College: Levering registergoederen en derdenbescherming

Sheetnotes 18/19

• Welke onderwerpen worden behandeld in het hoorcollege? Maak (desgwenst) verwijzingen naar de literatuur.

Dit hoorcollege gaat over de levering van registergoederen en derdenbescherming. Uit art. 3:10 BW volgt dat registergoederen zijn goederen voor welker overdracht of vestiging inschrijving in daartoe bestaande openbare registers noodzakelijk is. 

• Welke onderwerpen worden besproken die niet worden behandeld in de literatuur? Vat deze kort samen.

​​​​​​​Geen sprake van onderwerpen die niet worden behandeld in de literatuur.

• Welke recente ontwikkelingen in het vakgebied worden besproken?

Geen sprake van recente ontwikkelingen in het vakgebied.

• Welke opmerkingen worden er tijdens het college gedaan door de docent met betrekking tot het tentamen?

​​​​​​​Voor het tentamen is het belangrijk de verschillende incidenten te begrijpen die zich kunnen voordoen tussen het moment dat de akte wordt opgemaakt en de inschrijving in de openbare registers. Hierbij kun je denken aan een Tussenkomend beslag (art. 505 RV) en Faillissement (art. 23 en 35 FW).

Ook kunnen discrepanties ontstaan tussen titel en levering.  Richtsnoer: voor een rechtsgeldige overdracht is een Titel EN levering vereist. Deze bepalen dus samen wat er wordt verkregen. Dus terug gaan naar de basis. Als het ene of het andere meer of minder is dan is er ook een deel dat niet door de titel én de levering wordt bestreken waardoor dit geen deel uitmaakt van de verkrijging. Bij het goederenrecht is rechtszekerheid van belang, objectieve uitleg de woorden in de akte zijn bepalend!  Als dit dan niet lukt? Door naar het verbintenissenrecht: Titel, HAVILTEX en geldt de bedoeling van partijen!

• Welke vragen worden behandeld die gesteld kunnen worden op het tentamen? Neem deze op en vermeld ook het antwoord

​​​​​​​Wat zijn registergoederen?

1. onroerende zaken 3:89 BW;
2. teboekstaande zeeschepen, binnenschepen en luchtvaartuigen (art. 8:199,790,1306 /1308/1309BW)
3. appartementsrechten (art. 5:117 BW)
4. beperkte rechten op (i)- art. 3:98 BW (maar ook een beperkt recht op een beperkt recht is een registergoed; bijvoorbeeld een erfpacht dat rust op een onroerende zaak namelijk een stuk grond waarop een hypotheekrecht is gevestigd)

Let op: voor aandelen in deze goederen geldt hetzelfde (art. 3:96 BW)

Wat zijn openbare registers en wat is inschrijfbaar in de openbare registers?

De definitie van registergoederen verwijst naar “openbare registers”, wat zijn dat?

• Art. 3:16 BW; “feiten die voor de rechtstoestand van registergoederen van belang zijn” à rechtszekerheid: zo kun je kennis nemen van bijvoorbeeld schepen voordat je deze koopt. Betreft hier de goederrechtelijke rechtstoestand.

• Art. 3:17 lid 1 sub a-k BW: Behalve die feiten waarvan inschrijving krachtens andere wetsbepaling mogelijk is kunnen de volgende feiten worden ingeschreven (A-K) à is dus een gesloten systeem!  Je kan niet zomaar iets inschrijven; alleen wat in de wet staat of onder a-k. Uit art. 3:17 lid 2 BW volgt wat je niet kan inschrijven.

Collegeaantekeningen 16/17

Registergoederen zijn goederen voor welker overdracht of vestiging inschrijving in daartoe bestaande openbare registers noodzakelijk is (art. 3:10 BW)

• Onroerende zaken (art. 3:89 BW)

• Teboekstaande zeeschepen, binnenschepen en luchtvaartuigen (art. 8:1999, 790, 1306 BW), alsmede de in art. 8:1308 en 1309 BW bedoelde rechten

• Appartementsrechten (art. 5:117 BW)

• Beperkte rechten op alle bovengenoemde goederen (art. 3:98 BW)

• Voor aandelen in deze goederen geldt hetzelfde (art. 3:96 BW)

Alle registergoederen zijn openbaar voor iedereen. Nadere wetten over de openbare registers staan in art. 3:16 e.v. BW. Hier worden alle feiten die voor de rechtstoestand van registergoederen van belang zijn ingeschreven. In art. 3:17 BW staat een rijtje met alle feiten die opgenomen moeten worden in de openbare registers. Dit is een gesloten systeem. Persoonlijke rechten komen niet in de openbare registers terecht (lid 2).

In de kadastraal worden de openbare registers verder uitgewerkt. De kadastraal staan extra aanvullende feiten in. Wie bijvoorbeeld de eigenaar is van het perceel. Ook kan je hier de kadastrale kaart vinden. Hier staat elk stukje grond op. Elk perceel heeft een eigen nummer. Dit nummer kan je doorgeven aan de notaris als hij overgaat naar een ander.

Oefencasus

Gemeente A heeft een perceel dat verdeeld wordt in twee door een sloot. A draagt het perceel over aan B (projectontwikkelaar) en wil er een openbaar zwembad. De volgende afspraken worden gemaakt:

• Ontbindende voorwaarden met provincie dat deze het bestemmingsplan niet aanpast.

• Gereduceerd toegangstarief van 1 euro voor bijstandsrgerechtigde

• Kettingbeding (= een afspraak dat alle verplichtingen die de verkoper had overgaan op de koper en blijven voortbestaan)

• Van elk verkocht kaartje gaat 50 cent naar de gemeente

B verkoopt het perceel met zwembad weer door aan C. C moet vanwege het kettingbeding zich aan dezelfde afspraken houden als B.

De afspraken van het kettingbeding en de betaling van 50 cent per bezoeker zijn allemaal persoonlijke rechten en komen dus niet in de openbare registers terecht. De overeenkomst over de gereduceerde prijzen is een kwalitatieve overeenkomst en kan wel opgenomen worden gelet op art. 6:252 BW dit is een uitzondering als bedoeld in art. 3:17 lid 2 BW.

De koopovereenkomst is een persoonlijk recht. Gelet op art. 7:3 lid 1 BW moet je de koop van een registergoed inschrijven in de openbare registers. Als je dit doet biedt dit de koper aanmerkelijke voordelen en bescherming tegen latere rechtsfeiten (lid 3). Latere vervreemding, verhuur, faillissement, etc kan niet aan de koper worden tegengeworpen. Gelet op lid 4 verlies je dit voordeel als het goed niet binnen 6 maanden geleverd is.

Levering registergoederen

Gelet op art. 3:89 BW zijn er enkele vereisten voor het leveren van registergoederen:

• Geschiedt door het opmaken van daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte

• Gevolgd door inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers

Dit is een samengestelde rechtshandeling. Als aan beide vereisten is voldaan is er sprake van een geldige levering. Voor een geldige overdracht moet er ook nog worden voldaan aan de titel en beschikkingsbevoegd vereisten.

Dit zou zijn in een ideale situatie maar vaak gaat er iets fout. Hieronder worden verschillende incidenten besproken.

Beslag

Voordat het tot levering komt, dus tussen het opmaken van de akte en het inschrijven in de openbare registers kan er beslag gelegd worden op het registergoed.

• Art. 505 lid 1 Rv: inschrijving in openbare register.
• Art. 505 lid 2 Rv: vervreemding, etc, is niet tegenwerpbaar aan beslaglegger.

Dit betekent dat de beslaglegger zijn vordering op de verkoper ook kan verhalen op de koper als die inschrijving eenmaal is gebeurd.

• Art. 7:3 lid 3 sub f BW zorgt ervoor dat je zo’n beslag niet kan tegenwerpen aan een koper die al eerder de akte had ingeschreven.
• Art. 505 lid 3 Rv: Dit is een uitzondering op het hierboven genoemde. Als de akte voor het beslag al is opgemaakt maar nog niet is ingeschreven op het moment dat er beslag wordt gelegd kan je alsnog via art. 7:3 lid 3 BW als koper voorrang krijgen als je de akte maar in schrijft op de eerste dag waarop het kantoor kadaster open is.

Faillissement

Een tussendoor komende faillissement van de verkoper kan nadelige gevolgen hebben van de rechten voor de verkrijger omdat door het uitspreken van het faillissement wordt de verkoper beschikkingsonbevoegd (Art. 23 Fw). Zelfs al zou je een akte opmaken zou dit niet kunnen leiden tot het overgaan van de bevoegdheid omdat dan een van de vereiste voor overdracht ontbreekt (nml. Beschikkingsbevoegdheid). Dit staat ook nog expliciet in art. 35 Fw. Ook hier biedt art. 7:3 lid 3 sub g Bw extra bescherming voor de koper. Als hij de koopovereenkomst in de openbare register heeft ingeschreven voordat de dag van faillissement is uitgesproken wordt de koper beschermt.

Dubbele levering

De verkoper kan het registergoed dubbel verkopen. Hij kan het ook aan beide leveren door bij de notaris twee aktes op te laten maken. Stel beide aktes worden allebei ingeschreven dan is er een probleem. Wie is nu de eigenaar? In beginsel moet je art. 3:84 BW gewoon toepassen. Als de eerste levering is voltooid dan is de verkoper geen eigenaar meer en zal de tweede levering niet meer een geldige verkrijging opleveren omdat de beschikkingsbevoegdheid ontbreekt. Maar het kan zo zijn dat beide aktes op hetzelfde moment ingeschreven worden. Kijk dan naar de rangorde van inschrijvingen art. 3:21 lid 1 BW. Tijdstip van inschrijven is bepalend tenzij uit de wet iets anders blijkt. Vinden er twee inschrijvingen op hetzelfde moment plaats dan moet je volgens op lid 2 sub a en b kijken naar het moment waarop de notariële aktes zijn opgemaakt. De oudste wint. Ook hier biedt art. 7:3 lid 3 (sub a) BW een mogelijkheid om je hiertegen te verzekeren.

Discrepanties tussen titel en levering

Wat is afgesproken in de overeenkomst sluit niet helemaal aan bij wat er is ingeschreven in de openbare registers. Om dit soort problemen op te lossen ligt de sleutel in art. 3:84 lid 1 BW. Dit artikel is gewoon van toepassing. Voor een geldige overdracht is nodig:

• Een levering
• Door een beschikkingsbevoegde
• Krachtens een geldige titel

De overdracht van elk registergoed moet gedekt zijn in de titel en zijn gevolgd door een levering. Om te bepalen wat is geleverd moet je de notariële- en bevestigingsakte uitleggen. Kijk hierbij naar het Eelder Woningbouw/ Van Kammen arrest. Voor de vraag wat er is geleverd is bepalend: “De in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijven van de over te dragen onroerende zaken.” De achterliggende partij bedoeling is irrelevant zolang deze niet in woorden is uitgedrukt in de akte. Dit is voor de rechtszekerheid die de openbare registers willen bieden.

Stel je had wel recht op het perceel maar het is niet goed geleverd (omdat het niet in de akte staat) ben je alsnog geen eigenaar geworden (zie hierboven waarom niet). Er is nu sprake van wanprestatie van de verkoper. Je kan nu nakoming eisen van het resterende deel.

Zie ook arrest Kamsteeg/Lisser

Onjuistheden in de leveringsakte

Stel een perceel is 85Ha. De bedoeling was om 80Ha over te dragen. Stel dat er per ongeluk in de akte 85Ha staat. In beginsel bepalen titel en levering de overdracht (art. 3:84 BW). Het stukje van 5 Ha staat niet in de titel en kan dus niet geldig zijn overgedragen. Maar gelet op arrest Bouwmeester/ Van Leeuwen gaat toch het hele perceel over. Art. 3:89 lid 2 BW stelt dat de titel nauwkeurig omschreven moet worden in de notariële akte. Deze akte is een dwingend bewijs.

Werking openbare registers en derdebescherming

Het feit dat iets staat ingeschreven in de openbare registers is niet meteen een garantie dat het ook echt zo is. Je mag er dan ook niet in alle omstandigheden blind op afgaan, dit is het negatieve registerstelsel. Het is geen garantie maar wekt een vergaand vertrouwen en is van groot belang bij derden bescherming. Zie art. 3:23 e.v. en 3:88 (en ook art. 3:36 BW) geven naderen invulling over te goeder trouw. Indien het feit is ingeschreven, is de verkrijger die het feit niet kende niet te goeder trouw. Dit werkt ook andersom; inschrijfbare feiten die niet zijn ingeschreven, kunnen niet aan de verkrijger worden tegengeworpen, tenzij hij dat feit kende (art. 3:24 BW). Let op: kende dus niet had redelijkerwijs kunnen weten, etc.

Art. 3:25 BW biedt bescherming tegen onjuistheid van ingeschreven feiten dat door notaris met kracht van authenticiteit is vastgesteld. Ook dit kan niet worden tegengeworpen aan de verkrijger, tenzij hij de onjuistheid kende of door raadpleging van de registers had kunnen weten. Voorbeeld: A verkoopt perceel aan B en deze verkoopt hem weer door aan C. Maar het ging mis niet A verkocht zijn perceel maar X (beschikkingsonbevoegd). Door de authenticiteit van de notaris is C hiertegen beschermd.