ww , maar in het bouwbesluit. Het bereik van de Ww raakt ook het huurrecht, in het bijzonder op het punt van de onderhoudsverplichtingen. Ook bestaat er regelgeving op het gebied van sociale verhuur, zie hiervoor het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).

De overlegwet (WOHV) is een wet die beoogt regels te stellen ter bevordering van het overleg tussen huurders van woongelegenheden en de verhuurder daarvan. De wet bepaalt over welke onderwerpen de verhuurder moet overleggen met zijn huurderorganisatie(s) en welke rechten de huurdersorganisaties hebben.

Wat zijn de vereisten voor een rechtsgeldige huurovereenkomst? - Chapter 2

Wat is de definitie van de overeenkomst (art. 7:201 BW)?

In art. 201 lid 1 staan twee zaken centraal; het in gebruik verstrekken van een zaak en het leveren van een tegenprestatie. Hoofdregel is dat er sprake is van een huurovereenkomst indien in een bepaalde rechtsverhouding deze twee elementen aanwezig zijn, ook als partijen hun overeenkomst anders hebben benoemd en zich niet hebben gerealiseerd dat van huur sprake zou kunnen zijn. Het hangt af van de omstandigheden van het geval of de inhoud van het overeengekomene als huur moet worden gekwalificeerd, aldus Schena/AKGI. Voorbeelden die geen huurovereenkomst betreffen zijn het gebruik (‘huur’) van een taxi, gebruik (‘huur’) van een zitplaats in de schouwburg of gebruik van zitplaats en servies in een café. Degene die de zaak in gebruik ontvangt, zal er veelal belang bij hebben de rechtsverhouding als een huurovereenkomst te beschouwen. De wederpartij daarentegen zal trachten aan te tonen dat er nu juist geen huurovereenkomst werd gesloten.

In gebruik verstrekken

De memorie van toelichting motiveert door erop te wijzen ‘dat het enkele verschaffen van het genot van de zaak zonder aflevering daarvan de overeenkomst nog niet tot huur maakt’. Tevens wordt daarmee de uitdrukking gebracht ‘dat er huur is wanneer de zaak aan de huurder in gebruik is gegeven maar deze door aan hem toe te rekenen omstandigheden verhinderd wordt daarvan ook daadwerkelijk het genot te hebben’. Het gebruik van het gehuurde dient voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd te zijn. Als dat niet het geval is, kan geen sprake zijn van een huurovereenkomst. Illustratief in dat opzicht is Dorvo/Herngreen.

Een actuele ontwikkeling is de huur van flexibele kantoorruimte. Moet de overeenkomst die strekt tot het gebruik van enkele werkplekken in een kantoorruimte als huur worden gekwalificeerd, ook als die werkplekken elke keer verschillen in die zin dat ze zich op andere locaties in het gebouw bevinden? Afhankelijk van de feiten, zal dit vaak wel het geval zijn.

Huur gecombineerd met dienstverlening

Een overeenkomst waarin het gebruik verstrekken wordt gecombineerd met het verlenen van diensten, moet als huur worden aangemerkt tenzij het zwaartepunt van de overeenkomst ligt bij het verlenen van diensten. Een overeenkomst waarin deze combinatie wordt aangetroffen is bijvoorbeeld de hotel- of pensionovereenkomst. In dergelijke overeenkomsten zal meestal geen sprake zijn van huur omdat dienstverlening centraal staat.

Met betrekking tot het element ‘in gebruik verstrekken’ dient nog te worden gewezen op het volgende. Onder het begrip ‘genot’ in de zin van ar. 1584 (oud) thans vervangen door de term ‘gebruik’ (art. 201), kan ook mede bestaan in ‘met anderen gedeeld genot’.

Van gedeeld genot of gebruik is ook sprake in het geval de huurder weliswaar op het moment waarop hij het gebruik heeft een exclusief recht bezit, maar dit gebruik slechts periodiek mag uitoefenen. Men denke daarbij aan orkesten die een of twee dagen per week de beschikking hebben over repetitieruimte annex ruimte om instrumenten op te slaan.

Een aparte categorie wordt gevormd door het in gebruik verstrekken van een onroerende zaak op grond van een publiekrechtelijke regeling. Het enkele feit dat de staat voldoet aan een publiekrechtelijke verplichting om voor een huisvesting te zorgen, betekent niet dat geen sprake kan zijn van huur.

Wat wordt bedoeld met tegenprestatie?

In art. 201 wordt de term tegenprestatie gebruikt om duidelijk te maken dat de huurprijs niet uit een geldsom hoeft te bestaan. De tegenprestatie kan bijvoorbeeld bestaan uit het verrichten van huishoudelijke diensten, het bebouwen van daartoe in gebruik gekregen grond of het verrichten van andere arbeid zoals het onderhouden van het gehuurde. De tegenprestatie dient voldoende bepaalbaar te zijn. Een tegenprestatie kan bestaan uit verzorging van de verhuurder, tenzij het verzorgingselement duidelijk overheerst. Dan is er immers geen sprake van huur, maar van een verzorgingsovereenkomst.

Wat wordt bedoeld met afgrenzing van de huurovereenkomst ten opzichte van aanverwante overeenkomsten?

De bruikleenovereenkomst; wordt een zaak in gebruik gegeven zonder dat er enige tegenprestatie tegenover staat dan is er geen sprake van huur, maar van een bruikleenovereenkomst (art. 7A:177). Neemt de gebruiker de onderhoudsplichten voor zijn rekening dan kan dat worden beschouwd als het verrichten van een tegenprestatie. Maar dat behoeft nog niet steeds mee te brengen, dat de overeenkomst daarmee een huurovereenkomst wordt. Een voorbeeld daarvan is het geval waarbij de gebruiker van het pand slechts bepaalde lasten op zich had genomen, zoals polderlasten, onroerende zaakbelasting en rioolrechten. De kantonrechter kwalificeerde de overeenkomst als een bruikleenovereenkomst.

Is sprake van een overeenkomst gesloten in het kader van ‘kraakwacht’ of ‘anti-kraak’, dan is niet steeds eenvoudig te beoordelen of sprake is van huur of bruikleen. Tevens zou dan sprake kunnen zijn van een overeenkomst tot bewaarneming ( art. 7:603 lid 1). Als een verplichting tot bewoning bestaat, schuift de rechtsfiguur dichter naar de huurovereenkomst toe.

Van bewaarneming kan sprake zijn als de gebruiker ( de kraakwacht) het pand niet nodig heeft voor bewoning omdat hij elders over eigen woonruimte beschikt, maar het accent ligt op bewaking van het pand.

Op het grensgebied van koop en huur bevindt zich ook de lease-overeenkomst. Bij de lease-overeenkomst geeft de leasegever een bepaalde zaak in ‘lease’ aan de leasenemer, de gebruiker van de zaak. Bij de lease-overeenkomst staat de financiering van de zaken waarover de gebruiker wenst te beschikken voorop, in het bijzonder de fiscale en economische aspecten.

Er kunnen een tweetal lease-overeenkomsten worden onderscheiden; de ‘operational’-lease en de ‘financial’- lease. Bij de zogenaamde ‘operational’- lease is het de leasenemer er om te doen dat hij de beschikking krijgt over de roerende of onroerende zaak.

Eigendomsoverdracht wordt niet beoogd. Bij ‘financial’ – lease staat de kredietverschaffing centraal en wenst de leasegever zich de eigendom voor te behouden, althans voor de duur van de economische levensduur van de in gebruik gegeven zaak. Indien er in laatstgenoemd geval een (verplichte) koopoptie bestaat ligt de strekking van de overeenkomst dichter bij de koopovereenkomst dan bij de huurovereenkomst. De operational lease valt vaak onder de werking van het huurrecht. In het bijzonder indien de leasenemer een opzegbevoegdheid behoudt, lijkt sprake van een huurovereenkomst te zijn.

Huurkoop van onroerende zaken

Intentie van huurkoop is de eigendomsoverdracht. De kredietverstrekker stelt de zaak voor een bepaalde periode ter beschikking tegen betaling van een periodieke vergoeding. Huurkoop verschilt van lease door het feit dat de eigendomsoverdracht aan het einde van het traject van rechtswege gebeurt. De gebruiker van de zaak lost de koopsom feitelijk in gedeelten af.

Huurkoop is thans nog geregeld in afdeling 2 van boek 7A van het BW. Art. 7A:1576h lid 1 bevat een definitie van huurkoop als een bijzondere vorm van koop op afbetaling. Op grond van leden 2 en 3 van dat artikel worden alle overeenkomsten met dezelfde strekking aangemerkt als huurkoop.

Kwalificatie en bestemming van het gehuurde

Van doorslaggevend belang bij beantwoording van de vraag welk regime op het gehuurde van toepassing is, is de overeengekomen bestemming. De bestemming die partijen aan het gehuurde hebben gegeven is meestal wel duidelijk. Dit kan anders zijn indien partijen geen uitdrukkelijke afspraken hebben gemaakt over de bestemming en/of de contractuele bestemming niet gelijk is aan het ( eventueel gewijzigde) feitelijk gebruik.

De strekking van de overeenkomst en niet de bewoordingen van het contract zijn van beslissende betekenis. Dit blijkt o.a. uit Amsem/Geelhoed. Indien geen bestemming is overeengekomen dan bepaalt art. 214 dat relevant is het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. De rechtbank Utrecht formuleerde het als volgt: ‘indien uit de huurovereenkomst geen uitdrukkelijke bestemming blijkt, zal uit het feitelijk gebruik en de aard van het gehuurde moeten worden afgeleid voor welk gebruik de ruimte is verhuurd.

Tot slot dient nog gewezen te worden op kwalificatie van het huurobject als roerend of onroerend en als gebouwd of ongebouwd. Dit is immers, naast de bestemming, van doorslaggevend belang bij vaststelling van de toepasselijke regelgeving.

Als het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt ter uitoefening van de landbouw, is geen sprake van huur (art. 201 lid 3), maar van pacht. Pacht is geregeld in titel 5 van boek 7, art. 7:311 e.v. Bij een pachtovereenkomst moet het gaan om een verstrekking ter uitoefening van de landbouw. Daarvan kan slechts sprake zijn als daarbij een economisch oogmerk bestaat.

Bij de beoordeling hiervan moet worden uitgegaan van hetgeen partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, mede in aanmerking genomen de wijze waarop partijen aan de overeenkomst uitvoering hebben gegeven. Zie Erdkamp/DLO.

Wat zijn gemengde overeenkomsten?

Een overeenkomst kan zowel elementen van huur als elementen van een andere overeenkomst in zich dragen. We spreken in dat geval van een gemengde overeenkomst. Bij een gemengde overeenkomst zal bepaald moeten worden welke regels van toepassing zijn indien de regels met elkaar in strijd zijn. Van een gemengde overeenkomst dient te worden onderscheiden de gemengde huurovereenkomst. In laatstgenoemd geval staat vast dat sprake is van huur, maar is de vraag welk huurrechtelijk regime van toepassing is. Thans zal de gemengde overeenkomst worden uitgelegd. Uitgangspunt van art. 6:215 is het cumulatiebeginsel, dat wil zeggen dat als regel de bepalingen van beide benoemde contracten naast elkaar op de rechtsverhouding van toepassing zijn, tenzij de aard van de rechtsverhouding zich daartegen verzet. Vanwege het dwingend karakter van het huurrecht geldt als vuistregel dat in geval van conflicterende bepalingen, de regels van het huurrecht meestal prevaleren, tenzij de andere bepalingen ook van dwingend recht zijn.

Het meest complex zijn de gevallen waarin voor beide benoemde contracten dwingendrechtelijke conflictregels in de wet zijn opgenomen die met elkaar strijden. Doet de zojuist geschetste situatie zich voor, dan is slechts plaats voor de toepassing van één van beide conflictregels en zal slechts de absorptietheorie oplossing kunnen brengen. Naast de cumulatieregel van art. 6:215 en de absorptietheorie dient nog gewezen te worden op de sui generis-theorie, die het gemengde contract als een onbenoemd contract beschouwd, waarop de bepalingen van de benoemde overeenkomsten niet rechtstreeks van toepassing zijn.

Wat is een dienstwoning?

Indien sprake is van een gemengde overeenkomst, waar een arbeidsrelatie deel van uitmaakt, bepaalt art. 7:610 lid 2 dat in geval van conflicterende bepalingen, de regels met betrekking tot de arbeidsovereenkomst prevaleren (absorptive). Bij een combinatie van de overeenkomst van huur en arbeid gelden derhalve in beginsel beide regelingen naast elkaar (art. 6:215) tenzij deze regelingen strijdig zijn met elkaar. In dat geval prevaleert het arbeidsrecht en geldt het huurrecht niet. Een dergelijke vermenging kan zich voordoen bij een dienstwoning, d.w.z. een woning die door de werkgever aan een werknemer met het oog op de te verrichten arbeid ter beschikking is gesteld.

Indien sprake is van een dienstwoning, botst de regeling van het arbeidsrecht met het huurrecht indien de arbeidsovereenkomst eindigt. Op dat moment wenst de werkgever immers dat de werknemer de ter beschikking gestelde woning verlaat. Betekent het einde van de arbeidsovereenkomst tevens dat de werknemer de woning moet ontruimen? Of kan de werknemer, nadat de arbeidsovereenkomst is geëindigd, zich op het dwingende karakter van de huurbepalingen, in het bijzonder op huurbescherming beroepen?

Alvorens deze vraag te kunnen beantwoorden, dient nagegaan te worden of daadwerkelijk sprake is van een gemengde overeenkomst in de zin van art. 6:215. Soms zal de rechtsverhouding zo weinig trekken van huur vertonen, dat in feite geen sprake is van een gemengde overeenkomst. Het arbeidsrecht beheerst dan de gehele rechtsverhouding. Een voorbeeld daarvan is de dierenarts die zo nu en dan een kamer in de praktijk van zijn werkgever ‘bewoont’ op momenten waarop de praktijk voor spoedeisende hulp ‘s avonds en in het weekend bereikbaar moet zijn.

Indien de kenmerken van huur duidelijk aanwezig zijn, zijn er twee mogelijkheden. De door de werknemer bewoonde woning is een ‘echte dienstwoning’ of een ‘oneigenlijke dienstwoning’. Bij een oneigenlijke dienstwoning is sprake van een tweetal overeenkomsten: een arbeidsovereenkomst en een huurovereenkomst. Op de arbeidsovereenkomst is het arbeidsrecht van toepassing en op de huurovereenkomst het huurrecht. Dit betekent dat de werknemer zich ondanks het einde van de arbeidsverhouding toch op de regels van de huurbescherming kan beroepen. Een voorbeeld van een oneigenlijke dienstwoning is de woning die een bedrijf aanbiedt teneinde een werknemer aan te trekken (zgn. ‘lokwoning’).

Op een ‘echte dienstwoning’ is niet het huurrecht, maar het arbeidsrecht van toepassing, oordeelde de HR in 1961 in De Vos/Verenigde Melkbedrijven. De werkgever had aan de werknemer een woning ter beschikking gesteld ‘zulks gedurende de tijd dat de dienstbetrekking (…) bij de NV voortduurt. De Hoge Raad overwoog dat geen kenmerken van huur aanwezig zijn.

De Hoge Raad was derhalve van mening dat de gemengde overeenkomst met betrekking tot een echte dienstwoning geheel door het arbeidsrecht werd beheerst. Thans wordt de materie geregeld door art. 6:215. De regels van het arbeidsrecht en het huurrecht zijn derhalve cumulatief van toepassing. Slechts indien deze regels botsen blijft het huurrecht – voor dat gedeelte – buiten toepassing. In die zin reeds Neervoort/ Hokatex.

Niet steeds eenvoudig is het om de grens te vinden tussen een echte dienstwoning en een oneigenlijke dienstwoning. Criterium; ‘de specifieke werkzaamheden van de arbeider moesten het bewonen van het aangewezen huis noodzakelijk maken’. ‘Echter ook indien de bewoning niet noodzakelijk is voor de uitoefening van de functie, maar in belangrijke mate bijdraagt tot het goed vervullen van de functie, kan er sprake zijn van een ‘echte dienstwoning’. Het oordeel of het bewonen van de woning bijdraagt tot een goede taakvervulling is echter een feitelijk oordeel en afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Soms wordt een echte dienstwoning aangenomen indien de werknemer niet verplicht is op het bedrijfsterrein te wonen, maar hem daartoe wel de mogelijkheid wordt geboden.

In art. 201 lid 1 staan twee zaken centraal; het in gebruik verstrekken van een zaak en het leveren van een tegenprestatie. Hoofdregel is dat er sprake is van een huurovereenkomst indien in een bepaalde rechtsverhouding deze twee elementen aanwezig zijn, ook als partijen hun overeenkomst anders hebben benoemd en zich niet hebben gerealiseerd dat van huur sprake zou kunnen zijn. Het hangt af van de omstandigheden van het geval of de inhoud van het overeengekomene als huur moet worden gekwalificeerd, aldus Schena/AKGI. Voorbeelden die geen huurovereenkomst betreffen zijn het gebruik (‘huur’) van een taxi, gebruik (‘huur’) van een zitplaats in de schouwburg of gebruik van zitplaats en servies in een café. Degene die de zaak in gebruik ontvangt, zal er veelal belang bij hebben de rechtsverhouding als een huurovereenkomst te beschouwen. De wederpartij daarentegen zal trachten aan te tonen dat er nu juist geen huurovereenkomst werd gesloten.

Wat zijn de verplichtingen van de verhuurder? - Chapter 3

Inleiding

Uitgangspunt met betrekking tot de verplichtingen van de verhuurder, is ‘het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verwachten mag’. Of de verhuurder aansprakelijk is voor de omstandigheden die dit genot hebben belet, wordt geregeld met behulp van het begrip ‘gebrek’, dat wordt gedefinieerd in art. 204 lid 2. Ter zake van een gebrek, rusten op de verhuurder de in art 206-208 bedoelde verplichtingen. Daarnaast kent afdeling 2 de verplichting van de verhuurder tot het ter beschikking stellen van het gehuurde.

Ter beschikking stellen van het gehuurde

Huur vormt geen titel tot eigendomsoverdracht. Dat betekent dat de verhuurder – vooropgesteld dat hij de eigendom van de verhuurde zaak heeft – de eigendom behoudt. Het ter beschikking stellen ziet derhalve op het feitelijk ter beschikking stellen van de zaak aan de huurder. Is de verhuurder daartoe niet in staat en is er daarbij sprake van toerekenbaar tekortschieten – de verhuurder had bijvoorbeeld dezelfde zaak tweemaal verhuurd – dan is hij schadeplichtig (art. 6:74). Niet steeds is vereist dat de huurder de feitelijke macht over de zaak verkrijgt. Beslissend is dat de huurder een zodanige beschikking over de zaak krijgt dat hij er het overeengekomen gebruik van kan hebben.

De verhuurder die op de afgesproken datum het gehuurde niet op de overeengekomen wijze ter beschikking stelt – vooropgesteld dat het uitblijven van de prestatie hem kan worden toegerekend – is schadeplichtig en zal de (vertragings)schade die de huurder daardoor lijdt moeten vergoeden (art. 6:85). Ook heeft de huurder het recht de huurovereenkomst te ontbinden (art. 6:265 lid 2).

De verhuurder die het gehuurde niet tijdig ter beschikking stelt, is van rechtswege in verzuim. Het betreft hier een fatale termijn in de zin van art 6:83 sub a. Levert de verhuurder echter gebrekkig, maar wel tijdig op, dan is daarvan geen sprake. In dat geval zal een ingebrekestelling vooraf dienen te gaan aan het intreden van verzuim.

Wat wordt bedoeld met gebrek?

De verhuurder is verplicht tot herstel van gebreken (art. 206). Uitgangspunt daarbij is dat een gebrek een tekortkoming in de zin van art. 6:74 oplevert. De huurder kan derhalve nakoming vorderen van de verplichting tot herstel van de gebreken, ongeacht hoe deze is ontstaan. Daarnaast kan de huurder huurvermindering vorderen door middel van partiële ontbinding van de huurovereenkomst (art. 207). De constatering dat een gebrek een tekortkoming oplevert is echter onvoldoende voor schadeplichtigheid van de verhuurder. Daarvoor is immers ook vereist dat de tekortkoming aan de verhuurder kan worden toegerekend, aldus art. 6:74 lid 1.

Het begrip gebrek

Gebrek is gedefinieerd in art. 204 lid 2. Bedoeld is een ruim begrip te formuleren inhoudende alle omstandigheden die het genot van de verhuurder beperken. Voor het begrip ‘gebrek’ is bepalend het genot dat een huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waar de huurovereenkomst betrekking op heeft. Niet relevant is derhalve het verwachtingspatroon van de onderhavige huurder, maar het verwachtingspatroon van een doorsneehuurder.

Aangezien de definitie van gebrek voor woonruimte van semi-dwingend recht is, is het in beginsel niet meer mogelijk om een minder goed onderhouden woning te verhuren voor een relatief lage huurprijs. Indien een dergelijke overeenkomst wel wordt aangegaan, kan de verhuurder desalniettemin aansprakelijk worden gesteld voor gebreken.

De term gebrek heeft geen betrekking op de verhuurde zaak maar op een prestatie, namelijk de verplichting van de verhuurder tot verschaffing van het genot. Onder het begrip vallen derhalve niet alleen materiële maar ook immateriële gebreken. Ook de situatie waarin de huurder overlast ondervindt kan daarom, als een immaterieel gebrek, in beginsel onder de definitie van art. 204 vallen.

Het begrip gebrek wordt nader ingevuld door het formuleren van een aantal uitzonderingen. Uit art. 204 vloeit voort dat er geen sprake is van een gebrek in geval van:

1. Een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid (art. 204 lid 2).
2. Een de huurder persoonlijk betreffende omstandigheid (art. 204 lid 2).
3. Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht (art. 204 lid 3).
4. Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis (art. 204 lid 3).

Aan de huurder toe te rekenen omstandigheid

Bij een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid kan bijvoorbeeld worden gedacht aan beschadiging van een raam doordat de huurder nalaat het raam te sluiten tijdens een storm.

Persoonlijke omstandigheid huurder

Een huurder die geluidsoverlast van zijn buren ervaart als overlast, terwijl het om normale woongeluiden gaat, heeft een zeer lage tolerantiegrens met betrekking tot geluid. Deze zeer lage tolerantiegrens is een de huurder persoonlijk betreffende omstandigheid. De door de huurder ervaren overlast leidt dus niet tot een gebrek.

Feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht

Stoornissen die voor rekening komen van de huurder, zoals verkeerslawaai of geluidsoverlast vanaf een terras gelegen naast het gehuurde.

Bewering van recht zonder feitelijke stoornis

Bijvoorbeeld een recht van overpad door de tuin van een huurder. Als van dit recht van overpad geen gebruik wordt gemaakt, dan is er geen sprake van een feitelijke stoornis en dus ook geen gebrek.

Wat zijn mogelijke sancties?

Art. 206, 207 en 208 regelen de gevolgen van de aanwezigheid van een gebrek.

Verhelpen (art. 7:206 BW)

De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die niet van de verhuurder gevergd kunnen worden, aldus art. 206 lid 1. Een uitzondering geldt voor de al eerder genoemde ‘kleine herstellingen (art. 206 lid 2).

Verzuim en toerekenbaarheid zijn niet vereist. Wat wel is vereist, is ‘verlangen van de huurder’. Zolang de huurder geen herstel van de gebreken verlangt, mag de verhuurder niet verhelpen. Indien de verhuurder met verhelpen in verzuim is, mag de huurder zelf verhelpen en de kosten daarvan verrekenen met de huurprijs.

Ontbinding en huurverlaging

Op grond van art. 6:265 is de huurder gerechtigd de huurovereenkomst te ontbinden.

Gedeeltelijke ontbinding is voor de huurder een aantrekkelijke mogelijkheid bij de aanwezigheid van een gebrek. Op een dergelijk gedeeltelijke ontbinding is art. 207 van toepassing.

Vermindering van de huurprijs (art. 7:207 BW)

Art. 207 biedt de huurder compensatie voor het verminderd huurgenot. Deze regeling is een uitwerking (lex specialis) van de regeling van partiële ontbinding in art. 6:270. Partiële ontbinding van de overeenkomst leidt tot vermindering van de te verrichten prestatie (betaling van de huurprijs).

Schadevergoeding (art. 7:208 BW)

De aanwezigheid van een gebrek levert niet zonder meer recht op schadevergoeding op. Dit strookt met de algemene regeling omtrent schadevergoeding bij wanprestatie. Vereist is niet alleen dat sprake is van een tekortkoming, maar tevens dat die tekortkoming aan de verhuurder toerekenbaar is. Uit art. 6:75 volgt dat sprake is van toerekenbaarheid indien een tekortkoming te wijten is aan de schuld van de verhuurder of krachtens wet, redelijkheid en billijkheid of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Op grond van art. 6:74 is voor schadevergoeding tevens verzuim vereist.

Onderhoudsverplichting en –verdeling

De verhuurder dient gebreken te verhelpen. De wet kent echter geen verplichting van de verhuurder om onderhoud te verrichten. Hoewel uit de tekst van de wet derhalve geen onderhoudsverplichting kan worden afgeleid blijkt uit de wetsgeschiedenis dat deze verplichting wél onder art. 204 valt. De enige bepaling in de wet inzake de onderhoudsverdeling is art. 217, waarin is vastgelegd dat de huurder klein onderhoud dient te verrichten. De huurder is ook tot klein onderhoud verplicht indien sprake is van overmacht.

Uitgangspunt met betrekking tot de verplichtingen van de verhuurder, is ‘het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verwachten mag’. Of de verhuurder aansprakelijk is voor de omstandigheden die dit genot hebben belet, wordt geregeld met behulp van het begrip ‘gebrek’, dat wordt gedefinieerd in art. 204 lid 2. Ter zake van een gebrek, rusten op de verhuurder de in art 206-208 bedoelde verplichtingen. Daarnaast kent afdeling 2 de verplichting van de verhuurder tot het ter beschikking stellen van het gehuurde.

Wat zijn de verplichtingen van de huurder? - Chapter 4

Wat zijn gevolgen van het tekortkomen van de huurder?

De huurder die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, kan worden geconfronteerd met verschillende acties van de verhuurder. De belangrijkste daarvan zijn de vordering tot schadevergoeding en de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Nu komt de aansprakelijkheid van de huurder aan de orde, in het geval de tekortkoming is veroorzaakt door toedoen van een (contractuele) medehuurder of door toedoen van een inwonende derde. Bij die laatste categorie speelt art. 219 een rol, waarin is bepaald dat de huurder aansprakelijk is voor gedragingen van hen die niet zijn goedvinden het gehuurde gebruiken.

Er dient voor wat betreft schadevergoeding nog gewezen te worden op art. 218. Dit artikel geeft een regeling omtrent het bewijs, als het gaat om aansprakelijkheid voor schade aan het gehuurde ontstaan door toerekenbaar tekortschieten van de huurder. De aansprakelijkheid voor schade. De huurder is daarvoor aansprakelijk als de schade tijdens de huur tijd is ontstaan. De verhuurder kan daarbij profiteren van een tweetal bewijsregels. Art. 218 lid 3 helpt de verhuurder bij het bewijs dat de schade tijdens de huur tijd is ontstaan, door het vermoeden dat de huurder het gehuurde in onbeschadigde toestand heeft ontvangen. Voor het bewijs van toerekenbaar tekortschieten bepaalt lid 2 dat alle schade vermoed wordt te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van de huurder, met uitzondering van brandschade of schade aan de buitenzijde.

Wat is het voldoen van de tegenprestatie?

De verplichting tot voldoening van de tegenprestatie is de hoofdverplichting van de huurder en wordt vastgesteld in art. 212. De algemene bepalingen uit het verbintenissenrecht zijn van toepassing. Bij een tekortkoming in de verplichting tot betaling van de huurprijs, heeft de verhuurder de mogelijkheid om nakoming te vorderen. Ook een vordering tot ontbinding is mogelijk, indien de ernst van de tekortkoming dit rechtvaardigt.

Ook handelt de verhuurder in strijd met redelijkheid en billijkheid door zijn incassobeleid onaangekondigd te wijzigen en voortaan strenger te willen optreden tegen huurachterstanden.

Wat wordt verstaan onder het gebruik als goed huurder (art. 7:213 BW)?

Art. 213 bepaalt dat de huurder verplicht is zich als een goed huurder te gedragen. Wat er van de huurder wordt vereist is afhankelijk van de omstandigheden. Het gedrag van de huurder kan ook op zichzelf reeds reden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie, los van de vraag of de huurder het gehuurde als goed huurder gebruikt.

Wat wordt bedoeld met het gebruik overeenkomstig de bestemming?

Woonruimte moet als woonruimte worden gebruikt en bedrijfsruimte als bedrijfsruimte. Opslag van een grote hoeveelheid (900 kg) vuurwerk in de (garage bij) de woning, is bijvoorbeeld in strijd met de woonbestemming. Bedrijfsruimte zal in waarde dalen als het als woonruimte wordt gebruikt; het gehuurde moet derhalve voor het overeengekomen doel worden gebruikt.

Wat wordt verstaan onder onderhuur?

Bij onderhuur ontstaat een juridische band tussen de huurder en de onderhuurder, waarbij de huurder als (onder)verhuurder optreedt. Voor de hoofdhuurovereenkomst heeft dit in beginsel geen gevolgen. Onderhuur dient onderscheiden te worden van afstand van huur. Met de term ‘afstand van huur’ wordt meestal geduid op contractsovername, waarbij de huurder zijn rechten en plichten aan een derde overdraagt, waarna de huurovereenkomst tussen deze derde en de verhuurder wordt voortgezet. Een verbod op afstand van huur is niet opgenomen is titel 7.4 omdat art. 6:159 dit afdoende regelt. Art. 221 geeft als hoofdregel dat de huurder bevoegd is dat onderhuur, ‘tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben’. Art. 221 is van regelend recht. De bevoegdheid tot onderhuur wordt in veel huurcontracten dan ook uitgesloten.

Voor onderhuur van woonruimte geldt art. 244, dat afwijkt van art. 221. Art 244 bepaalt dat de huurder van woonruimte niet mag onderverhuren. Een huurder van zelfstandige woonruimte echter, die zijn hoofdverblijf heeft in de woning, mag wel een deel onderverhuren.

Samengevat houdt de regeling van art. 221 en 244 het volgende in:

1. Een verbod van onderhuur van (zelfstandige en onzelfstandige) woonruimte (als geheel) (art. 244).
2. De mogelijkheid voor de huurder van zelfstandige woning die hierin zijn hoofdverblijf heeft, een deel van de woning onder te verhuren. Hiervan kan contractueel worden afgeweken (art. 244).
3. Voor het overige is de huurder bevoegd tot onderhuur, tenzij huurder redelijke bezwaren van de verhuurder moest aannemen (art. 221). Afwijking van deze hoofdregel bij contract is mogelijk.

Het onbevoegd onderverhuren betekent in beginsel dat de huurder wanprestatie pleegt.

Wat is het overgangsrecht?

Art. 221 bepaalt dat onderhuur in beginsel is toegestaan. Die bepaling is niet van toepassing op (op 1 augustus 2003) lopende huurovereenkomsten, aldus art. 208a Overgangswet.

Art. 244 heeft directe werking (art. 208e Overgangswet).

Wat zijn de gevolgen bij overlast?

Overlast veroorzaakt door luidruchtige buren is een actueel probleem. Geluids- en andere overlast kan in bepaalde gevallen als gebrek, in de zin van art. 204 lid 2, worden aangemerkt.

Bij de problematiek rondom overlast dienen twee aspecten steeds goed uiteen te worden gehouden. Enerzijds gaat het om de vraag of de verhuurder middelen heeft om de overeenkomst net de overlastveroorzaker te doen eindigen, anderzijds betreft het de positie en de mogelijkheden van de overlast ondervindende huurder.

De verhuurder kan de huurovereenkomst met de overlastveroorzaker ontbinden op grond van wanprestatie, wanneer er een overlastclausule in het huurcontract voorkomt waarin het veroorzaken van overlast tegenover omwonenden verboden wordt.

De rechtspraak van de Hoge Raad kan als volgt worden samengevat:

In de relatie tussen de verhuurder en de overlast veroorzakende huurder

Niet te dulden overlast levert schending op van art. 213 jegens de verhuurder. Een zogenaamde overlastclausule in de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder, die de overlast veroorzaakt, is daartoe niet (meer) vereist.

In de relatie tussen de verhuurder en de overlast ondervindende huurder

• De huurder kan zelf het initiatief tot beëindiging van hem aangedane overlast nemen, ook indien beide huurders van dezelfde verhuurder hebben gehuurd
• Onder omstandigheden kan de verhuurder verplicht zijn tegen de huurder/ overlastveroorzaker op te treden. Een effectief middel daartoe is het vorderen van ontbinding op grond van toerekenbaar tekortschieten van de huurder die de omwonende niet te dulden overlast bezorgt.
• Indien beide huurders van dezelfde verhuurder hebben gehuurd, kan de verhuurder zich niet beroepen op art. 204 lid 3. De overlastveroorzaker is geen ‘derde’ in de zin van dit artikel.
• De huurder die overlast ondervindt heeft recht op schadevergoeding indien de verhuurder tegenover overlastveroorzaker (rechts)maatregelen had moeten nemen en vast komt te staan dat hij daarin toerekenbaar is te kort geschoten (art. 208 BW).
• De verplichting van de verhuurder om tegen ‘zijn’ overlast veroorzakende huurder op te treden, kan ook bestaan indien andere omwonenden, bijvoorbeeld huiseigenaren, overlast ondervinden. De grondslag van deze verplichting moet in dat geval worden gezocht in de jegens de omwonenden bestaande maatschappelijke betamelijkheid (art. 6:162).

Indien de overlast wordt veroorzaakt door een ‘buitenstaander’, dat wil zeggen een omwonende die eigenaar is of die van een andere verhuurder huurt, dan is de verhuurder in beginsel niet verplicht maatregelen te treffen. Deze overlast is voor rekening van de degene die de overlast ondervindt. Hij zal de veroorzaker zelf aan moeten spreken op grond van onrechtmatige daad.

Wat wordt verstaan onder het gedogen van dringende werkzaamheden en renovatie?

In het verlengde van de verplichting van de verhuurder om gebreken te verhelpen, bepaalt art. 220 lid 1 dat de huurder dringende werkzaamheden aan het gehuurde moet toestaan.

Omdat de plicht van de huurder om dringende werkzaamheden toe te staan niet beperkt is tot reparaties, kan daaronder ook renovatie worden verstaan.

Gedoogplicht

Art. 220 lid 2 stelt een aantal voorwaarden aan de verplichting tot gedogen van renovatie. De verhuurder dient allereerst een schriftelijk voorstel tot renovatie te doen. Dit voorstel dient redelijk te zijn.

Indien de renovatie betrekking heeft op een complex, waaronder wordt verstaan 10 of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, dan geeft art. 220 lid 3 een vermoeden van redelijkheid. Een renovatievoorstel wordt in dat geval vermoed redelijk te zijn indien 70% van de huurders daarmee heeft ingestemd.

De verhuurder die er niet in slaagt 70% van de huurders voor het voorstel te winnen, zal zelf het initiatief moeten nemen tot een gerechtelijke procedure. Hij kan veroordeling vragen van de huurders om de renovatie te gedogen.

Wat gebeurt er bij situaties van zelf aangebrachte veranderingen en bij oplevering bij het einde van de huur?

Zelf aangebrachte veranderingen (ZAV)

De zelfwerkzaamheid van de huurder is geregeld in art. 215 en behelst het volgende:

• De huurder mag veranderingen aanbrengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt (lid 1).
• De huurder heeft voor ingrijpende wijzigingen toestemming van de verhuurder nodig (lid 1).
• Bij woonruimte moet de verhuurder deze toestemming in ieder geval verlenen indien de veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde (lid 2).
• Indien de verhuurder toestemming weigert, kan de huurder toestemming aan de kantonrechter vragen (lid 3).
• De rechter wijst de vordering in ieder geval toe, indien de verhuurder op grond van lid 2 (woonruimte) toestemming had moeten geven. Indien daarvan geen sprake is, dan verleent de rechter zijn toestemming indien de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde of de veranderingen het woongenot verhogen en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten (lid 4).
• De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden, zoals het verhogen van de huurprijs, indien de veranderingen daartoe aanleiding geven (lid 5).
• Art. 215 is van semi-dwingend recht: er kan niet van worden afgeweken ten nadele van de huurder, tenzij het de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft.

Bij huur van woonruimte kan dus contractueel worden vastgelegd dat veranderingen aan de buitenzijde van de woonruimte in beginsel niet zijn toegestaan (art. 215 lid 6).

Overgangsrecht art. 215

Art. 206a Overgangswet bepaalt dat art. 215, voor zover het veranderingen aan de buitenzijde van woonruimte betreft, niet van toepassing is op huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 1 augustus 2003. Art. 215 heeft derhalve voor dergelijke veranderingen geen directe werking.

Oplevering in oude staat

In art. 224 lid 1 is de plicht van de huurder tot teruggave van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst, uitdrukkelijk in de wet vastgelegd. Niet zo eenvoudig is echter vast te stellen in welke staat opgeleverd dient te worden.

Ontwerp-Meijers: het ontwerp gaat er van uit dat de verhuurder er recht op heeft het verhuurde in dezelfde vorm terug te ontvangen als waarin hij het geleverd heeft. Ook art. 216 lid 1 wijst in deze richting. Dit lid bepaalt dat de huurder aangebrachte verandering mag verwijderen ‘mits het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht’. Oplevering in oude staat is derhalve uitgangspunt, maar de huurder hoeft niet alle veranderingen die hij zelf heeft aangebracht te verwijderen. Art. 242 bepaalt dat van art. 216 lid 3 niet kan worden afgeweken ten nadele van de huurder. Aangezien art. 242 is geplaatst in afdeling 5 van titel 7.4 geldt dit echter alleen voor huur van woonruimte.

Bewijslastverdeling met betrekking tot de oorspronkelijke staat

Uitgaande van het vereiste van oplevering in oude staat, rijst de vraag op welke wijze deze staat kan worden vastgesteld, indien hierover tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming bestaat. Allereerst kunnen partijen bij aanvang van de huur een beschrijving opmaken van de staat van de woning. In dat geval bepaalt art. 224 lid 2 dat het gehuurde in deze staat opgeleverd dient te worden, met uitzondering van geoorloofd aangebrachte veranderingen en hetgeen door ouderdom is beschadigd of tenietgegaan. Indien geen beschrijving is opgemaakt, draagt de verhuurder de bewijslast van de oorspronkelijke staat van de woning.

Overgangsrecht art. 224

Art. 208b van de Overgangswet bepaalt dat art. 224 lid 2 niet van toepassing is op huurovereenkomst die zijn gesloten vóór inwerkingtreding van titel 7.4.

De huurder die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, kan worden geconfronteerd met verschillende acties van de verhuurder. De belangrijkste daarvan zijn de vordering tot schadevergoeding en de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Nu komt de aansprakelijkheid van de huurder aan de orde, in het geval de tekortkoming is veroorzaakt door toedoen van een (contractuele) medehuurder of door toedoen van een inwonende derde. Bij die laatste categorie speelt art. 219 een rol, waarin is bepaald dat de huurder aansprakelijk is voor gedragingen van hen die niet zijn goedvinden het gehuurde gebruiken.

Er dient voor wat betreft schadevergoeding nog gewezen te worden op art. 218. Dit artikel geeft een regeling omtrent het bewijs, als het gaat om aansprakelijkheid voor schade aan het gehuurde ontstaan door toerekenbaar tekortschieten van de huurder. De aansprakelijkheid voor schade. De huurder is daarvoor aansprakelijk als de schade tijdens de huur tijd is ontstaan. De verhuurder kan daarbij profiteren van een tweetal bewijsregels. Art. 218 lid 3 helpt de verhuurder bij het bewijs dat de schade tijdens de huur tijd is ontstaan, door het vermoeden dat de huurder het gehuurde in onbeschadigde toestand heeft ontvangen. Voor het bewijs van toerekenbaar tekortschieten bepaalt lid 2 dat alle schade vermoed wordt te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van de huurder, met uitzondering van brandschade of schade aan de buitenzijde.

Waaruit bestaat het eindigen van de huurovereenkomst in het algemeen en wat zijn enkele bijzondere leerstukken? - Chapter 5

Wat zijn algemene aspecten van beëindiging van de huurovereenkomst?

Art. 228-230 regelen een aantal algemene onderwerpen die te maken hebben met beëindiging van de huurovereenkomst.

Eindigen van de huurovereenkomst

Art. 228 bepaalt dat de overeenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege eindigt door het verstrijken van de overeengekomen termijn (lid 1). Huur voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging (lid 2). Art. 228 lid 1 geldt - in beginsel - niet voor huur van woonruimte, aldus art. 271 lid 1. Deze huurovereenkomsten eindigen derhalve niet van rechtswege. Ook bij 290-bedrijfsruimte eindigt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet van rechtswege (zie art. 293 lid 1 en 300 lid 2). Een uitzondering daarop vormt de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte aangegaan voor de duur van twee jaar of korter (art. 301). Art. 228 meldt niets over de grond van opzegging. Toch dient de verhuurder bij opzegging op grond van art. 228 de redelijkheid en billijkheid in acht te nemen.

Overlijden van huurder of verhuurder

Hoofdregel is dat de huurovereenkomst niet eindigt door de dood van de huurder of de verhuurder, aldus art. 229. De erfgenamen zetten de overeenkomst voort. Art. 268 geeft een bijzondere regeling voor de erfgenamen van de huurder van woonruimte. Deze huurovereenkomst eindigt wel door overlijden van de huurder.

Wat wordt verstaan onder ontbinding, opschorting en verzuim?

Opschorting

Het opschortingsrecht van art. 6:262 verstrekt de schuldeiser een dwangmiddel om de schuldenaar ertoe aan te zetten zijn verplichting na te komen. Een voorwaarde voor toepassing van het opschortingsrecht is dat er voldoende samenhang bestaat tussen de verschillende verplichtingen om deze opschorting te rechtvaardigen (art 6:52). Bovendien bepaalt art. 6:262 lid 2 dat in geval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming, opschorting slechts mogelijk is voor zover de tekortkoming dat rechtvaardigt.

Hantering van het opschortingsrecht bevrijdt partijen niet van plicht tot nakoming.

Ontbinding

Door ontbinding van de (huur)overeenkomst worden partijen bevrijd van de door de overeenkomst in het leven geroepen verbintenissen (art. 6:271). Anders dan bij schadevergoeding geldt voor ontbinding dat dit niet kan worden gerealiseerd indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1).

Uit art. 6:277 volgt dat niet alleen de door de wanprestatie geleden schade, maar ook de schade die door de ontbinding wordt veroorzaakt, voor vergoeding in aanmerking komt.

Het huurrecht kent een eigen regeling voor ontbinding in art. 231. Een belangrijk verschil is dat ontbinding op grond van laatstgenoemde bepaling slechts door de rechter kan worden uitgesproken.

Nu de werking van art. 231 zich beperkt tot de situatie waarin de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan de huurder, indien de verhuurder tekortschiet, wél buitengerechtelijk ontbinden op grond van de algemene regeling van art. 6:265.

Koop breekt geen huur

Art. 226 bepaalt dat overdracht van het verhuurde (bijvoorbeeld op grond van koop) geen einde maakt aan de huurovereenkomst. Ten aanzien van gebouwde onroerende zaken kan niet worden afgeweken van de essentie van art. 226 (lid 4). Art. 226 is derhalve van dwingend recht voor zowel woon- als bedrijfsruimte.

Welke rechten en plichten gaan over?

De rechtsopvolger van de oorspronkelijke verhuurder treedt tegenover de huurder in al die rechten en verplichtingen van de verhuurder, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen prijs, aldus art. 226 lid 1.

In 2002 gaf de Hoge Raad voorts een regel inzake de verdeling van de bewijslast indien partijen strijden over de vraag of een bepaald beding onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen een bepaalde prijs. De Hoge Raad oordeelde dat, indien in de huurovereenkomst een beding is opgenomen dat aansluit bij het gebruik van het gehuurde als woonruimte, ervan uitgegaan kan worden dat het toegestane gebruik voldoet aan het criterium van art. 226, tenzij de wederpartij feiten stelt en bewijst die een uitzondering rechtvaardigen.

Wat wordt bedoeld met de economisch eigenaar als verhuurder?

Economische eigendom is geen eigendom

Art. 226 is daarop niet van toepassing. Dat betekent dat de huurder die huurt van een economisch eigenaar niet geraakt wordt door art. 226, indien de verhuurder de economische eigendom overdraagt aan een ander.

Wat zijn de gevolgen bij verhuur door een economische eigenaar, bezien vanuit de positie van de huurder en zijn bescherming tegen beëindiging van de huurovereenkomst? De economische eigenaar schiet tekort in de nakoming van de overeenkomst indien hij het gehuurde niet meer ter beschikking kan stellen aan de huurder. Daarmee kan hij schadeplichtig worden.

Wat is het het huurbeding?

Het huurbeding, een beding op grond waarvan de hypotheekgever (de eigenaar van het pand) de betreffende zaak niet mag verhuren zonder toestemming van de hypotheekhouder (de bank). Na inschrijving van de hypotheekakte met het huurbeding in de openbare registers kan het huurbeding worden ingeroepen tegen derden. Dat betekent dat een huurovereenkomst gesloten vóór de inschrijving van het huurbeding niet door het beding wordt geraakt, maar dat het beding in beginsel wel kan worden ingeroepen tegen huurders die ná de inschrijving van het huurbeding een huurovereenkomst hebben gesloten ter zake van de verhypothekeerde zaak.

Uitzondering op de hoofdregel: art. 3:264 lid 4 BW

Uit de structuur van art. 3:264 vloeit voort dat ook latere huurders onder bepaalde omstandigheden jegens de hypotheekhouder c.s. worden beschermd. Zo kan het huurbeding niet worden ingeroepen tegen de huurder van woonruimte of bedrijfsruimte, voor zover die woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd ‘en de nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden heeft plaatsgevonden’. (art. 3:264).

Wie kan het huurbeding inroepen en op welke wijze?

Het beding kan worden ingeroepen door de hypotheekhouder, maar ‘na de uitwinning van het bezwaarde goed’ ook door de koper, voor zover althans de bevoegdheid zich op het beding te beroepen ten tijde van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam ‘en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat’ (art. 3:264 lid 1 slot).

Wat gebeurt er in het geval van insolventie van de huurder?

Het faillissement van de verhuurder laat de huurovereenkomst in stand. Als de curator het gehuurde verkoopt, zal de nieuwe eigenaar gebonden zijn aan de huurovereenkomst op grond van art. 226. In de wettelijke regelingen van het huurrecht zijn geen bepalingen opgenomen met betrekking tot het faillissement van de huurder. Wel is in de Faillissementswet (Fw) een bepaling opgenomen die voor het huurrecht van groot belang is. Art. 39 Fw bepaalt dat de curator en de verhuurder de mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst door opzegging te beëindigen wanneer de huurder failliet gaat.

Surseance van betaling is geen reden tot beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder.

Een huuropzegging op grond van art. 39 Fw dient expliciet ook gericht te worden aan de medehuurder. Art. 271 lid 3 is hier gewoon van toepassing.

Is er geen huwelijksgoederengemeenschap, dan raakt een huuropzegging de medehuurder niet, nu zijn recht buiten het faillissement valt. Uitsluitend de failliete huurder wordt getroffen door de huuropzegging. Gevolg van deze opzegging aan de failliet, is dat de echtgenoot-medehuurder tot huurder ‘promoveert’, en de failliet weer van rechtswege medehuurder wordt, op grond van art. 266.

Bij het bovenstaande dient nog wel te worden aangetekend dat ook een beroep op art. 39 Fw onder omstandigheden strijdig kan zijn met eisen van redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2) dan wel misbruik van bevoegdheid (art. 3:13) kan opleveren.

Art. 228 bepaalt dat de overeenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege eindigt door het verstrijken van de overeengekomen termijn (lid 1). Huur voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging (lid 2). Art. 228 lid 1 geldt - in beginsel - niet voor huur van woonruimte, aldus art. 271 lid 1. Deze huurovereenkomsten eindigen derhalve niet van rechtswege. Ook bij 290-bedrijfsruimte eindigt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet van rechtswege (zie art. 293 lid 1 en 300 lid 2). Een uitzondering daarop vormt de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte aangegaan voor de duur van twee jaar of korter (art. 301). Art. 228 meldt niets over de grond van opzegging. Toch dient de verhuurder bij opzegging op grond van art. 228 de redelijkheid en billijkheid in acht te nemen.

Wat komt er kijken bij de huur van een woonruimte? - Chapter 6

Inleiding

De woonruimte bepalingen (afdeling 7.4.5) zijn uitsluitend van toepassing op huur van woonruimte (art.232 lid 1). Ze zijn echter niet van toepassing op huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is (art.232 lid 2). Bovendien geldt een bijzondere regeling voor de huur van een kamer in een ook door de verhuurder zelf bewoonde woning (dikwijls aangeduid met de term ‘hospita-verhuur ). De belangrijkste bepalingen die de huurder bescherming bieden zijn gedurende negen maanden na het ingaan van de huurovereenkomst niet van toepassing op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte verhuurd is geweest (art. 232 lid 3). Ook voor de huur van woonruimte in gebouwen die aan een gemeente toebehoren en die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst voor afbraak bestemd zijn (gemeentelijke slooppanden) geldt dat de belangrijkste woonruimtebepalingen daarop niet van toepassing zijn (art.232 lid 4). Voor de volledigheid wordt hier vermeld dat ook de tijdelijke verhuur met toepassing van art. 15 en 16 lid 1 leegstandwet grotendeels buiten het toepassingsbereik van de woonruimtebepalingen valt (art. 15 lid 1 leegstandwet; zie 6.3).

Wat is een woonruimte (art.7:233-236BW)?

Gebouwde onroerende zaak

In art.233 wordt het begrip ’woonruimte’ omschreven als een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.

Een drijvend woonobject kan doorgaans niet als onroerende zaak gekwalificeerd worden. Als sprake is van een verbinding tussen een drijvend woonobject en de daaronder gelegen bodem die toelaat dat het woonobject meebeweegt met de waterstand, is geen sprake van een “ vereniging “ van dat woonobject met die bodem in de zin van art. 3.3 lid1 BW, aldus de Hoge Raad in woonark. Een dergelijke verbinding kan dus niet als basis vormen voor kwalificatie als onroerende zaak. Onder omstandigheden kan echter wel sprake zijn van ‘vereniging’ van het drijvende woonobject met de naast gelegen oever. Als de verbinding met de oever alleen bestaat uit kabelverbindingen en aansluitingen ten behoeve van nutsvoorzieningen en riolering is dat echter nog niet voldoende om aan te kunnen nemen dat sprake is van een ‘vereniging’ in de zin van art. 3.3 lid 1 BW, aldus de Hoge Raad.

Als woning verhuurd

Een gebouwde onroerende zaak is alleen woonruimte in de zin van art. 233, als zij als woning is verhuurd. Als de zaak voor andere doeleinden dan ter bewoning is verhuurd en gehuurd – bijvoorbeeld om te worden gebruikt als bedrijfsruimte, praktijkruimte, atelier, opslagruimte enzovoorts- is geen sprake van huur van woonruimte en zijn de woonruimtebepalingen dus niet van toepassing.

Voor het antwoord op de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, is beslissend hetgeen partijen mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Als partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een gebruik als woonruimte voor ogen heeft gestaan, zijn de woonruimtebepalingen dus van toepassing, ongeacht de bewoordingen van het huurcontract.

Als een pand is verhuurd met een andere bestemming dan gebruik als woonruimte, blijven de woonruimtebepalingen buiten toepassing, ook als de huurder het pand na verloop van tijd toch geheel of gedeeltelijk als woonruimte gaat gebruiken. Dat kan alleen anders worden als de verhuurder alsnog instemt met gebruik van het pand als woonruimte.

Zelfstandige woning-onzelfstandige woonruimte

Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang, die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen (sanitaire voorzieningen, kookgelegenheid) buiten de woning ( art. 234). De omschrijving van het begrip ‘zelfstandige woning’ bevat een tweeledige maatstaf: het moet gaan om een woning ‘welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Er is slechts sprake van een zelfstandige woning als de woning aan beide criteria voldoet. Een zelfstandige woning hoeft overigens niet een eigen, niet met anderen gedeelde, buitendeur aan de straat te hebben.

Kan men stellen dat een woning die alleen bereikt kan worden via een gang, hal of overloop die de huurder slechts met toestemming van anderen kan betreden, geen zelfstandige woning is. Als de woningechter bereikt moet worden via een gemeenschappelijke ruimte ten aanzien waarvan de huurderdezelfde rechten kan doen gelden als de andere gebruikers, kan wel sprake zijn van een zelfstandige woning.

Het aan de hand van art. 234 te maken onderscheid tussen een zelfstandige woning en een niet-zelfstandige woning is in het bijzonder van belang voor de toepasselijkheid van art. 269: alleen de onderhuurovereenkomst die betrekking heeft op een zelfstandige woning wordt na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst voortgezet door de hoofdverhuurder (lid 1)

Onroerende aanhorigheden

Onder het begrip woonruimte vallen ook de roerende aanhorigheden (art. 233,slot). Dat zijn voorzieningen die naar hun aard of krachtens overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde. Voorzieningen die naar hun aard deel uitmaken van de gehuurde woonruimte zijn voorzieningen die feitelijk en/of zakenrechtelijk onlosmakelijk zijn verbonden met de woning, de woonwagen of de standplaats. Men kan hierbij denken aan de bijbehorende grond, garage, schuur enzovoorts.

Gebruik naar zijn aard van korte duur (art. 7:232 lid 2 BW)

Dergelijke huurovereenkomsten vallen slechts onder de werking van de algemene art. 201-231 en dat betekent dat de huurder aanzienlijk minder bescherming geniet dan de gewone huurder van woonruimte. Wanneer is er sprake van gebruik van woonruimte ’naar zijn aard slechts van korte duur’: gebruik van een woning als vakantie woning, gebruik van een wisselwoning gedurende de tijd dat de gewone woning wordt gerenoveerd en gebruik van een woning als verlofwoning door verlofgangers uit het buitenland.

Hospita verhuur (art.7:232 lid 3 BW)

Voor de huur van een kamer in een ook door de verhuurder zelf bewoonde woning (hospita-verhuur) geldt een bijzondere regeling. In de eerste plaats is een groot aantal bepalingen ter bescherming van de huurder gedurende een proefperiode van negen maanden na de ingang van de huur niet van toepassing op de huur van een kamer in ‘een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan de zelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest’(art.232 lid 3). Dat betekend dat de verhuurder de huurovereenkomst gedurende de proefperiode(na opzegging) zonder rechtelijke tussenkomst kan beëindigen en dat hij daarbij niet gebonden is aan de beëindigingsgronden van art.274. Verhuurders die kamers willen verhuren in de ook door henzelf bewoonde woning doen er verstandig aan huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd te sluiten. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd kunnen immers worden opgezegd ‘tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag’(art.271lid 2). Als de verhuurder de huurovereenkomst met zijn inwonende kamerhuurder niet binnen de proefperiode opzegt, wordt afdeling 7.4.5 daarna van toepassing op de huurverhouding.

Huur van woonruimte in gemeentelijke slooppanden (art.7:232 lid 4 BW)

Art.232 lid 4 heeft alleen betrekking op huur van woonruimte in voor afbraak bestemde panden die aan een gemeente toebehoren. Huurovereenkomsten die betrekking hebben op woonruimte in slooppanden die particulier eigendom zijn vallen onder het bereik van de afdeling 7.4.5.

Een gemeente die zich tegenover een huurder wil beroepen op art. 232 lid 4, dient aannemelijk te maken dat het gebouw waarin de woonruimte is verhuurd ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst reeds voor afbraak was bestemd-dit zal moeten blijken uit ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voorhanden zijnde gegevens- en dat de huurder daarvan op de hoogte was.

De woonruimte bepalingen (afdeling 7.4.5) zijn uitsluitend van toepassing op huur van woonruimte (art.232 lid 1). Ze zijn echter niet van toepassing op huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is (art.232 lid 2). Bovendien geldt een bijzondere regeling voor de huur van een kamer in een ook door de verhuurder zelf bewoonde woning (dikwijls aangeduid met de term ‘hospita-verhuur ). De belangrijkste bepalingen die de huurder bescherming bieden zijn gedurende negen maanden na het ingaan van de huurovereenkomst niet van toepassing op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte verhuurd is geweest (art. 232 lid 3). Ook voor de huur van woonruimte in gebouwen die aan een gemeente toebehoren en die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst voor afbraak bestemd zijn (gemeentelijke slooppanden) geldt dat de belangrijkste woonruimtebepalingen daarop niet van toepassing zijn (art.232 lid 4). Voor de volledigheid wordt hier vermeld dat ook de tijdelijke verhuur met toepassing van art. 15 en 16 lid 1 leegstandwet grotendeels buiten het toepassingsbereik van de woonruimtebepalingen valt (art. 15 lid 1 leegstandwet; zie 6.3).

Welke bepalingen bestaan er omtrent huurprijzen van een woonruimte? - Chapter 7

Inleiding

Een effectief systeem van huurbescherming bestaat uit twee componenten: enerzijds huuropzeggingsbescherming, anderzijds huurprijsbescherming. Het gaat om bescherming tegen een te hoge huurprijs en tegen voortijdige beëindiging van de huur. Daarnaast is er ook bescherming op het gebied van het afdwingen van herstel van gebreken, mede van belang voor het tegengaan van achterstallig onderhoud. De voor de huurprijs relevante privaatrechtelijke bepalingen zijn opgenomen in afdeling 5 van titel 7.4 van het BW. Onder het oude recht was de huurprijsregeling terzake van woonruimte, voor zover privaatrechtelijk van aard, opgenomen in de Huurprijzenwet woonruimte (HPW). Deze bepalingen zijn per 1 augustus 2003 overgebracht naar titel 7.4 van het BW en naar de UHW. De rechtspraak die zich heeft gevormd onder het oude recht is ook nu nog van belang voor de uitleg van de huidige regeling.

De huurcommissie en de kantonrechter spelen een centrale rol in procedures op het gebied van huurprijzen. De huurcommissie doet alleen uitspraak over de redelijkheid van een overeengekomen huurprijs of een voorgestelde wijziging van de huurprijs. De huurcommissie doet dus geen uitspraak over de huurprijs zelf en kan die prijs niet vaststellen. De gebondenheid van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie wordt geconstrueerd door middel van een ‘fictieve overeenkomst’. Dit betekent dat partijen, wanneer zij zich niet binnen acht weken na de uitspraak van de huurcommissie tot de kantonrechter wenden, geacht worden door de huurcommissie redelijke geachte huurprijs te zijn overeengekomen (art. 262). Bevoegd is de kantonrechter in wiens rechtsgebied de woonruimte is gelegen (art. 262 lid 2).

Wat wordt verstaan onder huurliberalisatie?

Art. 246-265 zijn van toepassing op huurovereenkomsten ter zake van woonruimte. Het begrip ‘woonruimte’ wordt omschreven in art. 233. De wetgever maakt een onderscheid tussen het begrip ‘prijs’ (art. 237 lid 1)- het geheel van de op geld waardeerbare verplichtingen die de huurder jegens de verhuurder op zich neemt – en het begrip ‘huurprijs’ (art. 237 lid 2), dat wil zeggen hetgeen de huurder verschuldigd is voor het enkele gebruik van woonruimte. Naast de verplichting tot betaling van de huurprijs kan uit huurovereenkomst een verplichting tot betaling van een vergoeding voor geleverde zaken en diensten voortvloeien. Deze vergoeding wordt aangeduid met de term ‘service-kosten’. (art. 237 lid 3).

Voor een aantal huurovereenkomsten geldt de zogenaamde huurliberalisatie. De verhuurder heeft dan meer vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. De huurtoeslaggrens is de grens waarboven volgens de Wet op de huurtoeslag geen huurtoeslag meer kan worden verkregen. Voor de periode 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 bedraagt deze grens € 652,52.

Het feit dat de overeengekomen prijs bepalend is voor het antwoord op de vraag of een huurprijs geliberaliseerd is, kan ertoe leiden dat huurprijzen worden opgedreven. De huurder heeft de mogelijkheid om door de huurcommissie te laten toetsen of de huurprijs terecht is geliberaliseerd. Komt de beoordeling van de aanvangshuur door de huurcommissie erop neer dat een huurprijs boven de huurtoeslaggrens niet redelijk is, dan is de volledige huurprijsbescherming alsnog op de huurovereenkomst van toepassing. Huurliberalisatie geldt niet voor huurovereenkomsten waarbij een all-in prijs is overeengekomen. Bij all-in prijzen is namelijk de (‘kale’) huurprijs niet bekend en kan deze ook niet getoetst worden aan de huurtoeslaggrens.

Hoe wordt de (kale) huurprijs getoetst?

In beginsel zijn verhuur en huurder vrij om naar een eigen goeddunken een huurprijs af te spreken (art. 246). Deze vrijheid wordt echter in belangrijke mate beperkt door de huurprijsbepalingen, die van dwingend recht zijn (art. 265, art. 50 UHW).

De regels voor de toetsing van de kwaliteit van woonruimte en van de redelijkheid van een huurprijs(wijziging) worden gegeven bij of krachtens algemene maatregel van bestuur (art. 10 lid 1 en art. 12 lid 2 UHW). Het gaat hier om het Besluit huurprijzen woonruimte met bijlagen (BHW). Voorzieningen die de huurder zelf in de woning heeft aangebracht mogen niet worden meegeteld bij berekening van de puntenwaardering, tenzij de verhuurder aan de huurder hiervoor een vergoeding heeft betaald (art. 13 lid 4 UHW). Met ingang van 1 juli 2011 heeft het energielabel van een zelfstandige woning een plek in het woningwaarderingsstelsel.

Art. 249 biedt de huurder de mogelijkheid om tot uiterlijk zes maanden na het ingaan van een huurovereenkomst de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

De huurcommissie houdt bij het oordeel over de redelijkheid van de huurprijs bij aanvang rekening met eventuele gebreken in de woning. In dat geval geeft de commissie deze gebreken in de uitspraak aan. Tevens vermeldt zij dan niet alleen de huurprijs die (maximaal) redelijk is op grond van de puntentelling, maar ook de lagere huurprijs die – in verband met de gebreken- in rekening moet worden gebracht zolang de gebreken niet zijn verholpen (art. 12 lid 1 UHW).

Art. 250 lid 1 onder b geeft als hoofdregel dat de huurprijs eenmaal per jaar kan worden verhoogd. Vaak zal wijziging plaatsvinden per 1 juli. Art. 250 lid 1 onder a geeft een uitzondering op de hoofdregel: gedurende het eerste jaar kan de huurprijs worden gewijzigd. Art. 250 lid 3 kent nog een uitzondering op de hoofdregel dat de huurprijs slechts eenmaal per jaar kan worden verhoogd.

Wat betreft de mate van verhoging wordt elk jaar door de minister bepaald met welk percentage de huren per 1 juli van dat jaar mogen worden verhoogd (art. 10 lid 2 UHW). De huurder kan bezwaar maken tegen een voorstel tot (jaarlijkse) huurverhoging als hij van mening is dat de kwaliteit van de woning niet in overeenstemming is met de voorgestelde huurprijs.

In veel huurovereenkomsten is een zogenaamde huurprijsindexeringsclausule opgenomen, waardoor de huurverhoging wordt gekoppeld aan het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie. De Hoge Raad oordeelde reeds in Spanjaard/Maatschappij voor Huizen en Bezit en Beheer dat een dergelijke clausule rechtsgeldig kan worden overeengekomen. Hoewel een indexeringsclausule rechtsgeldig kan worden overeengekomen is de huurder niet onder alle omstandigheden aan een onredelijk bezwarende indexeringsclausule gebonden, aldus de Hoge Raad in Van der Klugt/De Boer.

Sinds 1 augustus 2003 is een aantal bijzondere regels met betrekking tot indexeringsclausules in de wet opgenomen. Indexering van een huurprijs met een percentage dat hoger is dan het jaarlijks door de minister vastgestelde percentage, is thans niet meer toegestaan.

Als gedurende de looptijd van de huurovereenkomst door de verhuurder voorzieningen in de woonruimte zijn aangebracht, kan de huurprijs worden verhoogd met een door partijen overeen te komen bedrag, dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten, aldus art. 255 lid 1 sub b. De nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens behorende bij de kwaliteit van de woning.

De huurcommissie kan – gedurende het gehele jaar – de huurprijs verlagen. Huurverlaging is niet gebonden aan een bepaald percentage. Of huurverlaging mogelijk is, hangt enkel af van de kwaliteit van de woning. Gebreken in de woning kunnen aanleiding zijn voor een tijdelijke huurvermindering (art. 257 lid 2 jo 16 UHW). Gebreken hebben dan een verlaging van de in rekening te brengen huurprijs tot gevolg. De geldende huurprijs blijft ongewijzigd.

Wat zijn overige betalingsverplichtingen?

Wanneer alleen de huurprijs getoetst kan worden is de huurbescherming weinig effectief.

Wanneer de verhuurder niet de gewenste huur kan vangen kan hij de servicekosten verhogen. Art. 259-261 geeft dan ook bepalingen met betrekking tot die servicekosten. Servicekosten zijn alleen direct aan de woning verbonden kosten. De uitvoering van art. 237 lid 3 ligt vast ineen Besluit Servicekosten afgekondigd. Een verhuurder mag geen extra servicekosten rekenen wanneer de onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de verhuurder komen. Kleine herstellingen mogen wel onder de servicekosten vallen. De verhuurder heeft twee mogelijkheden voor het in rekening brengen van kosten: via de kale huurprijs of via servicekosten. De verhuurder mag geen kosten in rekening brengen voor diensten of zaken waarvan de huurder het genot niet ontleent aan de overeenkomst . Art. 259 lid 1 bepaald dat de betalingsverplichting met betrekking tot servicekosten gelijk zijn aan het door partijen overeengekomen bedrag of gelijk zijn aan een bedrag in overeenstemming met de wettelijke voorschriften of een redelijk bedrag. Omdat de servicekosten niet altijd te bepalen zijn mag een verhuurder de servicekosten van te voren vragen. Deze verhuurder is echt wel verplicht aan het einde van het boekjaar een afrekening te geven over de gemaakte kosten. Dit moet binnen zes maanden gebeuren. De verhuurder mag de servicekosten niet verhogen zolang er geen afrekening is. Zijn de verhuurder en huurder het niet eens over omvang van de overige betalingsverplichtingen van de huurder dan kunnen zij de commissie verzoeken hierover uitspraak te doen.

Vervolgens kunnen zij ieder de kantonrechter verzoeken te verklaren welke de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de kosten. Gaan geen van de partijen naar de kantonrechter dan moeten zij zich houden aan de uitspraak van de commissie. Ondanks dat de beide partijen het in beginsel eens zijn over de extra kosten weegt het belang van de huurder om een eerlijke huurprijs te hebben zwaarder dan de overeenstemming, Aan het terugvorderen van servicekosten zit een termijn van maximaal 2 jaar. Dit kan alleen als er een verklaring is van de commissie of de kantonrechter.

Wat wordt verstaan onder all-in huur?

Men spreekt van all-in huur als is overeengekomen dat de huurder aan de verhuurder een

bepaald bedrag verschuldigd is, zonder dat duidelijk is welke gedeelte van het bedrag

verschuldigd is voor het enkel gebruik van de woonruimte en welk gedeelte moet worden

beschouwd als voorschotbedrag voor de servicekosten. Bij huurhuizen waarbij een all-in huur is afgesproken kan nooit sprake zijn van huurliberalisatie. Art. 258 bepaalt dat de huurder de commissie kan verzoeken uitspraak te doen over de vraag of partijen al dan niet een all-in prijs zijn overeengekomen en zo nodig de huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten uit te splitsen. Indien de commissie van oordeel is dat sprake is van all-in huur, splitst zij dit totale bedrag uit. Dit gaat in vanaf op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin het verzoek bij de commissie is ontvangen Een partij die het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie kan binnen acht weken naar de kantonrechter.

Wat wordt bedoeld met uitsluiting van Hoger Beroep en cassatie?

Art. 262 lid 2 stelt dat geen hogere voorziening is toegelaten in gevallen waarbij de kantonrechter heeft beslist op een uitspraak van een commissie als bedoeld in art. 262 lid 1. Uit jurisprudentie blijkt dat in sommige gevallen het mogelijk is om in beroep en cassatie te gaan. Wanneer de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van de huurprijsrechten is getreden en wanneer de kantonrechter fundamentele beginselen van een eerlijk en onpartijdig proces heeft geschonden.

Wat wordt verstaan onder een niet redelijk voordeel?

Art. 264 lid 1 bepaalt dat elk beding dat wordt gemaakt in verband met het tot stand komen van huur en verhuur van woonruimte, niet de huurprijs betreffend, en waarbij ten behoeve van een van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig is. Een beding waarbij door of tegenover een derde een dergelijk voordeel wordt overeengekomen is eveneens nietig (lid 2). Art. 264 wil misverstanden bij het aangaan van de overeenkomst bestrijden. Voor toepasselijkheid van art. 264 is het vereist dat het beding in verband met de het tot stand komen van de overeenkomst is gemaakt.

Een effectief systeem van huurbescherming bestaat uit twee componenten: enerzijds huuropzeggingsbescherming, anderzijds huurprijsbescherming. Het gaat om bescherming tegen een te hoge huurprijs en tegen voortijdige beëindiging van de huur. Daarnaast is er ook bescherming op het gebied van het afdwingen van herstel van gebreken, mede van belang voor het tegengaan van achterstallig onderhoud. De voor de huurprijs relevante privaatrechtelijke bepalingen zijn opgenomen in afdeling 5 van titel 7.4 van het BW. Onder het oude recht was de huurprijsregeling terzake van woonruimte, voor zover privaatrechtelijk van aard, opgenomen in de Huurprijzenwet woonruimte (HPW). Deze bepalingen zijn per 1 augustus 2003 overgebracht naar titel 7.4 van het BW en naar de UHW. De rechtspraak die zich heeft gevormd onder het oude recht is ook nu nog van belang voor de uitleg van de huidige regeling.

De huurcommissie en de kantonrechter spelen een centrale rol in procedures op het gebied van huurprijzen. De huurcommissie doet alleen uitspraak over de redelijkheid van een overeengekomen huurprijs of een voorgestelde wijziging van de huurprijs. De huurcommissie doet dus geen uitspraak over de huurprijs zelf en kan die prijs niet vaststellen. De gebondenheid van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie wordt geconstrueerd door middel van een ‘fictieve overeenkomst’. Dit betekent dat partijen, wanneer zij zich niet binnen acht weken na de uitspraak van de huurcommissie tot de kantonrechter wenden, geacht worden door de huurcommissie redelijke geachte huurprijs te zijn overeengekomen (art. 262). Bevoegd is de kantonrechter in wiens rechtsgebied de woonruimte is gelegen (art. 262 lid 2).

Wat wordt verstaan onder medehuur, onderhuur en voortzetting van de huur, en coöptatierecht? - Chapter 8

Wat is de echtgenoot/geregistreerde partner van de huurder (Art. 7:266 en art. 7:271 lid 3 BW)?

De echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder is van rechtswege medehuurder, zolang de gehuurde woonruimte die echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf verstrekt. Zodra het hoofdverblijf van de medehuurder buiten de gehuurde woonruimte komt te liggen, eindigt zijn medehuurderschap. Een verhuizing in verband met een op handen zijnde scheiding heeft niet tot gevolg dat de vertrekkende medehuurder zijn status en de daaraan verbonden rechten verliest. Dit brengt volgens art. 266 lid 4 geen verandering in het hoofdverblijf.

De medehuurder heeft jegens de verhuurder dezelfde rechten en verplichtingen als de huurder, met dien verstanden dat de medehuurder niet aansprakelijk is voor verplichtingen uit de overeenkomst die reeds opeisbaar waren voordat het medehuurderschap ontstond. Huurder en medehuurder zijn beide hoofdelijk aansprakelijk. Ook nadat de medehuurder zijn hoofdverblijf naar elders verplaatst.

Als de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder is ingevolge van art.266, moet de verhuurder die de overeenkomst wil opzeggen aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk opzeggen. Als verhuurder en medehuurder bieden de woning willen verlaten is opzeggen van een van de huurders voldoende. Als alleen de huurder wil vertrekken en de medehuurder in de gehuurde woning wil blijven wonen, kan de huurder de overeenkomst opzeggen zover zij hemzelf betreft. De overeenkomst eindigt dan alleen voor de hoofdhuurder en de medehuurder wordt hoofdhuurder.

Art. 266 lid 5 bepaalt dat de rechter op verzoek van een van der echtgenoten of geregistreerde partners kan bepalen wie van beiden in de toekomst huurder van de gehuurde ruimte zal zijn. Door de beslissing van de rechter valt het huurrecht ten aanzien van de woning niet langer in de tussen hen bestaande algemene of beperkte gemeenschap van goederen en komt het nog maar aan een van hen beiden toe. Het in art. 266 lid 5 bepaalde verzoek kan alleen worden toegepast indien dit gedaan wordt wanneer de partner of echtgenoot nog medehuurder is. De rechter bepaald dan ook welke dag de nieuwe huurovereenkomst ingaat. De verhuurder is tevens gebonden aan deze uitspraak.

Een medehuurder die op grond van art. 266 de overeenkomst als huurder voortzet, is verplicht daarvan mededeling te doen aan de verhuurder. Doet hij dat niet dan verliest hij het niet het recht op huurbescherming maar kan wel een schadevergoeding verschuldigd zijn aan de verhuurder. Als een verhuurder een woning ten aanzien waarvan de huurder de huur heeft opgezegd verhuurt aan een ander, terwijl nadien pas blijkt dat een medehuurder van de voormalige huurder de overeenkomst als huurder is gaan voortzetten, kan de nieuwe huurder de verhuurder aanspreken tot schadevergoeding op basis van wanprestatie.

De verhuurder kan deze schadevergoeding verhalen op de voortzetter die zijn mededelingsverplichting niet is nagekomen. Met het creëren van een mededelingsverplichting kan men bevorderen dat de verhuurder in staat wordt gesteld tijdig maatregelen te nemen om te verzekeren dat de verplichtingen uit de overeenkomst wordt voorgezet op grond van art. 266. Art. 270a biedt de verhuurder in verband geen extra mogelijkheden. Nu in art.270a geen mededelingsverplichting op de vertrokken contractpartij wordt gelegd, doen verhuurders er verstandig aan een mededelingsverplichting op te nemen in het huurcontract.

Wat zijn andere wettelijke medehuurders (art. 7:267 BW)?

Een medebewoner die geen echtgenoot of partner is van de huurder kan ook medehuurder worden. Om dit te verwezenlijken moet de huurder en de aspirant-huurder een gezamenlijk verzoek te richten aan de verhuurder. De verhuurder moet dit binnen drie maanden accepteren. Gebeurt dit niet dan kunnen ze naar de rechter die beslist over het medehuurderschap van de aspirant-huurder. In het huurcontract kan een bepaling worden opgenomen op grond waarvan het de huurder verboden zal zijn met een ander in de gehuurde woning een gemeenschappelijk huishouden te voeren. Alleen als de verhuurder ernstige en gegronde bezwaren heeft tegen het voeren van een gemeenschappelijke huishouding in de woning zal er grond zijn voor de beëindiging van de overeenkomst . Dit kan geblokkeerd worden indien er een verzoek bij de rechter ligt tot het erkennen van de medehuurder. Wanneer een partner veel afwezig is kan deze toch een medehuurder zijn.

Een belangrijke voorwaarde voor verwerving van het medehuurderschap door tussenkomst van de rechter is dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen huurder en de medebewoner. Als de verhuurder het bestaan van een gemeenschappelijke huishouden betwist, dienen huurder en medebewoner feiten en omstandigheden naar voren te brengen, waaruit aannemelijk wordt dat er wel sprake is van een gemeenschappelijke huishouden. Hier kan ook sprake van zijn wanneer een huurder op het punt staat deze te ontbinden. Dat wordt er gekeken naar het verleden. Het is dan ook niet in alle gevallen mogelijk dat kinderen medehuurder worden.

Verwerving van het medehuurderschap heet tot gevolg dat huurder en medehuurder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Een medehuurder is niet aansprakelijk voor verplichtingen die reeds opeisbaar waren voor hij medehuurder werd. Als de overeenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder automatisch huurder. De vordering tot voortzetting van de overeenkomst wordt slechts afgewezen als de medehuurder geen huisvestingsvergunning overlegt. De medebewoner die medehuurder is in de zin van art. 267 is geworden verliest de hoedanigheid weer als hij zijn hoofdverblijf niet langer in de gehuurde woning heeft. Keert hij na afloop weer terug, dan herleeft het medehuurderschap niet automatisch, maar moet opnieuw de weg van de lid 1 worden gevolgd.

De pendant van art. 266 lid 5 is art. 267 lid 7. De huurder kan bewerkstelligen dat de medehuurder moet vertrekken, maar de medehuurder kan ook bewerkstelligen dat de huurder het veld moet ruimen. De rechter wijst op een art. 267 lid 7 gebaseerde vordering slechts toe, indien de naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, geboden is. Huurder en medehuurder kunnen onderling een regeling treffen inzake de voortzetting van de overeenkomst in verband met de beëindiging van de gemeenschappelijke huishouding, waartegen de verhuurder zich niet kan verzetten.

Wat wordt verstaan onder contractuele medehuur (samenhuur)?

De term ’medehuur’ ziet alleen op situaties die betrekking hebben op art. 266 en 267. Contractuele medehuurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomsten. Als de verhuurder de overeenkomst beëindigd met de contractuele medehuurder moet aan beide contractopzegging worden gedaan. Wanneer alle medehuurders dit willen doen moeten zij gezamenlijk opzeggen. Als niet alle huurders willen vertrekken, is de situatie niet altijd eenvoudig en rijst de vraag of een van hen door een eenzijdige opzeggen kan bewerkstelligen dat de huurovereenkomst voor wat hem betreft eindigt. Dit kan alleen wanneer hij toestemming heeft van de andere mede-bewoners en van de verhuurder. Indien dit niet mogelijk is kan de huurder zich beroepen op art. 267. De rechter wijst deze vordering alleen toe indien dat naar billijkheid, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, geboden is, aldus art. 267 lid 7, tweede zin. In situaties van contractuele medehuur is het zo dat noch een huurder alleen, noch de huurders gezamenlijk kunnen bewerkstelligen dat de verhuurder tegen zijn wil een contractpartij kwijtraakt. Als de verhuurder niet akkoord gaat, kan bevrijding van slechts één van de huurders alleen plaatsvinden door een rechterlijke uitspraak in een procedure waarin ook de verhuurder is betrokken.

Wat gebeurt er in het geval van overlijden van de huurder (art. 7:628 BW)?

Art. 268 bepaalt wat de gevolgen zijn voor de huisgenoten van de huurder als de huurder overlijdt. Als er een medehuurder is , zet die de huurovereenkomst als huurder voort. De positie van andere huisgenoten van de huurder is zwakker. Zij kunnen de overeenkomst gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzetten, op voorwaarde dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder. Deze vordering moet binnen zes maanden worden gedaan. Hierna kan de rechter verzocht worden om de overname van het huurcontract definitief te maken. Voor een succesvol beroep van de medebewoner op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is zeer weinig ruimte. Degene die de huur voortzet op grond van art. 268 is verplicht daarvan mededeling te doen aan de verhuurder (art. 270a). Doet hij dat niet, dan heeft dat niet tot gevolg dat hij zijn recht op voortzetting kwijtraakt, maar wel dat hij schadevergoeding verschuldigd is aan de verhuurder op de grond van art. 6:74. Als er geen medebewoners zijn eindigt de huurovereenkomst aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder, de erfgenamen van de huurder zijn bevoegd om de overeenkomst tegen het einde van de eerste maand na het overlijden van de huurder te doen eindigen. Indien er een echtgenote is of echtgenoot krijgt deze de bevoegdheid.

Wanneer dit niet gerechtvaardigd is wordt de persoon als huurder gezien voor die periode. Van art. 268 kan niet worden afgeweken ten nadele van de personen aan wie het artikel recht geeft op voortzetting van de huur. Ook kan het niet worden bedongen dat de overeenkomst zal eindigen door de dood van de verhuurder. Het begrip duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt zowel in art. 267 als in art. 268 hetzelfde omschreven.

Wat gebeurt er in het geval van onderhuur van een zelfstandige woning (art. 7:269 BW)?

De toepasselijkheid van art. 269 lid 1 is beperkt tot de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning (art. 234). Met deze beperking wordt voorkomen dat na het beëindigen van de hoofdhuur het voortduren van de onderhuur een reële belemmering oplevert voor de hoofdverhuurder om het door het vertrek van de hoofdhuurder vrijgekomen gedeelte opnieuw te verhuren. Een tweede voorwaarde voor bescherming door artikel 269 is dat er een onderhuurovereenkomst bestaat tussen de verhuurder en degene die de bescherming van het artikel wil inroepen. Ook is vereist dat de beëindigende hoofdhuurovereenkomst is te beschouwen als overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte, waarop de woonruimtebepalingen van toepassing zijn.

De rechtspositie van de onderhuurder van zelfstandige woonruimte is sterk. Ook als de huurder onbevoegd heeft onderverhuurd en een en ander wanprestatie oplevert jegens de verhuurder, waarna de (hoofd) huurovereenkomst op instigatie van de verhuurder wordt ontbonden, kan de onderhuurder zich tegenover de verhuurder op art. 269 lid 1 beroepen, zie St. Joseph/van Kollenburg.

Art. 270a bepaalt dat degene die de huur voortzet op grond van bijvoorbeeld art. 269 verplicht is daarvan melding te doen aan de verhuurder. Art. 278 lid 1 bepaalt dat een onderhuurovereenkomst van woonruimte die na beëindiging van de hoofdhuur niet krachtens art. 269 door de hoofdverhuurder wordt voortgezet, eindigt op het tijdstip dat de rechter de vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig art. 273 lid 3 vaststelt voor ontruiming. Als de hoofdhuurder bij de beëindiging van de hoofdhuur en bij de bepaling van het ontruimingstijdstop onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt, hij de schade die de onderhuurder daardoor lijdt dient te vergoeden (lid 2). Als de hoofdverhuurder een vordering instelt tegen de hoofdhuurder, die mede de belangen van de onderhuurder raakt, is de hoofdhuurder bevoegd om de onderhuurder in het geding te roepen.

Wat is woningruil (art. 7:720 BW)?

Als huurders van woonruimte hun woonruimte onderling willen ruilen en hun verhuurders daarmee akkoord gaan, hoeft dat geen problemen op te leveren. Als een verhuurder geen andere in de plaats van zijn huurder wil accepteren, zal zijn huurder de weg van art. 270 moeten volgen. De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen. Van dit artikel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Art. 270 loopt in bepaalde opzichten gelijk aan art. 370.

Anders dan voor toepassing van art. 370 is voor toepassing van art. 270 vereist dat de huurder de door hem gehuurde woonruimte wil ruilen voor woonruimte van iemand anders. Dit leidt ertoe dat men aanneemt dat de huurder nog een vordering tot indeplaatsstelling kan instellen nadat de voorgestelde huurder zijn intrek in de woning heeft genomen, mits hij dat zeer spoedig daarna doet. Als de rechter de vordering tot indeplaatsstelling toewijst, neemt de voorgestelde huurder de contractuele positie over van de oorspronkelijke huurder. Dat betekent dat hij ook aansprakelijk wordt voor een eventuele huurschuld van de oorspronkelijke huurder.

Wat is het coöptatierecht?

Dit is het recht dat bij het vrijkomen van een kamer hebbende de overblijvende huurders het recht om gezamenlijk een nieuwe huurder voor te dragen. Een coöptatierecht bestaat alleen als het tussen partijen is overeengekomen of als het in de gegeven omstandigheden uit redelijkheid en billijkheid voortvloeit (art. 6:248 lid 1).

De echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder is van rechtswege medehuurder,zolang de gehuurde woonruimte die echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf verstrekt. Zodra het hoofdverblijf van de medehuurder buiten de gehuurde woonruimte komt te liggen, eindigt zijn medehuurderschap. Een verhuizing in verband met een op handen zijnde scheiding heeft niet tot gevolg dat de vertrekkende medehuurder zijn status en de daaraan verbonden rechten verliest. Dit brengt volgens art. 266 lid 4 geen verandering in het hoofdverblijf.

Waaruit bestaat het eindigen van de huur van woonruimte? - Chapter 9

Inleiding

Een huurovereenkomst die betrekking heeft op woonruimte waarop afdeling 7.4.5. van toepassing is, kan in beginsel slechts eindigen na opzegging (art. 271-277) door ontbinding (art. 6:265 juncto art. 7:231 en art. 7:281), of door beëindiging met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan ( art. 271 lid 8).

Wat zijn opzeggingsformaliteiten (art. 7:271 en 7:277 BW)?

De huurder of verhuurder die een overeenkomst met betrekking tot woonruimte wenst te beëindigen en die niet op ontbinding kan aansturen, zal die overeenkomst moeten opzeggen of aan de wederpartij een voorstel moeten doen om te komen tot beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden.

Opzegging van de overeenkomst moet plaatsvinden tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Een overeenkomst voor bepaalde tijd kan tussentijds worden ontbonden als de wederpartij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen. Zowel de verhuurder als de huurder moet bij de huuropzegging een opzegtermijn in acht nemen, zodat de wederpartij zich kan voorbereiden op het eindigen van de overeenkomst . Die opzegtermijn is gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt. De opzegtermijn voor de verhuurder bedraagt minimaal drie maanden.

Wanneer de huurder tijdelijk de woning verlaat is de vraag of er sprake is van huurbeëindiging. De wetsgeschiedenis onderscheidt hiervoor twee gevallen. Wanneer de huurder zelf de woning aan een ander in gebruik heeft gegeven voor de duur van zijn afwezigheid is geen onderbreking in gebruik. Wanneer de huurder langere tijd de woning verlaat moet dit worden afgesproken met de verhuurder. De huurder heeft de woning dan wel onderbroken in gebruik. Als de huurder de overeenkomst wil opzeggen telt de tijd dat de huurder in de woning verbleef voordat hij tijdelijk vertrok niet mee voor het bepalen van de duur van de opzegtermijn. Als de huurder of de verhuurder vrijwillig een langere opzegtermijn in acht neemt dan de opzegging die voortvloeit uit lid 5 is die opzegging rechtsgeldig.

Bij de regel dat de huurder en verhuurder vrijwillig een langere opzegtermijn in acht mogen nemen dan de opzegtermijn die uit de wet voortvloeit kan wel een kanttekening worden geplaatst. De uitzondering hierop is de hospita-verhuur. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever de bevoegdheid van de verhuurder om de overeenkomst zonder opgaaf van redenen en zonder rechtelijke tussenkomst te beëindigen, heeft willen beperken tot huurverhoudingen die uiteindelijk maximaal een jaar duren. Wanneer een verhuurder geen huuropzegging kan krijgen dan kan deze dat opnieuw proberen.

Hoe moet worden opgezegd?

Opzegging van de overeenkomst door de huurder of verhuurder moet plaatsvinden bij exploot of bij aangetekende brief. Deze gaat pas in wanneer de wederpartij de opzegging heeft ontvangen. Een huuropzegging bij exploot biedt meer zekerheid dan een opzegging bij aangetekende brief, omdat een volgens de wet uitgebracht exploot word geacht de wederpartij te hebben bereikt. Als de geadresseerde van een aangetekende brief stelt dat de brief hem niet heeft bereikt, dient de afzender te bewijzen dat hij de brief aangetekend en naar het juist adres is verzonden en aannemelijk te maken dat de brief aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe op de plaats van bestemming is voorgeschreven.

Als de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder ingevolge art. 266 medehuurder is, moet de verhuurder de overeenkomst aan beide echtgenoten respectievelijk geregistreerde partners afzonderlijk opzeggen. (art. 271 lid 3, tweede zin.) Een door de verhuurder tegen slechts een van de beide echtgenoten respectievelijk geregistreerde partners ingestelde vordering tot beëindiging van de overeenkomst is in beginsel niet-onafhankelijk. De opzegging aan beide partners geldt ook wanneer de huurder failliet is. Als hij er geen bezwaar tegen heeft dat de medehuurder in de zin van art. 267 in de woning blijft wonen, kan de verhuurder volstaan met een huuropzegging aan de huurder. Als sprake is van contractuele medehuur dient de verhuurder eveneens aan allen afzonderlijk op te zeggen. Als een huurder de woning met een of meer wettelijke medehuurders bewoont en alleen de woning wil verlaten, is het op zichzelf voldoende als alleen de huurder de overeenkomst opzegt. Als alleen de huurder wil vertrekken, kan hij de overeenkomst opzeggen voor zover zij zichzelf betreft.

Inhoud van de opzegging

Als de huurder de overeenkomst opzegt worden geen bijzondere eisen gesteld aan de inhoud van de huuropzegging. Hij hoeft slechts aan te geven dat hij de overeenkomst wil beëindigen en op welk tijdstip. Voor de opzegging door de verhuurder gelden extra regels. Hij moet op straffe van nietigheid zijn opzegging gemotiveerd baseren op een in de art. 274 lid 1 genoemde gronden. Als de verhuurder geen gronden vermeldt in de huuropzegging is de huuropzegging nietig en leidt zij niet tot het einde van de overeenkomst .

Wanneer de verhuurder niet de werkelijke grond aangeeft is de opzegging nietig. De huurder moet ook vragen om binnen zes weken te laten weten of hij akkoord gaat met de opzegging. Het bepaalde in art. 271 lid 1-7 geldt niet als de huurovereenkomst wordt beëindigd met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan. Een beëindiging van de overeenkomst met wederzijds goedvinden waarbij deze de huurder beschermende artikelen buiten toepassing blijven, is alleen mogelijk nadat de huur is ingegaan. Een beëindigingsovereeenkomst kan dan ook niet voor in de toekomst worden afgesloten bij ingaan van de overeenkomst

De verhuurder kan zijn wens om tot beëindiging van de huurverhouding te komen op concrete wijze te kennen geven dat hij de overeenkomst wil beëindigen en op welk tijdstip. Pas als de huurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de overeenkomst op een bepaald tijdstip wil beëindigen kan de verhuurder zich een goed beeld vormen van de gevolgen van beëindiging van de huur op dat tijdstip en kan hij verantwoord beslissen of hij afstand zal doen van zijn recht op huurbescherming. Afstand van het recht op huurbescherming kan voor de huurder zeer nadelige gevolgen hebben. De verhuurder mag dan ook niet al te snel aannemen dat de huurder volledig afstand wil doen van zijn recht op de wettelijke bescherming. De beëindiging van de overeenkomst met wederzijds goedvinden is vorm vrij.

Waaruit bestaat opzegging van huur voor bepaalde tijd (art. 7:271 BW lid 1 BW)?

Art. 271 lid 1 bepaalt dat de overeenkomst voor bepaalde tijd moet worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag, die niet valt voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Een verhuurder kan alleen opzeggen op basis van de in art. 274 genoemde opzeggingsgronden. Om een overeenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan zijn twee motieven. In de eerste plaats wil de verhuurder maar kort aan de huurder gebonden zijn en zeker zijn dat de overeenkomst eindigt op de afgesproken datum. Ook kan de verhuurder zich er van verzekeren dat de woning bewoond wordt en zo leegstand wordt voorkomen. Naast een eenmalig tijdelijke overeenkomst kan de verhuurder er ook voor kiezen om de overeenkomst telkens met een jaar te verlengen. Het is in de huidige wetgeving niet geheel duidelijk in hoeverre dit is toegestaan. Uit art. 230 is echter wel te halen dat er afwijkende afspraken gemaakt mogen worden wat betreft de verlenging.

‘Omzeiling’ van de tussentijdse onopzegbaarheid De tussentijdse onopzegbaarheid van de huur voor bepaalde tijd kan de huurder voor grote problemen plaatsen. Er zijn dan ook verschillende benaderingen om deze problemen te voorkomen. In het boek staat op blz. 223 -226 een uitgebreide opsomming hierover.

Waaruit bestaat beëindiging van de huur na opzegging (art. 7:272-273 BW)?

Als de huurder de overeenkomst op de juiste manier opzegt eindigt deze op het tijdstip van opzegging. Wanneer de verhuurder de overeenkomst op de juiste manier heeft opgezegd dan eindigt deze niet altijd op het tijdstip van opzegging. De reactie van de huurder op de huuropzegging is van groot belang. Wanneer deze schriftelijk instemt met beëindiging van de overeenkomst dan eindigt deze op het afgesproken tijdstip. Gebeurt dit mondeling dan is niet geheel duidelijk wat de gevolgen zijn. Deelt de huurder na de huuropzegging door de verhuurder mee dat hij niet toestemt in beëindiging, dan zal de verhuurder een vordering tot beëindiging van de overeenkomst moeten instellen. Reageert de huurder niet op de huuropzegging dan zal de verhuurder eveneens een vordering tot beëindiging van de overeenkomst moeten instellen.

Ten aanzien van de door de verhuurder in te stellen beëindigingsgronden gelden de volgende eisen. Allereerste moet de verhuurder nadat hij de overeenkomst heeft opgezegd in beginsel zes weken wachten op een reactie van de huurder. Wanneer de huurder niet reageert binnen deze termijn kan de verhuurder een beëindigingsvordering instellen. De verhuurder moet de in de huuropzegging vermelde gronden aan zijn beëindigingsvordering ten grondslag leggen. De verhuurder die ook de rechter van de medehuurders wil beëindigen zal hen afzonderlijk moeten dagvaarden.

De rechter dient bij zijn beslissing op de beëindigingsvordering uitsluitend de in de huur-opzegging vermelde gronden in aanmerking te nemen. Als de rechter de vordering van de verhuurder afwijst wordt de overeenkomst van rechtswege verlengt.

Wat is het dwingende karakter van art. 7:274 BW en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid?

De rechter kan een door de verhuurder ingestelde vordering tot beëindiging van de huur alleen toewijzen in de door art. 271 lid 1 bestreken situaties. De wettelijke regeling inzake de huurbescherming biedt zeer veel bescherming tegen de verhuurder die de huurovereenkomst wil beëindigen Sommige huurders maken het echter te bont en dienen geen aanspraak te maken op de volledige wettelijke bescherming. Hierbij dient wel de redelijkheid en billijkheid in acht te worden genomen.

Wat is de beëindigingsgrond ‘slecht huurdersgedrag’ (art. 7:274 lid 1 onder a BW)?

De rechter kan de beëindigingsvordering van de verhuurder toewijzen indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Voor een succesvol beroep op artikel 274 lid 1 onder a, is vereist dat het gedrag van de huurder laakbaar is. Als sprake is van slecht huurgedrag is vaak ook sprake van wanprestatie. Dit geeft de verhuurder tevens de mogelijkheid om een vordering tot ontbinding van de overeenkomst in te stellen. Een ontbindingsprocedure heeft voor de verhuurder een aantal voordelen in vergelijking met een beëindigingsprocedure na opzegging.

Een rechterlijke uitspraak waarbij de huurovereenkomst wordt ontbonden kan uitvoer bij voorraad worden verklaard; een uitspraak waarbij een beëindigingsvordering wordt toegewezen kan in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

een beëindigingsprocedure na opzegging duurt langer dan een ontbindingsprocedure de verhuurder die al eerder een beëindigingsprocedure heeft gevoerd, moet bij een nieuwe poging het bepaalde in art. 277 in acht nemen; bij een vordering tot ontbinding geldt die beperking niet. Bovendien is een ontbindingsprocedure de enige mogelijkheid om tussentijds een einde te maken aan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Wat is de beëindigingsgrond ‘verstrijken van de overeengekomen contractsduur’ (art. 7:274 lid 1 onder b juncto lid 2 BW)?

Als de verhuurder zijn beëindigingsvordering baseert op een uitdrukkelijk beding dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimt en als aan de eisen van art. 271 lid 2 is voldaan moet de rechter de vordering toewijzen, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming. Art. 274 lid 2 stelt dat zich een van de omschreven situaties moet voordoen ten tijde van instellen van de vordering.

Wat is de beëindigingsgrond ‘dringend nodig hebben voor eigen gebruik’ (art. 7:274 lid 1 onder c juncto lid 3 en 4 BW, art 7:275-276 BW)?

Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Ten eerste moet de verhuurder het pand nodig hebben voor eigen gebruik. Ook kan de verhuurder een beroep doen op de betrokken belangen en dat hij het pand dringend nodig heeft. En tot slot kan de verhuurder een beroep doen op deze beëindigingsgrond wanneer de huurder andere woonruimte aangeboden kan worden. Een vordering op grond van dringend eigen gebruik is niet toewijsbaar ten aanzien van woonruimte waarop hoofdstuk II van de huisvestingswet van toepassing is zolang de verhuurder geen huisvestingsvergunning is verleent. Ook is deze vordering niet toewijsbaar als de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering op grond van dringend eigen gebruik een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Als de verhuurder de overeenkomst heeft opgezegd met een beroep op dringende eigen gebruik terwijl bij de verhuurder de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest is de verhuurder jegens de huurder verplicht om een schadevergoeding te betalen. De vordering vervalt vijf jaar na het einde van de overeenkomst .

Wat is de beëindigingsgrond ‘niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst’ (art. 7:274 lid 1 onder d BW)?

Op grond van art. 7:274 lid 1 onder d kan een vordering worden toegewezen. Als onderafdeling 2 van toepassing is op de huurovereenkomst kan de verhuurder die een verhoging van de huurprijs of van de servicekosten wil bewerkstelligen geen gebruik maken van de in art.274 lid 1 onder d neergelegde opzeggingsgrond. Voor zover onderafdeling 2 niet van toepassing is op de overeenkomst kan de verhuurder de opzeggingsgrond van 274 lid 1 onder d ook gebruiken als hij slechts en wijziging van de huurprijs wilt bewerkstelliggen.

Een verhuurder van geliberaliseerde woonruimte die alleen een verhoging van de servicekosten wil afdwingen kan geen beroep doen op dit artikel. De servicekosten voor geliberaliseerde woningen worden alleen bepaald door art. 259. De rechter moet beoordelen of het aanbod jegens de huurder redelijk is. Wanneer de rechter dit aanbod redelijk vindt moet de rechter de huurder maximaal een maand toestaan om het aanbod te aanvaarden. Stemt de huurder niet in binnen deze gestelde termijn dan eindigt de huurovereenkomst . Wanneer de huurder wel instemt dan komt er een nieuwe overeenkomst tot stand. De opzeggingsgrond in art. 274 lid 1 onder d is gekoppeld aan het feit dat de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte.

Wat is de beëindigingsgrond ‘verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan’ (art.7:274 lid 1 onder e BW)?

De rechter kan de vordering van de verhuurder toewijzen als de verhuurder een krachtens geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Een beroep op deze grond is niet voorbehouden aan publiekrechtelijk lichamen. De rechter kan eventueel inrichtingskosten en verhuizingskosten in rekening brengen aan de verhuurder.

Wat is de belangenafweging als basis voor huuropzegging in geval van hospita-verhuur (art. 7:274 lid 1 onder f BW)?

De verhuurder kan een beroep doen op 274 lid 1 onder f als de verhuurder aannemelijk maakt dan zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting ervan. Deze opzeggingsgrond is van toepassing wanneer de huurder een andere levensstijl heeft dan de verhuurder zonder dat er sprake is van slecht huurderschap.

Wat is ontbinding van de huur op vordering van een verhuurder die een op het verhuur liggende bestemming wil verwezenlijken (art. 7:281 BW)?

Een verhuurder die een op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken heeft in beginsel de keuze uit twee procedures: een ontbindingsprocedure en de Beëindigingsprocedure na opzegging van de huur met een beroep op art 274 lid 1 onder e. Hierbij dient men zich echter wel te realiseren dat de ontbindingsprocedure alleen open staat voor degene die op de voet van art. 226 verhuurder is geworden en niet voor degene die zelf de huurovereenkomst heeft gesloten; tussentijdse beëindiging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd alleen mogelijk is in een ontbindingsprocedure en niet in een opzeggingsprocedure de huurder alleen in geval van ontbinding van de huur recht heeft op een schadeloosstelling (art. 281 lid 2).

De huurder of verhuurder die een overeenkomst met betrekking tot woonruimte wenst te beëindigen en die niet op ontbinding kan aansturen, zal die overeenkomst moeten opzeggen of aan de wederpartij een voorstel moeten doen om te komen tot beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden.

Opzegging van de overeenkomst moet plaatsvinden tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Een overeenkomst voor bepaalde tijd kan tussentijds worden ontbonden als de wederpartij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen. Zowel de verhuurder als de huurder moet bij de huuropzegging een opzegtermijn in acht nemen, zodat de wederpartij zich kan voorbereiden op het eindigen van de overeenkomst . Die opzegtermijn is gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt. De opzegtermijn voor de verhuurder bedraagt minimaal drie maanden.

Wat komt er kijken bij de huur van een bedrijfsruimte? - Chapter 10

Inleiding

Het gaat hierom huur van bedrijfsruimte die in de praktijk ook wel wordt aangeduid met de term middenstandbedrijfsruimte.

Afdeling 7.4.6. biedt bescherming van huurders van zogenoemde middenstandbedrijfsruimte. Deze huurders zijn economisch gebonden aan een bepaalde locatie, omdat ze voor hun inkomsten in sterke mate afhankelijk zijn van een vaste klantenkring en omdat ze investeringen doen in verband met de inrichting van de gehuurde bedrijfsruimte. Dat betekent dat zij hun bedrijf niet zonder ( ernstige ) nadelige gevolgen kunnen verplaatsen naar een andere locatie. De bescherming die de wetgever in afdeling 7.4.6 aan deze huurders biedt bestaat uit termijnbescherming( in beginsel tweemaal vijf jaar, zodat de huurder zijn investeringen rendabel kan maken),huurbescherming en een bepaalde mate van huurbescherming.

Waaruit bestaat contractuele bescherming?

Voor toepasselijkheid van afdeling 7.4.6 is vereist dat de gehuurde zaak krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in art.290 lid 2.

Voor het bepalen van de " contractuele bestemming" van het gehuurde is beslissend wat aan huurder en verhuurder, mede gelet op de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.

Als de huurder van art.290-bedrijfsriumte bevoegd is tot onderverhuur, is voor het antwoord op de vraag of de hoofdhuur betrekking heeft op bedrijfsruimte ook de aard van het door de onderhuurder en onderhuurders gezamenlijk kunnen worden aangemerkt als het uitoefenen van een bedrijf dat evenals de in lid 2 genoemde bedrijven wordt gekarakteriseerd door lokale goodwill en dat derhalve plaatsgebonden is ( zie 10.1en 10.2.4.), wordt de hoofdhuur gekwalificeerd als huur van art.290- bedrijfsruimte. Daarbij doet het niet terzake of steeds alle onderhuurders bedrijfsmatig optreden.

Als de verhuurde zaak op zichzelf niet als art.290- bedrijfsruimte kan worden gekwalificeerd, maar de verhuurder ermee heeft ingestemd dat zij wordt bestemd om samen met ( een ) andere door de huurder gebruikte ruimte(n) als art. 290- bedrijfsruimte te worden gebruikt, is afdeling 7.4.6.va toepassing op de verhuurde zaak.

Als de zaak is verhuurd om te worden gebruikt als art. 290-bedrijfsruimte mag de huurder haar zonder toestemming van de verhuurder niet op andere wijze gaan gebruiken.

Welke categorieën bedrijfsruimte (290 lid 2) bestaan er?

In lid 2 worden de volgende categorieën bedrijven genoemd:

• sub a: kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst en ambachtsbedrijf.
• sub b : hotelbedrijf

Een kamerverhuurbedrijf valt niet onder het begrip "hotelbedrijf", omdat daarbij slechts sprake is van het bedrijfsmatig verhuren van woonruimte .Als een pensionbedrijf logies verstrekt geen duurzaam karakter heeft kan het wel als hotelbedrijf worden gekwalificeerd.

• sub c: kampeerbedrijf

Er moet wel sprake zijn van een bedrijfsmatige exploitatie van het kampeerbedrijf en het kampeerbedrijf mag geen besloten karakter hebben, maar moet in belangrijke mate openstaan voor het publiek.

Het begrip "ambachtsbedrijf "is een rekbaar begrip. Ook hier geldt dat de rechter betekenis mag toekennen aan wat men in het spraakgebruik daaronder verstaat.

Wat is plaatsgebondenheid?

Hoewel afdeling 7.4.6 bedoeld is om bescherming te geven aan de huurder die in het gehuurde een plaatsgebonden onderneming uitoefent, is "plaatsgebondenheid" toch geen zelfstandige voorwaarde voor toepasselijkheid van afdeling 7.4.6 als een onderneming onder één van de in art. 290 lid 2 onder a genoemde categorieën valt, is er sprake van bedrijfsruimte en is afdeling 7.4.6 van toepassing - ook al zou de concrete onderneming niet plaatsgebonden zijn ( ANWB- winkel ).

Wat wordt verstaan onder de afhankelijke woning (art. 7:290 lid 3 BW)?

Op grond van art. 290 lid 3 wordt tot de in art. 290 lid 2 bedoelde bedrijfsruimte ook gerekend de , mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.

Dat de afhankelijke woning tot de bedrijfsruimte wordt gerekend betekent dat de afhankelijke woning ook onder het regime van afdeling 7.4.6 valt en dat de woonruimtebepalingen buiten toepassing blijven ten aanzien van die woning. Van een afhankelijke woning is sprake als de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt.

Voor alle duidelijkheid: Een afhankelijke woning in de zin van art.290 lid 3 kan heel goed een zelfstandige woning zijn in de zin van art. 234. De afhankelijke woning valt echter niet onder het regime van de woonruimtebepalingen, maar - samen met de "echte" bedrijfsruimte onder het toepassingsbereik van afdeling 7.4.6: als de huur ten aanzien van de" echte" bedrijfsruimte eindigt, eindigt de huur ook ten aanzien van de afhankelijke woning.

Als de huurder van bedrijfsruimte de afhankelijke woning als woonruimte onderverhuurt aan een derde , zijn de woonruimtebepalingen van toepassing op de onderhuurovereenkomst. Als de hoofdhuur eindigt, wordt de onderhuurder niet beschermd, ook niet als de door hem gehuurde woning een zelfstandige woning is in de zin van art.234.

Wat zijn afwijkende bedingen (art.7:291 BW)?

De bepalingen van afdeling 7.4.6 zijn van semi-dwingend recht: contractuele bedingen waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van een of meer van deze bepalingenzijn vernietigbaar ( art. 291 lid 1 ). Vernietiging van een afwijkend beding is niet mogelijk als dat beding is goedgekeurd door de rechter ( art. 291 lid 2 ).

De rechter kan alleen bedingen goedkeuren waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van bepalingen van afdeling 7.4.6. Bedingen waarin wordt afgeweken van andere wettelijke bepalingen, zoals bijvoorbeeld art.231 lid 1, kunnen niet worden goedgekeurd.

Wat verstaat men onder huur voor de huur van maximaal twee jaar ( art.7:301 BW)?

art. 301 lid 1 bepaalt dat art.291 tot en met 300- niet van toepassing zijn op een overeenkomst van twee jaar of korter. Aldus wordt aan huurder en verhuurder de mogelijkheid geboden om - zonder tussenkomst van de rechter- een kortlopende huurovereenkomst te sluiten waarop de regels inzake termijn bescherming en huurbescherming niet van toepassing zijn.

Een door de duur van twee jaar of korter gesloten huurovereenkomst geldt dus niet van rechtswege voor vijf jaar ( in afwijking van art.292 lis 1 ) partijen zijn niet gebonden aan de wettelijke regeling inzake de beëindiging van de huurovereenkomst. Art. 301-301 zijn wel van toepassing op de kortlopende huurovereenkomst, maar een contractueel beding waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van een van deze bepalingen is gedurende overeengekomen korte periode niet vernietigbaar, omdat art. 2991 gedurende die periode niet van toepassing is.

Wat is het gevolg als de partijen een kortlopende huurovereenkomst als bedoeld in art.301 lid 1 hebben gesloten en de huurder het gehuurde uiteindelijk langer dan twee jaar gebruikt? Hoofdregel is dat de huurovereenkomst van rechtswege "uitgroeit "tot een normale huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar, waarvan dan inmiddels twee jaar zijn verstreken, zodat de overeenkomst achteraf bezien is begonnen te lopen bij het ingaan van de kortlopende huurovereenkomst in de zin van art.301 lid1.Op de huurovereenkomst zijn art.291-300 van toepassing ( art.301 lid 2 ). Overschrijding van de tweejaarstermijn heeft dus vergaande rechtsgevolgen.

Het gaat hierom huur van bedrijfsruimte die in de praktijk ook wel wordt aangeduid met de term middenstandbedrijfsruimte.

Afdeling 7.4.6. biedt bescherming van huurders van zogenoemde middenstandbedrijfsruimte. Deze huurders zijn economisch gebonden aan een bepaalde locatie, omdat ze voor hun inkomsten in sterke mate afhankelijk zijn van een vaste klantenkring en omdat ze investeringen doen in verband met de inrichting van de gehuurde bedrijfsruimte. Dat betekent dat zij hun bedrijf niet zonder ( ernstige ) nadelige gevolgen kunnen verplaatsen naar een andere locatie. De bescherming die de wetgever in afdeling 7.4.6 aan deze huurders biedt bestaat uit termijnbescherming( in beginsel tweemaal vijf jaar, zodat de huurder zijn investeringen rendabel kan maken),huurbescherming en een bepaalde mate van huurbescherming.

Wat zijn termijnbescherming en huurbescherming bij huur van art.290; bedrijfsruimte? - Chapter 11

Kan de huurder aanspraak maken op een eerste huurtermijn van minimaal vijf jaar (art.292 lid 1) die na afloop in beginsel wordt verlengd tot (in totaal) tien jaar (art.292 lid 1) Men spreekt in dit verband wel van ‘termijnbescherming’. De verhuurder kan de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen, maar alleen tegen het einde van de eerste huurtermijn of tegen het einde van de verlenging (art. 296 lid 1). Opzegging door de verhuurder leidt bovendien niet zonder meer tot het einde van de huurovereenkomst op het tijdstip waartegen de verhuurder haar heeft opgezegd. In de eerste plaats is vereist dat de opzegging is gebaseerd op één van de limitatief in de wet opgesomde gronden (art. 296 lid 1) In de tweede plaats is het zo, dat de verhuurder een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst aanhangig moet maken als de huurder na de opzegging niet schriftelijk toestemt in de beëindiging van de huurovereenkomst.

Wat is de duur van de huurovereenkomst (art. 7:292 BW en art. 7:300 lid 1 BW)?

Uitgangspunt van de wettelijke regeling is dat een huurovereenkomst die betrekking heeft op art. 290 bedrijfsruimte een aanvangsduur heeft van vijf jaar. Dat geldt ook als partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben afgesloten en als ze een huurovereenkomst hebben gesloten voor een duur die langer is dan twee jaar, maar korter dan vijf jaar. Zijn huurder en verhuurder een langere duur dan vijf jaar overeengekomen, dan geldt die langere duur (art. 292 lid 1)

Waaruit bestaat verlenging tot (in totaal) tien jaar?

De huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege met een tweede termijn van vijf jaar verlengd. De overeenkomst met een aanvangsduur langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van de aanvangsduur eveneens van rechtswege met een tweede termijn verlengd en wel zo, dat de totale duur van de overeenkomst op tien jaar komt (art. 292 lid 2).

Wat gebeurt er in de situatie na tien jaar?

Als een krachtens art. 292 lid 2 verlengde huurovereenkomst niet is opgezegd tegen het einde van de tweede termijn – dat wil zeggen tegen het einde van het tiende jaar – wordt de overeenkomst daarna voortgezet voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen (art. 300 lid 1).

Waaruit bestaat beeindiging van de huurovereenkomst na opzegging (art.7:293-295 BW art. 7:297 BW en art. 7:300 BW)?

Tijdstip waartegen moet worden opgezegd; de huurovereenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van de aanvangstermijn dat wil zeggen: tegen het einde van het vijfde jaar of tegen het einde van de door partijen overeengekomen (langere ) termijn.

Tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst

De huurovereenkomst die voor bepaalde tijd geldt kan in beginsel niet tussentijds worden beëindigd. Op deze regel bestaan enkele uitzonderingen:

• De huurovereenkomst kan ( tussentijds ) worden ontbonden op grond van een tekortkoming van de huurder of verhuurder ( art. 6.265 BW(jo. Art. 7:231 BW als de huurder van een gebouwde onroerende zaak tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen).
• Als de huurder is overleden en zijn erfgenamen niet bevoegd zijn om de gehuurde bedrijfsruimte aan een ander in gebruik te geven, kunnen ie erfgenamen gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst opzeggen – bij exploot of bij aangetekende brief – op een termijn van ten minste zes maanden (art.229 lid2 jo. art. 302).
• In geval van faillissement, surseance van betaling of toepassing van de schuldsanering aan de zijde van de huurder, zijn er onder omstandigheden mogelijkheden voor tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Zie art. 39 Fw Art.238 Fw en art. 305 Fw en 5.6.
• Als er sprake is van verhuur van bedrijfsruimte in strijd met een huurbeding, kan de hypotheekhouder in bepaalde omstandigheden de huurovereenkomst vernietigen ( art. 3: 264 BW; zie 5.5).
• Als zich tijdens de looptijd van de huurovereenkomst onvoorziene – dat wil zeggen: niet in de huurovereenkomst verdisconteerde – omstandigheden voor doen, kan de rechter op verlangen van één van de contractspartijen de gevolgen van de huurovereenkomst wijzigen of de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden, als de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten (art. 6.258 BW; zie ook Aerts/Kneepkens). De rechter moet overigens terughoudend zijn in het aanvaarden van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Zie ook 1.5.5.

Wat zijn opzeggingsformaliteiten?

De huurovereenkomst moet worden opgezegd bij exploot of bij aangetekende brief (art.293 lid 2). Een huurovereenkomst heeft pas rechtgevolg als zij wederpartij heeft bereikt (art. 3:37 lid 3). De opzegtermijn – dat wil zeggen de tijd tussen opzeggen en het tijdstip waartegen wordt opgezegd – bedraagt een jaar of zoveel langer als partijen zijn overeengekomen (art. 293 lid 2). Als de huurder de huurovereenkomst tijdig en op de juiste wijze opzegt hoeft hij zijn opzegging niet te motiveren. Een huuropzegging door de verhuurder is echter nietig als hij daar niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid (art. 294).

De hiervoor genoemde formaliteiten inzake de wijze van opzeggen, de opzegtermijn en de vermelding van gronden gelden ook voor de opzegging van een voor tien jaar of langer aangegane overeenkomst en voor de opzegging van een na ommekomst van tien jaar voortgezette overeenkomst ( art. 300 lid 3).

Tegemoetkoming in de verhuis en inrichtingskosten van de (onder) huurder

De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de beëindigingsvordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis en inrichtingskosten. Voordat hij dat doet, brengt hij zijn voornemen daartoe ter kennis van partijen en bepaalt hij een termijn waarbinnen de verhuurder zijn beëindigingsvordering nog kan intrekken (art. 297).

Opzeggings-en beëindigingsgronden ( art. 7:296 BW)

Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt tegen het einde van de eerste termijn kan hij alleen een beroep doen op de in art. 296 lid 1 vermelde gronden ( slechte bedrijfsvoering en dringend persoonlijk gebruik). Bij opzegging tegen het einde van de tweede termijn of tegen een nog later tijdstip kan de verhuurder in zijn opzegging en in de daarop voortbouwende beëindigingsvordering aansturen op een ‘redelijke belangenafweging ‘ (art. 296 lid 3). Er zijn dan echter vier gronden die verplicht leiden tot toewijzing van de beëindigingsvordering van de verhuurder (zie lid 4).

Slechte bedrijfsvoering

Of sprake is van slechte bedrijfsvoering moet worden beoordeeld op basis van alle omstandigheden van het geval. Niet vereist is dat de verhuurder nadeel ondervindt van de bedrijfsvoering door de huurder. Als sprake is van slechte bedrijfsvoering moet de rechter de daarop gebaseerde beëindigingsvordering van de verhuurder toewijzen. Hij komt dan niet toe aan een afweging van de wederzijdse belangen , ook niet als de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van de tweede termijn.

Dringend persoonlijk gebruik

Aan welke eisen moet worden voldaan, wil een beroep op een ‘dringend persoonlijk gebruik’ slagen?

1. Er moet sprake zijn van voorgenomen persoonlijk duurzaam gebruik van de verhuurde bedrijfsruimte aan de zijde van de verhuurder.
2. Het moet gaat om voorgenomen persoonlijk gebruik van de bedrijfsruimte door de verhuurder of door iemand anders die in nauwe relatie staat tot de verhuurder.
3. Der verhuurder heeft de verhuurde bedrijfsruimte dwingend nodig met het oog op het voorgenomen gebruik ervan.

Het voornemen om de verhuurde bedrijfsruimte duurzaam in gebruik te nemen moet niet alleen ten tijde van de opzegging bestaan, maar ook op het tijdstip van de rechterlijke uitspraak.

Belangenafweging

Omdat in de wet vier verplichte gronden voor toewijzing van de beëindigingsvordering zijn opgenomen, dient de rechter altijd eerst te onderzoeken of is voldaan aan de voorwaarden die gelden voor toewijzing van de vordering op één van deze gronden.

Pas als dat niet het geval is, komt het tot een belangenafweging. Deze belangenafweging is voorbehouden aan de feitenrechter en ook de vraag aan welke omstandigheden in dit verband betekenis toekomt is in beginsel van feitelijke aard. Als de rechter van mening is dat de belangenafweging alleen tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden als de verhuurder aan de huurder een vergoeding betaalt, dient hij de beëindigingsvordering dus af te wijzen.

Kan de huurder aanspraak maken op een eerste huurtermijn van minimaal vijf jaar (art.292 lid 1) die na afloop in beginsel wordt verlengd tot (in totaal) tien jaar (art.292 lid 1) Men spreekt in dit verband wel van ‘termijnbescherming’. De verhuurder kan de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen, maar alleen tegen het einde van de eerste huurtermijn of tegen het einde van de verlenging (art. 296 lid 1). Opzegging door de verhuurder leidt bovendien niet zonder meer tot het einde van de huurovereenkomst op het tijdstip waartegen de verhuurder haar heeft opgezegd. In de eerste plaats is vereist dat de opzegging is gebaseerd op één van de limitatief in de wet opgesomde gronden (art. 296 lid 1) In de tweede plaats is het zo, dat de verhuurder een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst aanhangig moet maken als de huurder na de opzegging niet schriftelijk toestemt in de beëindiging van de huurovereenkomst.

Waaruit bestaat huurbescherming met betrekking tot art.7:290 BW (bedrijfsruimte)? - Chapter 12

Inleiding

De huurprijs van bedrijfsruimte is in de aanvang geheel vrij, maar de titel van het hoofdstuk geeft al aan dat die vrijheid aan beperkingen onderhevig is. In de praktijk is het zeker zolang in Nederland de huurprijzen niet over de hele linie dalen, over het algemeen de huurder die bescherming ondervindt van het wettelijk systeem.

Waaruit bestaat de systematiek van de huurprijsbescherming (art. 7:303 en 304 BW)?

Van oud

Wat tot augustus 2003 op vier plaatsen werd geregeld, in art. 1626 lid 3 (oud), 1630 lid 4 (oud), 1631a lid 8 ( oud) en 1632a ( oud ), is nu samengevat in art.303.

Hier volgt een kort overzicht van de enigszins moeizame regeling die het oud-BW gaf:

• gedurende een overeengekomen dan wel krachtens art.1625 ( oud ) geldende bepaalde tijd geldt de overeengekomen prijs: art. 1632a (oud)
• na de bepaalde tijd van vijf jaar (c.q.de afgesproken langere termijn), kan elke partij nadere huurprijscaststelling vorderen:art.1626 lid 3 (oud)c.q.1632a (oud)
• elke partij heeft hetzelfde recht na verloop van de aanvankelijke duur van( vijf plus vijf=) tien jaar: art.1631 a lid 8 (oud), tenzij een ( nog ) langere termijn was afgesproken: art.1631 d lid 3 (oud)jo art. 1631 a lid 8
• is de aanvankelijk bepaalde of wettelijk geldende duur verstreken, kan elk van de partijen nadere huurprijsvaststelling vorderen telkens na vijf jaar na de ingangsdatum van de huur : art. 1632a lid 1 sub b (oud)

Naar nieuw

De wetgever heeft er thans voor gekozen om al deze gevallen onder te brengen in een en hetzelfde artikel, art.303. Het gaat , zoals art. 303 in lid 1 duidelijk aangeeft, om een nadere huurprijsvaststelling. Dit benadrukt nog eens dat de huurprijs in de aanvang volkomen vrij is. Let wel: dat de huurprijs vrij blijft, ook na afloop van de bepaalde tijd of als wederom vijf jaar verstreken zijn: partijen mogen afspreken wat zij willen.

Art. 303 geeft de rechter de bevoegdheid de huurprijs vast te stellen in twee gevallen:

• ofwel , indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur ( art. 303 lid 1 sub a)
• ofwel, in alle andere gevallen, telkens wanneer ten minste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd ( art. 303 lid 1 sub b )

Markthuurprijs

Vrije huurprijsvorming zal over het algemeen leiden tot een prijs die de aspirant-huurder wil betalen voor een leeg op te leveren bedrijfspand en die tot stand komt in concurrentie. Immers wil hij in de ogen van de verhuurder niet voldoende betalen, dan zal deze een ander trachten te interesseren. Een markthuurprijs dus.

Hoe lang is in dit verband een bepaalde tijd?

Iedere bepaalde tijd die tussen partijen is afgesproken, wordt onder art. 303 lid 1 sub a begrepen. Een periode van 15 jaar komt voor, maar evengoed de bepaalde tijd van twee jaren of korter van art. 301 lid 1. De korte duur van twee jaren wordt vaak tussen partijen overeengekomen, als een proefperiode. Is die voorbij en is het voor de huurder duidelijk dat hij door kan gaan, dan geeft de wetgever de ruimte voor een nadere huurprijsvaststelling. Voor de goede orde: die nadere prijsvaststelling komt niet aan de orde indien partijen later nadrukkelijk een nieuwe huurprijs afspreken, geldend voor de periode die aanvangt na de eerste twee jaar.

Minnelijke en rechterlijke huurprijsvaststelling

Wanneer wij spreken over ‘vaststelling’ van de huurprijs zijn daarover twee instanties begrepen: een minnelijke vaststelling, door partijen zelf; een rechterlijke vaststelling, door de rechter op vordering van een van partijen.

Na een procedure, zal de rechter uiteindelijk tot een huurprijsvaststelling komen: de nieuwe huurprijs zal in beginsel ingaan op de datum waartegen de vordering bij dagvaarding was ingesteld. In art. 303 lid 1 wordt gesproken van een vordering die door elk van de partijen kan worden ingesteld. Was onder het oud-BW voorafgaand overleg niet dwingend voorgeschreven zodat rauwelijkse dagvaarding mogelijk was, dan is blijkens art. 304 lid 1 thans de vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk, indien deze is vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen. De dag van indiening van het verzoekschrift geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld (art. 304 lid 2). In beginsel zal volgens art. 303 lid 4 de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs gefixeerd zijn op de dag van die vordering. De advieskosten van deskundigen zijn ondergebracht bij de proceskosten in de zin van art. 57 Rv, zodat de rechter naar bevind van zaken deze kosten ten laste van een van partijen zal brengen of over hen zal verdelen ( art. 304 lid 3).

Huurprijsvrijheid, tot op zekere hoogte

Ten aanzien van de huurprijs die in de verlengingsperiode zal gelden, kan niet ver van te voren maar wel ter gelegenheid van de verlenging rechtsgeldig een afspraak worden gemaakt. Bijvoorbeeld de afspraak dat de in het verleden reeds gecontracteerde wijzigingsbepaling inderdaad zal worden toegepast. Te allen tijde geldt dat het slechts huurder is die een niet rechterlijk goedgekeurde voor hem onwelgevallige contractsbepaling terzijde kan stellen door de nietigheid daarvan in te roepen.

Wat zijn enkele bijzondere aspecten en situaties?

Ingangsdatum nieuwe huurprijs

In art. 303 lid 4 is de jurisprudentie van het oud-BW vastgelegd: de nader vastgestelde huurprijs geldt met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij de rechter op vordering van een van partijen op grond van bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Daarbij kan de rechter ook besluiten tot een geleidelijke aanpassing van de huurprijs, uitgesmeerd over een periode van hoogstens vijf jaren.

De rechter mag bepalen bij het bepalen van het tijdstip waarop een huurprijsverhoging zal ingaan tevens betekenis toekennen aan het feit dat de huurder vanaf het instellen van de vordering rekening heeft kunnen houden met de mogelijkheid van een huurprijsverhoging en met het oog daarop heeft kunnen reserveren (Gamba/ Mespan II)

Wettelijke rente?

De huurder doet er derhalve goed aan, niet alleen te sparen voor de verhoging maar ook nog eens voor de samengestelde interest. Let wel: de wettelijke rente bestaat sedert 1 december 2002 in twee gedaanten: aan de bestaande vorm is toegevoegd de wettelijke handelsrente, art. 6:119a en 6:120 lid 2 BW. Deze rente geldt niet als gecontracteerd wordt met een consument, maar geldt voor handelsovereenkomsten, dus zal veelal wel gelden bij huur van bedrijfsruimte. Aannemelijk is dat de in de praktijk beduidend hogere handelsrente niet zal gelden voor huurovereenkomsten die gesloten zijn voor 8 augustus 2002.

Vordering tot beëindiging tegenover vordering tot nadere vaststelling

Wat is rechtens, indien de verhuurder tegen de huurder een vordering instelt tot beëindiging van de huurovereenkomst na opzegging, waartegenover de huurder voortzetting van de overeenkomst wenst, echter met inachtneming van een lagere huurprijs? Als aan de vereisten van art. 303 en 304 is voldaan, staat niets eraan in de weg dat de rechter de procedure tot nadere huurprijsvaststelling in werking zet, al zal hij vanwege het vergaande karakter van de vordering van de verhuurder zich ongetwijfeld zo spoedig mogelijk een oordeel vormen omtrent de vraag of de overeenkomst krachtens de opzegging beëindigd moet worden. Wordt na de uitvoerige en tijdrovende bewijsvoering beslist dat de huurovereenkomst zal voortduren, dan zal op vordering van een van partijen de rechter hier te maken kunnen krijgen met een bijzondere omstandigheid als bedoeld in art. 303 lid 4 en kan hij bepalen dat een andere ingangsdatum zal gelden dan de dag waarop de vordering was ingesteld, maar zeker is dat niet: alles zal afhangen van de bijzondere omstandigheden van het geval.

Vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse

Uitgangspunt van art. 303 is dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling aan de orde is als de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het gaat om huurprijzen die zich voordeden in een referentieperiode van vijf jaar: het tijdvak voorgaand aan de datum van het instellen van de vordering, art. 303 lid 4

Vergelijkbare bedrijfsruimte: in bouwkundige zin of naar bestemming?

Wat is vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse? De Hoge Raad heeft in het arrest Heineken/Dela uitgesproken dat blijkens de wetsgeschiedenis geen rekening mag worden gehouden met verschillen in bestemming, voor zover die niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte. Beslissend is dus niet, dat het restaurant een zoveel intiemere indruk maakt dan de enorme meubelwinkel, maar beslissend zijn slechts de verschillen in bouwkundige gedaante.

Werkelijke of mogelijke bouwkundige staat?

Nu kennen sommige panden, doordat zij bijvoorbeeld over een tot dusverre ongebruikt binnenplaatsje beschikken, de mogelijkheid van uitbreiding, terwijl andere die moeten missen. Mag men nu rekening houden met de mogelijke bouwkundige gedaante of slechts met de werkelijke bouwkundige gedaante? Het laatste is het geval, maar om het ingewikkelder te maken: met de uitbreidingsmogelijkheid als zodanig dient weer wel rekening te worden gehouden. Dit kwam tot uiting in Van der Kloot/Spee. Huurder had een binnenplaats bij de gehuurde winkel getrokken waardoor deze vergroot werd van 40 m2 naar 70 m2. De Hoge Raad stemde in met het oordeel van de rechtbank dat de uitbreiding als zodanig moest worden weggedacht, zijnde een door huurder aangebrachte verbetering maar de mogelijkheid van uitbreiding woog wel degelijk mee als een pluspunt voor de betrokken ruimte en leidde mitsdien tot een hogere huurprijs.

Doorwerking oorspronkelijke contract in huurprijs bij verlenging?

De oorspronkelijke overeenkomst kan niet meewegen bij de nadere huurprijsvaststelling indien sprake is van wettelijke verlenging en blijft buiten beschouwing; de nieuwe huurprijs kan dan louter worden vastgesteld krachtens objectieve maatstaven. De subjectieve aspecten uit de oorspronkelijke overeenkomst kunnen wél nog meewegen indien sprake is van een contractuele verlening.

Vergelijkingsobjecten ter plaatse

Ten tweede dient het niet alleen te gaan om vergelijkbare bedrijfsruimte, maar meer in het bijzonder om vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De bedoeling is uit te laten komen dat bedrijfsruimten in een nieuwe wijk niet zonder meer te vergelijken zijn met die in een oude wijk binnen dezelfde gemeente. Naar het oordeel van de Hoge Raad iws de onderliggende bedoeling bij dit alles dat de huurprijs door middel van een objectieve vergelijkingsmaatstaf aan het plaatselijke huurprijspeil van bedrijfspanden wordt aangepast.

Welke vergelijkingspanden en hoeveel panden? Het gaat in eerste instantie om de panden, verhuurd als 290-bedrijfsruimte, niet om de huurprijs die voor die panden wordt betaald. Eerst moet worden gelet op alle relevante fysieke aspecten zoals: ligging, grootte, ouderdom/kwaliteit, ligging ten opzichte van voorzieningen als parkeerruimte en openbaar vervoer. Aan de feitenrechter is het om, na deskundigenadvies, te beslissen hoeveel panden hij in de vergelijking zal betrekken, in de praktijk meestal vijf á zes stuks.

Schatting als gegevens (deels) ontbreken

Een vangnet vormt in feite de laatste volzin van art. 303 lid 2, die de rechter mogelijk maakt een schatting aan de hand ter beschikking staande gegevens te maken indien hem bepaalde gegevens ontbreken, maar waarbij hij de wettelijke maatstaf van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.

De door de huurder aangebrachte verbeteringen

In art. 303 lid 3 geeft de wet de begrijpelijke regeling, dat een vordering tot verhoging van de huurprijs moet worden afgewezen voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Er is eerder onderscheid gemaakt tussen daadwerkelijke verbetering en verbeteringsmogelijkheid, de eerste kan niet, de tweede kan wel ten nadele van de huurder meewegen bij het vinden van een nieuwe huurprijs.

Wat zijn verbeteringen?

In de praktijk gaat het ofwel om vervanging van wat nodig aan vervanging toe was ofwel om het alsnog bij het gehuurde trekken van de meergenoemde open binnenplaats. De verbetering dient een wijziging te laten zien ten opzichte van de oorspronkelijke bouwkundige gedaante van het gehuurde. Vervolgens dient de rechter vast te stellen in welke mate die verbetering bijdraagt tot een hogere huurwaarde.

De huurprijs van bedrijfsruimte is in de aanvang geheel vrij, maar de titel van het hoofdstuk geeft al aan dat die vrijheid aan beperkingen onderhevig is. In de praktijk is het zeker zolang in Nederland de huurprijzen niet over de hele linie dalen, over het algemeen de huurder die bescherming ondervindt van het wettelijk systeem.

Wat zijn enkele bijzondere problemen bij de huur van art. 7:290 BW-bedrijfsruimte en de huur van 230a (bedrijfsruimte)? - Chapter 13

Bij bedrijfsruimte geldt dat een huurder op zijn beurt het gehuurde geheel of gedeeltelijk in onderhuur kan geven aan een derde. De algemene regel in art. 221, bepaalt dat onderhuur is toegestaan tenzij de huurder moest aannemen dat de verhuurder tegen onderverhuur redelijke bezwaren zal hebben. Voor woonruimte geldt, art. 244. Blijkens art. 306 lid 1 eindigt de onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte op het door de rechter op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig art. 296 lid 5 vastgestelde tijdstip van ontruiming. Dit voorkomt allerhande procedurele verwikkelingen tussen de drie betrokken partijen.

Het blijft weliswaar mogelijk dat in de onderhuurverhouding andere termijnregels gelden dan in de hoofdhuurverhouding, maar uiteindelijk zal dit de onderhuurder, mocht de hoofdverhuurder met succes een beëindiging van de hoofdhuurrelatie bewerkstelligen, niet baten: hij zal moeten vertrekken, art. 306 lid 1 .

Is sprake van een hoofdhuurder B die de onderhuurder C in het geheel niet of onjuist heeft voorgelicht over de hoofdhuurverhouding, dan kan B verplicht worden om de schade die C lijdt te vergoeden, art. 306 lid 2. Reden voor schadevergoeding kan ook gelegen zijn in het onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder waken door de hoofdhuurder bij de bepaling van het tijdstip van ontruiming, art. 306 lid 3.

In art. 306 wordt geen onderscheid gemaakt tussen de bevoegdelijk en de onbevoegdelijk aangegane onderhuurovereenkomst: in alle gevallen is, anders dan bij het ‘promotiesysteem’ voor zelfstandige woonruimte van art. 269, standaard sprake van beëindiging van de onderhuurovereenkomst. Daarbij is het niet relevant welke opzeggingsgrond bij de beëindiging van de hoofdhuur is gehanteerd.

Wat verstaat men onder indeplaatsstelling (art. 7:307 BW)?

De huurovereenkomst wordt gewoonlijk aangegaan met het oog op de persoon van de huurder. Toch kan het zich voordoen dat die huurder zich wil laten vervangen door een andere huurder; hij confronteert de verhuurder met een gewenste opvolger, een veelal onbekende derde. Voor deze situatie geldt de indeplaatsstellingsregeling: de huurder kan zijn bedrijf (goodwill, inventaris, voorraden) overdoen aan een derde en wil om die reden die derde als huurder in zijn plaats stellen. De wet maakt dat in art. 307 lid 1 mogelijk. De formulering van lid 2 is ietwat terughoudend. Bovendien kan de rechter blijkens lid 3 van art. 307 aan de machtiging tot indeplaatsstelling voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen. Bij niet-vervulling van de voorwaarde is er geen machtiging, bij niet-vervulling er last is er wanprestatie.

Huuroverdracht is in het wettelijk systeem uitsluitend mogelijk in het kader van bedrijfsoverdracht. Van belang is verder Hartje Stad/ Arnoe Beheer, de Hoge Raad oordeelt dat een indeplaatsstelling leidt tot een contractsoverneming als bedoeld in art. 6:159. Het vonnis machtigt tot indeplaatsstelling maar brengt deze niet tot stand. Eerst zodra de huurder van die machtiging gebruik maakt, is er contractsoverneming. Dit heeft een belangrijke consequentie voor de praktijk, omdat ingevolge art. 6:157 lid 2 de rechten uit een eventuele borgtocht teniet gaan, tenzij de borg tevoren in handhaving heeft toegestaan. De rechter kan derhalve op verzoek van een van partijen of ambtshalve (art. 307 lid 3) in een dergelijk geval aan de nieuwe huurder de verplichting opleggen om te zorgen voor een minstens gelijkwaardige borgtocht als waarover de verhuurder tot aan de indeplaatsstelling kon beschikken.

Wat verstaat men onder voordeel en goodwill (art. 7:308 BW)?

Indien de verhuurder het eertijds verhuurde pand zelf in gebruik gaat nemen en daarbij voordeel geniet ten gevolge van het feit dat zijn gebruik van het pand gelijksoortig is aan het gebruik dat zijn huurder of diens onderhuurder eerder van het pand had gemaakt kan het billijk zijn om aan huurder of onderhuurder ten laste van de verhuurder een financiële tegemoetkoming te verstrekken. Dat geldt echter niet voor alle omstandigheden, de wet geeft enige beperkingen ( zie leden 1,2 en 3 van art. 308). Let wel: er moet sprake zijn van beëindiging van een huurovereenkomst door opzegging vanwege de verhuurder. Is sprake van een vrijwillig vertrek van de huurder of diens bevoegde onderhuurder, of is er sprake van ontbinding wegens wanprestatie, dan kan van vergoeding geen sprake zijn. Ook dient sprake te zijn van een aansluitend gebruik van het eertijds verhuurde.

Wat is schadeloosstelling bij afbraak (art. 7:309BW)?

Het kan zich voordoen dat de nieuwe eigenaar als verhuurder een einde aan de overeenkomst wil maken omdat hij het gehuurde wil afbreken met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang (nart. 309 lid ). Het is ook mogelijk dat reeds de vorige verhuurder de huurovereenkomst met het oog op dezelfde omstandigheid had opgezegd en dat de nieuwe eigenaar op die ingeslagen weg voortgaat (art. 309 lid 2).

Wat in het geval van realisering bestemmingsplan (art. 7:310 BW)?

Dit artikel geeft handvatten hoe de nieuwe huurder die niet kan wachten op de opzeggingsmogelijkheid maar zo snel mogelijk krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Dit kan alleen als de verhuurder vordert dat de huur tussentijds wordt opgezegd. Dan moeten de huurder en de onderhuurder wel schadeloos gesteld worden.

Wat in het geval van opzegging van een bedrijfsruimte niet ex art. 290 BW en beroepsruimte (art. 7:230a BW)?

Bij de opzegging hoeft de verhuurder geen bijzondere grond aan te voeren, zijn wens tot opzegging is voldoende. Dit moet wel schriftelijk gebeuren en de huurder moet een bericht van ontvangst sturen. De ontruimingstermijn is wettelijk gezien minimaal twee maanden.

Bij bedrijfsruimte geldt dat een huurder op zijn beurt het gehuurde geheel of gedeeltelijk in onderhuur kan geven aan een derde. De algemene regel in art. 221, bepaalt dat onderhuur is toegestaan tenzij de huurder moest aannemen dat de verhuurder tegen onderverhuur redelijke bezwaren zal hebben. Voor woonruimte geldt, art. 244. Blijkens art. 306 lid 1 eindigt de onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte op het door de rechter op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig art. 296 lid 5 vastgestelde tijdstip van ontruiming. Dit voorkomt allerhande procedurele verwikkelingen tussen de drie betrokken partijen.

Waaruit bestaan het huurrecht en procesrecht? - Chapter 14

Waaruit bestaat het procesrecht tot 1 januari 2002?

Voor 1992 gold een drietal rechtsingangen in de kantongerechtsprocedure. Dit betrof de dagvaardingsprocedure, de verzoekschriftprocedure en een derde soort procedure was die welke weliswaar middels een verzoekschrift werd ingeleid maar vervolgens werd afgewikkeld als een dagvaardingsprocedure. In 1992 werd naast de dagvaardingsprocedure de dagvaarding per formulier geïntroduceerd. Deze is in 2002 weer vervallen. Tot 2002 was naast het kort geding bij de president van de rechtbank een spoedprocedure bij de kantonrechter mogelijk.

Wat zijn absolute en relatieve bevoegdheid?

Een rechter is bevoegd indien de rechter binnen het rechtsgebied het gehuurde of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. Indien een verzoek bij de verkeerde rechter wordt gelegd verwijst deze door naar de juiste rechter. Wanneer er een verkeerd verzoek wordt gedaan geeft de rechter de mogelijkheid om de stukken aan te passen. Wanneer het om zaken gaat betreft huur is de kantonrechter bevoegd.

Wat is de huidige kantonprocedure (wet van 14 december 2001, Stb. 623) (art. 93-98 Rv)?

Een dagvaarding kan alleen per deurwaarder worden uitgebracht aan de wederpartij. Indien een bepaling betreffende exploiten niet is nageleefd, brengt dit nietigheid met zich mee indien en voor zover aannemelijk is dat degene voor wie het exploit bestemd is, door het gebrek onredelijk is benadeeld. In een dagvaarding moet het verweer van de gedaagde en ook de bewijsmiddelen van de eiser worden vermeld. De oorspronkelijke vordering is een vordering in conventie en de tegenvordering in reconventie. Wanneer de gedaagde niet verschijnt op de hoorzitting en dus verstek laat dan kan hij alleen nog een verzetsdagvaarding opstellen om in hoger beroep te kunnen. In de moderne opzet is de rechter dan ook een actieve regisseur die de procedure zo spoedig mogelijk moet laten verlopen. In sommige gevallen mag de mening van de partijen ook mondeling worden vernomen. Een wan betalende huurder kan een dagvaarding van de verhuurder ontvangen. Voert hij verweer dan zal vonnis worden gewezen. Komt de huurder niet opdagen dan wordt er een verstekuitspraak gedaan. Bij wanbetaling kan de overeenkomst worden ontbonden en de huurder tot ontruiming worden veroordeeld. Dit kan ook voorwaardelijk worden gedaan.

Wanneer een huurder wel komt opdagen en er geen duidelijke uitspraak komt kan de rechter een tussenvonnis instellen waarin hij bepaalt wie wat moet bewijzen. Ook worden niet alle proceskosten vergoed. Binnen drie maanden na het eindvonnis kan de veroordeelde in hoger beroep. Wanneer er beroep wordt ingesteld wordt de executie opgeschort. Dit wordt niet opgeschort indien het vonnis door de eerst rechter uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Bij woonruimte en 290-bedrijfsruimte is in principe geen uitvoerbaarheid bij voorraad zolang een uitspraak niet onherroepelijk is. Bij 230a-bedrijfsruimte zijn er geen beperkingen. Een kort geding brengt geen wijziging in de rechtstoestand van partijen.

Wat zijn de overgebleven verzoekschriftprocedures?

De overgebleven verzoekschriften staan beschreven in art. 243, 267,292 lid 3, 304 lid 2 en 230a. Wanneer er sprake is van het overgangsrecht is art. XI van belang. Het uiteindelijke doel van de wetgeving is het zo ver mogelijk terugbrengen van verschillen tussen de eigenlijke en oneigenlijke rechtspraak.

Voor 1992 gold een drietal rechtsingangen in de kantongerechtsprocedure. Dit betrof de dagvaardingsprocedure, de verzoekschriftprocedure en een derde soort procedure was die welke weliswaar middels een verzoekschrift werd ingeleid maar vervolgens werd afgewikkeld als een dagvaardingsprocedure. In 1992 werd naast de dagvaardingsprocedure de dagvaarding per formulier geïntroduceerd. Deze is in 2002 weer vervallen. Tot 2002 was naast het kort geding bij de president van de rechtbank een spoedprocedure bij de kantonrechter mogelijk.