Vragen

Vraag 1

Noem de vereisten voor het tot stand brengen van het hypotheekrecht.

Vraag 2a

Evertsen is voornemens op het perceel grond een fabriek te laten bouwen waarin op machinale wijze wollen truien worden vervaardigd. Op 5 juni 2006 sluit Evertsen met Aambeeld een koop/aannemingsovereenkomst. Evertsen en Aambeeld komen onder meer overeen dat Aambeeld op het perceel grond (hierna: de bouwplaats) de fabriek zal bouwen, en dat Aambeeld zal zorgen voor de aanvoer van alle benodigde bouwmaterialen. Bij de aanschaf van de bouwmaterialen zal Aambeeld op eigen naam en voor eigen rekening handelen. Aangezien Evertsen de voor de bouw benodigde kozijnen en deuren vooraf betaalt, komen Evertsen en Aambeeld overeen dat Evertsen op het juridisch eerst mogelijke moment van Aambeeld de eigendom van de door de leverancier aan Aambeeld te leveren kozijnen en deuren verkrijgt. Aambeeld en Evertsen spreken in dit verband af dat Aambeeld de kozijnen en deuren na zijn eigendomsverkrijging voor Evertsen zal houden.

Aambeeld koopt de voor de bouw van de fabriek benodigde kozijnen en deuren van leverancier Open Deur BV. Open Deur BV levert deze kozijnen en deuren op 19 juni 2006 door feitelijke overgave aan Aambeeld.

Wie is na levering door Open Deur BV eigenaar van de kozijnen en de deuren?

Vraag 2b

Op de bouwplaats zal tevens een magazijn worden geplaatst, bestemd voor de - motvrije - opslag van wol. Dit magazijn, een zogenaamde prefabconstructie (een zeer eenvoudig te construeren gebouwtje, dat uit vier panelen en een dakplaat bestaat), koopt Aambeeld van Noorderzon. Noorderzon behoudt zich de eigendom van dit magazijn voor totdat Aambeeld de koopprijs aan Noorderzon heeft voldaan. Noorderzon levert het prefab magazijn op 20 juni door feitelijke overgave aan Aambeeld. Aambeeld heeft de koopprijs van de het prefabmagazijn op dat moment nog niet aan Noorderzon voldaan.

Wie is na levering door Noorderzon eigenaar van het prefab magazijn?

Vraag 3

De bouw start op 21 juni 2006. Op 21 december 2006 is de bouw van de fabriek gereed. Conform de bouwtekening is het prefabmagazijn op 10 meter afstand van bet fabrieksgebouw geplaatst; er is geen fysieke verbinding tussen het magazijn en bet fabrieksgebouw. Het magazijn zou zonder het te beschadigen kunnen worden verwijderd.

De situatie is niettemin zodanig (onder meer omdat het magazijn op het gas- water- en electriciteitsnet en de riolering is aangesloten, en het magazijn visueel met de grond een geheel vormt) dat het magazijn moet worden beschouwd als een werk dat (rechtstreeks) duurzaam met de grond is verenigd in de zin van art. 3:3.

Snijders en Van Maanen verdedigen verschillende opvattingen omtrent de verhouding tussen de artikelen 3:3 en 5:20 enerzijds en de artikelen 3:4 en 5:3 anderzijds.’ Geef beide opvattingen weer.

Vraag 4a

Op 5 januari 2007 koopt Evertsen van Breipen BV vijftig breimachines. Finanz BV is bereid de aanschaf van deze machines te financieren. Evertsen en Finanz BV kiezen in dit kader voor een ‘financiële sale and lease back’-constructie.

Geef aan wat deze constructie inhoudt.

Vraag 4b

Geef aan hoe deze constructie zich volgens de Hoge Raad verhoudt tot de in art. 3:84 lid 3 neergelegde regel dat een rechtshandeling die ten doel heeft een goed over te dragen tot zekerheid geen geldige titel van overdracht is.

Vraag 5

Evertsen is eveneens eigenaar van een tweede perceel grond, gelegen naast het perceel waarop de truienfabriek staat (hierna: perceel 2). Evertsen en Vliegenier bereiken overeenstemming over de verkoop van perceel 2 aan laatstgenoemde. Om concurrentie te voorkomen wordt afgesproken dat Vliegenier noch diens rechtsopvolgers onder bijzondere titel op perceel 2 een truienfabriek zullen (laten) bouwen.

Noem twee wijzen waarop deze afspraak juridisch kan worden vormgegeven.

Antwoordindicatie

Vraag 1

Om een hypotheek te vestigen gelden de regels voor de overdracht van een goed in het algemeen, dit volgt uit artikel 3:98 BW. Dit zijn dus de vereisten zoals deze zijn omschreven in artikel 3:84 BW, te weten een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en vestiging. Onder de vestiging vallen de goederenrechtelijke overeenkomst en de vestigingshandeling. De vestigingshandelingen voor hypotheek staan omschreven in artikel 3:260 BW en houden in dat er een notariële akte moet worden opgemaakt en dat deze akte moet worden ingeschreven in de registers (blz. 492 nr. 564).

Dus om kort de vereisten op te noemen:

Geldige titel (3:98 j˚ 3:84 BW)

Beschikkingsbevoegdheid (3:98 j˚ 3:84 BW)

Vestiging (3:98 j˚ 3:84 BW)

Goederenrechtelijke overeenkomst

Vestigingshandelingen (3:260 BW)

Notariële akte

Inschrijving notariële akte

Vraag 2a

Aanneming koopovereenkomst: Er zijn twee vormen te onderscheiden van verkrijging van goederen voor een ander. Middellijke en onmiddellijke vertegenwoordiging. In het geval van middellijke vertegenwoordiging verkrijgt iemand een goed op naam van een ander, de tussenpersoon valt er dan tussenuit. In het geval van onmiddellijke vertegenwoordiging verkrijgt iemand slechts voor rekening van een ander. De tussenpersoon vertegenwoordigt zijn principaal dus niet in die zin dat hij ertussenuit valt. Artikel 3:110 is de wettelijke basis voor directe verkrijging door de principaal oftewel de directe leer. Wanneer er niet is voldaan aan de vereisten uit artikel 3:110 BW geldt de zogenaamde doorleveringsleer. Dit brengt met zich mee dat de tussenpersoon die uit eigen naam handelt de goederen zelf verkrijgt en dus enkel via doorlevering kan overdragen aan de principaal.

In casu is A de tussenpersoon tussen E en O. A handelt volgens de casus uit eigen naam en er is dus sprake van middellijke vertegenwoordiging. De vraag is nu of er hier sprake is van de directe leer. Hiervoor moet er getoetst worden aan de vereisten van artikel 3:110 BW.

Eisen voor directe leer: Een rechtsverhouding tussen principaal en tussenpersoon die meebrengt dat hetgeen de tussenpersoon gaat verkrijgen door hem voor de principaal zal worden gehouden;

De tussenpersoon verkrijgt ter uitvoering van de rechtsverhouding, hier moet een verband tussen bestaan;

Het object moet een roerende zaak zijn in de macht van de vervreemder;

Het object moet voldoende individualiseerbaar zijn ten opzichte van de principaal.

In deze casus bepaalt de rechtsverhouding tussen A en E dat hetgeen A gaat verkrijgen door hem zal worden gehouden voor E. A zal deze kozijnen verkrijgen ter uitvoering van de rechtsverhouding, deze moeten immers in de fabriek worden geplaatst die A voor E gaat bouwen. Het gaat hier om roerende zaken (kozijnen) en het moet voldoende geïndividualiseerd zijn. Uit de casus blijkt niet dat A bijvoorbeeld meer kozijnen bestelt dan er nodig zijn voor de rechtsverhouding dus er kan vanuit worden gegaan dat alle kozijnen die A verkrijgt voor de fabriek van E zijn.

Doordat er voldaan is aan de vereisten van artikel 3:110 BW is de directe leer van toepassing en valt tussenpersoon A er dus tussenuit. E verkrijgt dus direct het eigendom van de kozijnen van O. E is dus eigenaar (blz. 366 nr. 437).

Vraag 2b

Aanneming koop prefab

Kort gezegd koopt A hier een prefabmagazijn van N met eigendomsvoorbehoud (blz. 403 nr. 486). Eigendomsvoorbehoud houdt volgens artikel 3:92 lid 1 BW in dat de overeenkomst een beding bevat waarin de ene partij zich de eigendom van een zaak, die in de macht van een andere partij wordt gebracht, voorbehoudt totdat de andere partij aan zijn wederprestatie heeft voldaan. Aangezien er hier niet betaald is door A lijkt het erop dat N nog de eigenaar is van het prefabmagazijn. Zo simpel is het echter niet. Artikel 5:20 BW bevat regels omtrent de eigendom van grond. Lid 1 sub e van dit artikel bepaalt dat werken en gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd ook vallen onder de eigendom van de grond. Hetzelfde vereiste van duurzame vereniging wordt gesteld in artikel 3:3 BW betreffende onroerende zaken. In het portacabin-arrest zijn de te hanteren maatstaven bepaald ter beantwoording van de vraag of een gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en dus onroerend is. Hierin is bepaald dat een gebouw duurzaam met de grond verenigd kan zijn in de zin van 3:3 BW doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Hierbij moet er worden gelet op de bedoeling van de bouwer/opdrachtgever voor zover deze naar buiten kenbaar is, de bestemming moet naar buiten kenbaar zijn en de verkeersopvattingen kunnen voor deze vraag een maatstaf zijn.

In casu is het magazijn bedoeld om wol op te slaan voor een truienfabriek dus het zou kenbaar moeten zijn dat dit magazijn is bedoeld om duurzaam ter plaatse te blijven. De Hoge Raad heeft daarnaast nog bepaald dat de technische mogelijkheden om het gebouw te verplaatsen niet van belang zijn. Het feit dat het hier om een prefabmagazijn gaat doet dus niet ter zake. Er is dus door middel van natrekking op basis van artikel 5:20 lid 1 sub 1 eigenaar van het prefabmagazijn.

N.B. De Hoge Raad heeft niet bepaald dat een portacabin een bestanddeel van de grond is, zie over deze problematiek nr 173 uit Goederenrecht van Snijders en vraag 3.

Vraag 3

De regel is dat wanneer iets een bestanddeel is dat daarmee ook de eigendomsvraag is beantwoord. De vraag is echter of dit andersom ook geldt, wanneer iets tot de eigendom behoort is het dan ook een bestanddeel?

Van Maanen is van mening dat een huis geen bestanddeel van de grond is. Wanneer je van deze stelling uit gaat, moet je de vraag naar de eigendom onderscheiden van de vraag naar zaken en bestanddelen. De criteria die boek drie hiervoor aan de orde stelt zijn gelijk aan de criteria van artikel 5:20 BW. Toch moet dit niet analoog worden toegepast. Hiervoor noemt hij een aantal argumenten:

In het normale spraakgebruik is een boom of een gebouw niet te zien als deel van de grond;

Artikel 5:20 sub e maakt een uitzondering voor bestanddelen van eens anders onroerende zaak, wanneer je de kelder van de buurman ziet als een bestanddeel van zijn huis is dit niet te verklaren vanuit het standpunt dat zijn huis bestanddeel is van zijn grond.

Dit is in strijd met elkaar, je moet bij deze terminologie het huis van de buurman als een zelfstandige zaak opvatten;

Door het vestigen van een opstalrecht wordt de normale natrekking van artikel 5:20 sub e doorbroken, als het gebouw een bestanddeel van de grond zou zijn zou door het opstalrecht een eigendomsrecht op het bestanddeel mogelijk zijn;

De uitspraken van grafzerken en portacabin zijn in dit licht beter te begrijpen. Snijders gaat echter wel uit van het idee dat duurzaam met de grond verenigde objecten op de voet van artikel 5:20 BW eigendom van de grondeigenaar zijn en ook op grond van artikel 3:3 BW als onroerend kunnen worden beschouwd , tevens een bestanddeel vormen van de grond in de zin van artikel 3:4 BW. Volgens Snijders kent het begrip bestanddeel geen vaste betekenis in het normale spraakgebruik, en hij gaat voorbij aan het argument van Van Maanen dat deze leer niet goed uit te leggen zou zijn in het licht van een kelder die bestanddeel is van het huis van de buurman. Snijders is van mening dat er dan sprake is van zowel een duurzame verbinding met de grond van A als met het huis van de buurman. Tot slot geeft Snijders nog aan dat de Hoge Raad in de genoemde arresten helemaal niet ingaat op de bestanddeel vorming en dat hier dus geen argument aan kan worden ontleend. Volgens Snijders zou het alleen maar onduidelijk worden wanneer we er niet vanuit gaan dat een gebouw ook bestanddeel van de grond is en hij pleit dus voor de zogenoemde harmonieleer.

Vraag 4a

Bij een sale and lease back-contructie verkoopt de eigenaar van een bepaald object, die dat object wil laten financieren, het object aan een leasemaatschappij om het object vervolgens in lease terug te ontvangen. De oorspronkelijke verkoper blijft het feitelijk bezit van het object houden. De leasemaatschappij betaalt de reële koopsom en ontvangt vervolgens maandelijks een soort huursom (blz. 153 nr. 198).

Vraag 4b

Het Sogelease-arrest maakt duidelijk dat een sale and lease back doorgaans verenigbaar is met artikel 3:84 lid 3 BW. De Hoge Raad toetst in deze casus aan de beide verboden van artikel 3:84 lid 3 BW, namelijk het verbod van een rechtshandeling die ten doel heeft een goed over te dragen tot zekerheid en het verbod van een rechtshandeling die strekking mist het goed na de overdracht in het vermogen van de verkrijger te doen vallen. De Hoge Raad verstaat onder het eerste verbod een rechtshandeling ertoe strekkende dat de verkrijger in zijn verhaalsbelangen wordt beschermd en derhalve een sterkere positie inneemt ten opzichte van andere 'gewone' schuldeisers. De Hoge Raad bepaalt vervolgens met betrekking tot sale and lease back ten opzichte van het verbod van artikel 3:84 lid 3 BW dat een dergelijke constructie de toets aan het fiduciaverbod van art. 3:84 lid 3 BW doorstaat mits sprake is van een 'werkelijke overdracht', in die zin dat het goed zonder beperkingen op de verkrijger overgaat en deze hem meer verschaft dan slechts een recht op een goed dat hem in zijn belang als schuldeiser beschermt. Onder deze voorwaarden is de sale and lease back dus niet in strijd met artikel 3:84 lid 3 BW.

Vraag 5

Dit is in de eerste plaats mogelijk via een kettingbeding (blz. 543 nr. 654). Dit is eigenlijk een verbintenisrechtelijke mogelijkheid. Er wordt in een contract vastgelegd dat de verkrijger de verplichting zal nakomen dat hij de verplichting op zal leggen aan zijn rechtsopvolger en dat om met deze rechtsopvolger overeen te komen dat deze de verplichting ook weer over zal dragen. De derdenwerking van verplichtingen wordt hier slechts op een indirecte werking bereikt. Om dit beding sluitend te doen zijn moet het derdenbeding gelden en versterkt worden met een boetebeding ten gunste van de oorspronkelijke vervreemder. Ten tweede deze afspraak worden vastgelegd in een kwalitatieve verplichting zoals vastgelegd in artikel 6:252 lid 1 BW. Hierin is bepaald dat bij een overeenkomst een dulden of een niet doen kan worden bedongen, ten aanzien van een registergoed dat aan een der bij de overeenkomst betrokken partijen toebehoort, dit beding zal overgaan op degene die het goed onder bijzondere titel zal verkrijgen en dat eveneens zijn gebonden zij die van de rechtshebbende een recht op gebruik van het goed zullen verkrijgen.]