Schriftelijkheidsvereiste (HR 09-12-2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412)

Kort

Ook de verkoper mag zich erop beroepen dat aan de mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt, mits hij een particulier is. Onder zeer bijzondere omstandigheden kan een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. In dat geval kan de weigerende partij niet worden veroordeeld tot medewerking aan schriftelijke vastlegging, maar slechts tot schadevergoeding.

Feiten

V heeft door tussenkomst van een makelaar zijn woonhuis te koop aangeboden. Op 20 juli 2006 heeft V een door K uitgebracht bod aanvaard. Vervolgens heeft de makelaar van V beide partijen een concept van de koopovereenkomst toegezonden ter ondertekening. Op 27 juli 2006 heeft V laten weten het concept niet te zullen ondertekenen, omdat hij niet in staat is de financiering van een ander huis rond te krijgen. In dit geding heeft K ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding gevorderd. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. De procureur-generaal heeft cassatieberoep in het belang der wet ingesteld.

Uitspraak

Het gaat in deze zaak om de vraag hoe art. 7:2 lid 1 BW moet worden uitgelegd indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan (hierna: woonhuis) aan een koper die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna: een particuliere koper), maar de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte. De formulering van de wet is echter niet steeds beslissend voor de uitleg daarvan, ook niet als deze wet van recente datum is. Aan de parlementaire geschiedenis van art. 7:2 vallen aanwijzingen in uiteenlopende zin te ontlenen. Aan de ene kant maakt de onderhavige bepaling onderdeel uit van een wettelijke regeling die strekt tot bescherming van de koper van onroerende zaken Die strekking biedt steun aan de uitleg dat alleen de particuliere koper, en dus niet ook de verkoper, een beroep toekomt op het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1. Aan de andere kant bevat de wetsgeschiedenis een aanwijzing dat niet alleen de particuliere koper, maar ook de verkoper zich op de eis van een schriftelijke koopovereenkomst mag beroepen.

Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat de hiervoor geformuleerde vraag, mede gelet op art. 3:39 BW, als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte. Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 lid 2 BW). Zulke omstandigheden kunnen in beginsel niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten. Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt. Dit leidt ertoe dat het middel in zijn beide onderdelen geen doel treft omdat de verkoper een particulier is en de aanwezigheid van zeer bijzondere omstandigheden als hiervoor bedoeld, is gesteld noch gebleken.