Deze samenvatting is gebaseerd op het studiejaar 2013-2014.

Hoorcollege 1

Art. 7:230a BW heeft betrekking op het huurrecht van bedrijfsruimten. Daarbij moet gedacht worden aan bedrijfsruimten in de zin van pakhuizen, loodsen of kantoorruimtes. Hieruit kan worden afgeleid dat de bedrijfsruimtes die niet genoemd worden in art. 7:290 BW niet vallen onder het regime van de bedrijfsruimtes, maar onder het regime van art. 7:230a BW.

Het huurrecht is onderdeel van het dwingend vermogensrecht. Slechts de huurder komt echter een beroep op de nietigheid toe, waardoor sprake is van relatieve nietigheid.

Bij de laatste wijziging van het Huurrecht, en de invoering daarvan in Boek 7 in 2003 zijn een aantal bepalingen gewijzigd:
 

• De algemene bepalingen zijn in zijn geheel vernieuwd. Onder het oud recht kwamen bijvoorbeeld lekkages en schimmels voor rekening van de huurder. Sinds 2003 is dit echter omgekeerd.

• De bepalingen omtrent de woonruimtes zijn incidenteel aangepast. De huurprijzenwet (HPW) is gedeeltelijk geïntegreerd.

• De bepalingen omtrent de bedrijfsruimte is net zoals de bepalingen omtrent de woonruimtes incidenteel aangepast.

• Het onderscheid tussen de 7:290-bedrijfsruimte en niet-7:290-bedrijfsruimte is gehandhaafd.

Voor de verdere invloed van het Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt verwezen naar Hoofdstuk 1.5 van het boek.

Zoals eerder hiervoor vermeldt is huurrecht dwingend vermogensrecht. Het huurrecht is als volgt ingedeeld, waarbij enkele artikelen speciaal zullen worden aangehaald:

• Algemene bepalingen  art. 7:201 – 7:231 BW
  Art.7: 209 BW bepaalt dat er niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van de in dat artikel genoemde bepalingen. Hier is bijvoorbeeld sprake van ten aanzien van gebreken ex. art 7:204 BW.
  Art 7:204 lid 2 BW bevat het conformiteitvereiste. Dit artikel bevat wat mag worden verwacht van een goed onderhouden zaak. Daarnaast moet de verhuurder altijd aangesproken kunnen worden, dit wringt echter met art. 3:35 BW (meer daarover in week 2).
  Is er sprake van een woonruimte, dan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van art. 7:242 BW. Gaat het om bedrijfsruimte, dan kan men aansluiting vinden bij art. 7:209 BW.
   

• Woonruimte  art. 7:232 – 7:282 BW

Art. 7:274 BW bevat de bepaling dat opzegging wordt getoetst door de rechter. Dit wordt slechts toegewezen op de in dit artikel limitatief opgesomde gronden.
Huurovereenkomsten moeten worden opgezegd. Als de opzegging geschiedt door de verhuurder, dan hoeft de koper in principe niets te doen. Hier geldt immers dat wie zijn huur betaalt, een onvervreemdbaar recht heeft (dit geldt zowel voor woonruimtes als voor bedrijfsruimtes). Doet de huurder niets verkeerd, dan zal de verhuurder naar de kantonrechter moeten.

Met de opzeggingsgrond ‘eigen gebruik’, wordt gedoeld op een eigen persoonlijk gebruik. Dus niet bijvoorbeeld het opzeggen van de huur om vervolgens je eigen kind aan een woonruimte te kunnen helpen.

• Bedrijfsruimte  art. 7:290 – 7:310 BW
  Art. 7:296 BW regelt dat opzegging tegen het einde van de huurperiode kan, de rechter zal dit echter slecht toewijzen indien er sprake is van limitatieve gronden. De rechter hanteert voor wat betreft het eigen gebruik een iets ruimer begrip dan bij woonruimte. Dus hier bijvoorbeeld ook de opzegging ten behoeve van de zoon van de slager.
  Met betrekking tot de bedrijfshuur geldt de 5+5 regel welke is geregeld in art. 7:292 BW. Na 10 jaar vindt er een belangenafweging plaats ten aanzien van de huuropzegging. Bijvoorbeeld zoals in het arrest Eindhoven/DAF/Philips, waarin sprake was van de opzegging van de huur voor de verkoop van de bedrijfsruimte ten behoeve van het met de opbrengst bekostigen van een pensioen. Dit werd gekenmerkt als eigen gebruik.

Bij de toepassing van art. 7:230a BW is het vooral belangrijk dat het onderscheid tussen gebouwd en ongebouwd wordt gemaakt.

In het arrest van de Hoge Raad Zunder/Volksbelang was er sprake van toepassing van de redelijkheid en billijkheid van art. 6:248 lid 2 BW. Er was sprake van een weigering van de huurder dat de verhuurder het gehuurde in een bepaalde kleurstelling schildert. Mag de huurder dit weigeren? De Hoge Raad stelt dat dit mag, mits er sprake is van een onaanvaardbare weigering. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht dat het hele blok in die kleuren wordt geschilderd.

Het arrest Briljant / Schreuders bevat de toepassing van onvoorzienbare omstandigheden. Het gaat om een huurovereenkomst die ten tijde van economische bloei gesloten is. De markt zakt echter in, waardoor de huurprijzen dalen. Hier is in dit geval echter geen sprake van. Dit kan niet worden gekenmerkt als onvoorzien, zo oordeelt de Hoge Raad. Iemand die twijfelt dwaalt namelijk niet, bovendien was er sprake van een louter toekomstige omstandigheid. Bij de toepassing van art. 6:258 BW is terughoudendheid troef.

De Hoge Raad besloot in het arrest Dorvo / Herngreen over de betekenis van art. 7:201 BW. De situatie speelt in de jaren ’60. Destijds kocht men pas een auto als men deze kon stallen. Mensen spelen daarop in door de bouw van garageboxen en stallingsovereenkomsten voor een onbepaalde tijd. In casu zegt de verhuurder op en stelt tevens dat er sprake is van een stalling. De huurders zeggen dat er sprake is van gewone huur. De Hoge Raad sluit zich bij de huurders aan en stelt dat niet de bewoording beslissend is, maar de strekking.

Huur is een geïndividualiseerd gebruiksgenot tegen betaling. In het arrest ‘Gastarbeiderspension’ werd besloten dat ook gedeeld genot, genot is. Het huurrecht is gericht op het bieden van onderdak.

In de uitspraak van het Hof Amsterdam Augusteijn / Utrecht ging het om Augusteijn die op verzoek van de gemeente uitbater is van een broodjeszaak bij een museum. Hij heeft een huurovereenkomst om niet met de gemeente, maar moet werknemers een gereduceerd tarief aanbieden , en moet bovendien de broodjeszaak soms na sluitingstijd openstellen ten behoeve van feestjes etc. Er komt gedonder en de Gemeente stelt dat er sprake is van bruikleen. Augusteijn stelt dat er sprake is van huur van een bedrijfsruimte, omdat er in het pand zich een restaurantbedrijf bevindt. In dergelijke situaties moet goed in het oog worden gehouden of er een begin van tegenprestatie is. In casu is deze er, namelijk de afspraak omtrent het gereduceerd tarief en de eventuele openstelling.

Art. 7:226 BW stelt dat koop geen huur breekt.

Het Huurrecht berust op twee pijlers, namelijk de opzeggingsbescherming (zojuist behandeld) en de huurprijsbescherming.

Zonder huurprijsbescherming is er geen sprake van eventuele opzeggingsbescherming. Immers kan de verhuurder je dan weg krijgen door middel van. extreme huurverhogingen.

Welke bepaling valt onder welke pijler?

• Algemene bepaling, art 7:201 BW e.v.

  • Opzeggingsbescherming: art. 7:228-230 BW

  • Huurprijsbescherming: geen

• Woonruimte, art. 7:232 BW e.v.

  • Opzeggingsbescherming: art. 7:271/7:274 BW

  • Huurprijsbescherming: art. 7:246 BW e.v.

• 290-bedrijfsruimte

  • Opzeggingsbescherming: art. 7:290 BW, 7:296 BW

  • Huurprijsbescherming: art. 7:303 BW

• Niet-290-bedrijfsruimte

  • Opzeggingsbescherming: 7:230a lid 1 – lid 5 BW

  • Huurprijsbescherming: 7:230a lid 6 BW

Aan art. 7:230a BW is de ontruimingsbescherming gekoppeld, deze strekt verder dan de opzeggingsbescherming.

Een vaak gestelde tentamenvraag is de vraag welke regelingen van toepassing zijn op…… Dit zijn sowieso altijd de algemene bepalingen en daarnaast de specifieke bepalingen met betrekking tot de situatie.

De huur van een mobiele patatkraam is geen lokaal (art. 7:290 BW), maar wel verkooppunt. Het gaat om de functionele rechtsbescherming. De functie is hierbij belangrijker dan het onderscheid tussen gebouwd of ongebouwd.

Hoorcollege 2

Allereerst zullen in dit hoorcollege de algemene bepalingen worden behandeld, vervolgens zal dan specifiek worden ingegaan op de verplichtingen van de verhuurder.
Bij het huurrecht moet je goed kijken naar het systeem van de wet. Ten tijde van het tentamen moet je de artikelen uit de wet goed op een rijtje hebben.
Dit college beginnen we met een aantal voorbeelden, waarin de telkens de vraag kan worden gesteld: ‘waar heb je als huurder recht op? Het betreffen voorbeelden uit de rechtspraak. Daarna werpen we een blik in het systeem van de wet. Met behulp van deze kennis kijken we aan het eind van het college nogmaals naar de voorbeelden van het begin. Dan zal duidelijk worden hoe deze moeten worden opgelost aan de hand van het systeem van de wet.
Het wetboek en de jurisprudentie mogen mee worden genomen naar het tentamen, ze mogen ook geprint worden. Strepen mag, net zoals in de wettenbundel. Niet schrijven dus.

• Het eerste voorbeeld betreft het arrest Amicitia. Amicitia is een winkelcentrum in Amersfoort, dat als zeer luxe was bedoeld. Ze hebben huurders gezocht om de winkelpanden te huren voor een periode van 5 jaar. De toeloop van het publiek bleef echter uit. Een van de huurders procedeert tegen de verhuurder, vraag hierbij is of de huurder aan het huurcontract vastzit. De voorgespiegelde toeloop van publiek is uitgebleven. Betekent dit dat de verplichtingen van de verhuurder niet zijn nagekomen?
   

• In het tweede voorbeeld is er sprake van asbest in een winkelpand. Toen de eigenaar dit pand kocht stond er in de overeenkomst dat er asbest in het pand zat. De eigenaar was derhalve op de hoogte. De eigenaar verhuurt de winkel in dit geval aan KPN. Er wordt echter ingebroken. De inbrekers komen door het dak waar asbest in zit en laten een gat in het dak achter. De asbest kan op deze manier vrij komen. De verhuurder zegt het te repareren en haalt de asbest eruit. KPN leidt door dit alles schade, de winkel kan namelijk een periode niet open. KPN stelt dat de verhuurder deze schade dient te vergoeden. Is de verhuurder hiervoor aansprakelijk?
   

• In voorbeeld nummer 3 gaat het om een strandpaviljoen in Den Haag. Er wordt in dit geval een stuk strand gehuurd. Bepaald is dat er op dit stuk strand een strandpaviljoen mag worden geëxploiteerd. Er zijn in eerste instantie vier toegangswegen om bij het stuk strand te komen. Dan gaat de gemeente in de buurt renoveren, met het gevolg dat 2 toegangspaden worden afgesloten voor 3 jaar lang. Dit leidt tot minder klandizie bij het strandpaviljoen. Is er sprake van een tekortkoming? De verhuurder stelt dat exploitatie nog mogelijk is, dus dat hij derhalve aan zijn verplichtingen heeft voldaan.
   

• Voorbeeld 4 gaat over een vrouw van 81 die woont in een oud pand met een balkon. Om dit balkon staat een houten hekje. De vrouw valt van het balkon af omdat het hekje breekt. Hier houdt ze blijvend letsel aan over. Is er schadevergoeding mogelijk vanwege letselschade naast herstel van het hekje door de verhuurder? De verhuurder stelt dat hij niet aansprakelijk is voor de schade, hij stuurt eens in de 2 jaar een aannemer die het hele pand naloopt. Bovendien heeft de vrouw zelf ook niet gebeld over het hekje.
   

• Het laatste voorbeeld gaat over een activiteitencentrum. Dit activiteitencentrum ‘Radar’, organiseert dagactiviteiten voor mensen die een speciale behandeling nodig hebben. De organisatie huurt een pand van een stel dat beide kunstenaar is, in het aangrenzende pand woont het stel zelf. Het plan is om samen te gaan werken met de kunstenaars in het centrum. De verhuur begint, maar de samenwerking komt niet tot stand. Vervolgens krijgt het stel ruzie, waarbij ook de familie wordt betrokken. Zo ontstaat een vechtpartij tussen de man van het stel en de broer van de vrouw. Dit eindigt op moord op de broer van de vrouw in het pand naast het activiteitencentrum. Radar stelt vervolgens dat zij het pand niet meer kunnen huren, mensen weten immers wat er gebeurd is en de mensen zijn daardoor van slag. De verhuurder moet een pand beschikbaar stellen waar wij rustig het activiteitencentrum kunnen exploiteren. De verhuurder voldoet niet aan zijn verplichtingen. Vraag hierbij is of de verhuurder hier aansprakelijk voor kan worden gehouden.

De wettekst geeft een aantal handvaten om casussen zoals voorgaande op te lossen, maar is niet helemaal duidelijk. Je zult jezelf moeten aanleren om dit uit elkaar te trekken. Tot slot moet nauwlettend in het oog worden gehouden in hoeverre van het wettelijk systeem kan worden afgeweken. In hoeverre kan je zelf je contract aanpassen? Bij de woonruimte kan in mindere mate worden afgeweken van de wettelijke regeling dan bij de bedrijfsruimte.

Over de vraag wanneer sprake is van wanprestatie is de wettekst niet duidelijk. Er is geen sprake van een keurig opgesomd rijtje. Onder het kopje ‘verplichtingen van de verhuurder’ in de wet, bestaat de plicht tot het ter beschikking stellen (art. 7:203 BW) en het verhelpen van gebreken. Het gehuurde object dient een bepaalde kwaliteit te hebben (art. 7:203 jo. 7:204 BW). Kwaliteit is echter een objectieve maatstaf, wanneer is nu daadwerkelijk sprake van kwaliteit? Waar heb je recht op? Is de kwaliteit in orde als je je kamer niet warmer dan 18 graden krijgt? Is WiFi verplicht? Is het normaal dat je overlast hebt van je buren?

Wat wordt afgesproken in een huurovereenkomst dient te worden nagekomen. Aan afspraken dien je je immers te houden. Dit is algemeen verbintenissenrecht .
VB (WR 2012/130): Er is sprake van 2 naast elkaar gelegen woningen, welke oorspronkelijk beide huurwoningen waren, maar waarvan 1 is verkocht door de wooncoöperatie. Het verhuurde pand is al sinds 1981 verhuurd aan een persoon. Deze persoon heeft tot de verkoop van het naastgelegen pand altijd een achterpad van zijn buurman gebruikt, want zonder toegang tot dit achterpad heeft hij geen toegang tot zijn schuurtje. De buurman en deze persoon krijgen ruzie en de buurman sluit vervolgens het achterpad af. De persoon stapt naar de wooncoöperatie dat ze geen toegang meer heeft tot het pad. Vraag hierbij is of het tot de verplichtingen behoort van de verhuurder om het achterpad beschikbaar te houden.
De rechter stelt in dit geval dat de persoon al zo lang in de woning woont en het achterpad al dusdanig lang gebruikt, er vanuit mocht worden gegaan dat er toestemming was om het pad te gebruiken. Dit stond niet letterlijk in de overeenkomst, maar dit mocht worden verwacht. Dus de verhuurder begaat een tekortkoming.
De objectieve standaard zorgt ervoor dat bepaalde exoneraties niet mogen. Er is sprake van een kwaliteitsnorm, te vinden in de formule van art. 7:204 lid 3 BW.
Maar wat mag je nou precies verwachten? Dat er geen gebrek is, zoals er staat, betekent eigenlijk dat als er een gebrek is, er sprake is van wanprestatie; een aan de huurder niet toe te rekenen omstandigheid, waardoor de huurder huurgenot ontbreekt. Wat er in staat is heel objectief.
Wat mag een huurder verwachten van zijn verhuurder? Dit is veelal in de wet opgenomen als een dwingende bepaling. Zo blijft het onderhoudsniveau op een wat hoger niveau. Bij een duurdere woning mag je meer verwachtingen hebben dan bij een goedkope woning. In de wettekst staat verder dat het gebrek niet aan de huurder mag zijn toe te rekenen. Zonder gebreke van recht is het geen gebrek in de zin van lid 2 (vb Schiphol). Voor de discussie van overlast maakt het uit wie de overlastveroorzaker is. Een mede huurder of gewoon een derde?

Wat kan je doen als huurder als er sprake is van een tekortkoming? Er kan nakoming, ontbinding of schadevergoeding worden geëist. De nakoming, ook wel het verhelpen van het probleem, is verplicht gesteld in art. 7:206 BW. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is. Eventuele gemaakte kosten om zelf gebreken te verhelpen mogen op de verhuurder worden verhaald indien de verhuurder in verzuim is om de gebreken te herstellen (art. 7:206 lid 3 BW). In de tweede kamer is geoordeeld dat preventief onderhoud verplicht is, desondanks dit niet in de wet staat. Het idee van een dreigend gebrek kan ook worden gekenmerkt als een gebrek.

Omtrent de problematiek wat de verhuurder moet oplossen in een woonruimte, en wat de huurder moet doen is een lijst opgesteld waarin staat wat de huurder zelf moet doen (rechtspraakboekje pagina 209).

Ook ontbinding kan worden gevorderd bij een tekortkoming. In het huurrecht komt dit meestal neer op huurverlaging. Er is namelijk sprake van partiële ontbinding (art. 7:207 BW). Toerekenbaarheid aan de verhuurder is hier niet voor nodig, dit is algemeen verbintenissenrecht. Voor ontbinding moet de huurder een vordering instellen, dit moet dus via de rechter verlopen.

Om schadevergoeding te kunnen verkrijgen is wel toerekenbaarheid aan de verhuurder vereist.

Om nakoming, ontbinding of schadevergoeding te kunnen eisen moet er sprake zijn van verzuim, wil men aan deze maatregelen kracht kunnen ontlenen. In het arrest Schwarz – Gnjatovic wordt echter gesteld dat indien de nakoming blijvend onmogelijk is, het verzuim niet nodig is.

Er is sprake van een doorlopende verplichting om de zaken goed op orde te hebben voor de verhuurder.

Kun je als verhuurder al deze strenge regelingen buiten de deur houden? Dat hangt voornamelijk af van de vraag wat voor huurobject het is. Bij woonruimtes is bijvoorbeeld geen afwijking van deze strenge regelingen mogelijk (art. 7:242 BW). Voor de overige huurobjecten geldt art. 7:209, 7:208 en 7:207 BW, voor zover het gaat om dingen die niet bekend waren bij de huurder.
Let hierbij goed op dat art. 7:204 niet in dit lijstje staat. Van de definitie wat precies een gebrek is mag dus worden afgeweken! Een goed voorbeeld omtrent hoe dit kan uitpakken is het verhaal over de woning in Heerlen van een man en een vrouw. De man en vrouw emigreren en verhuren het huis aan een familielid. Hierbij is besloten dat zij geen omkijk aan de woning willen hebben. De kosten voor het onderhoud komen voor de rekening van de huurder, ongeacht de aard van de werkzaamheden. Kanttekening hierbij is dat de huurprijs van €1250 per maand laag is, nu een kast van een huis wordt verhuurd. Vervolgens gaat het mis wanneer de huurders gaan scheiden. Het familielid vertrekt uit het huis en de ander voldoet niet aan de onderhoudsverplichting en zegt vervolgens na 4 jaar de huur op. De verhuurders verlangen van de oud-huurders dat zij het onderhoudsgebrek aan het pand verhelpen. De huurders stellen dat dit niet mag. De rechter zegt dat art. 7:242 BW van dwingend recht is. In het oude recht waaronder deze overeenkomst was afgesloten, kon zoiets dergelijks wel. In het nieuwe recht is dit echter niet langer mogelijk. Nu het nieuwe huurrecht onmiddellijke werking heeft is de bepaling uit het huurcontract vernietigbaar.

De oplossingen van de voorbeelden zijn als volgt:

• In voorbeeld 1 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat er sprake is van art. 7:204 lid 2 BW. Er is sprake van ondernemingsrisico. De verhuurder is niet aansprakelijk.
   

• Voorbeeld 2 kreeg het oordeel van het Hof mee dat asbest een gebrek is zodra dit vrij komt. Toen het dak nog dicht zat was het dus geen gebrek. Nu het dak echter open is, is er wel sprake van een gebrek. In het contract werd echter afgeweken van art. 7:207 en 7:208 BW. Is deze exoneratie wel geldig?Als het gaat om nieuwe gebreken zijn de exoneraties wel geldig, bij oude gebreken echter niet. De exoneratie is in dit geval dus geldig. De Hoge Raad oordeelt dat het Hof haar standpunt niet voldoende heeft gemotiveerd, asbest kan immers ook vanaf het begin een gebrek zijn.
   

• De Hoge Raad oordeelde in voorbeeld 3 dat het te beperkt is om te denken dat je alleen hoeft te denken dat de verhuur van een stuk strand met goedkeuring om te bouwen voldoende is. Ook de omgeving is hierbij van belang. Je mag verwachten van de toegangswegen dat deze niet worden afgesloten.
   

• In voorbeeld 4 was sprake van een gebrek volgens art. 7:208 BW. Het gebrek is aan de verhuurder toerekenbaar, want zijn ingeschakelde hulppersoon had dit moeten voorzien. Het komt dus aan de verhuurder toe qua toerekenbaarheid. Het is in dit geval voor zijn risico.
   

• In voorbeeld 5 gaat het erom dat het gebeurd is op grond van de overeenkomst in plaats van de wettekst. Voor deze specifieke doelgroep kan niet meer het genot worden verwacht dat je mag verwachten als verhuurder. De verhuurder is derhalve aansprakelijk voor het gebrek.

Hoorcollege 3

Dit college zal meer in het bijzonder gaan om de verplichtingen van de huurder.
De verplichtingen van de huurder zijn opgenomen in de artikelen 7:212, 7:213, 7:214, 7:218 en 7:219 BW. Hierbij moet gelet worden dat de algemene bepalingen in beginsel van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten, maar deze de ene keer wel en de andere keer weer niet van dwingend recht zijn en soms dus slechts van regelend recht zullen zijn. Op het tentamen dient hier extra aandacht aan besteed te worden, dit dient namelijk goed te worden teruggekoppeld. Soms zullen er aanvullende artikelen zijn, waardoor niet van de desbetreffende regeling kan worden afgeweken. Bovendien moet goed naar de datum worden gekeken, soms zal er sprake zijn van een casus van voor 2003, waarvoor de overgangswet ook nodig is om tot een goede oplossing van de vraag te komen.
In art. 7:212 BW staat de hoofdverplichting van de huurder. Er dient sprake te zijn van een overeenkomst waarbij de verhuurder een zaak aan de huurder beschikbaar stelt, en de huurder een vergoeding hiervoor betaald. Een tekortkoming in de betaling, de kernverplichting, wordt genadeloos afgestraft in de praktijk.
Een verhuurder kan nakoming vorderen als zijn huurder de verplichtingen niet nakomt, maar ook ontbinding van de overeenkomst of ontruiming behoort tot de mogelijkheden.
Bij de vraag wanneer een huurovereenkomst kan worden ontbonden speelt art. 7:265 BW een rol. Ook een niet toerekenbare tekortkoming kan hierbij een ontbinding rechtvaardigen. Dit uiteraard tenzij de tekortkoming gezien haar aard enzovoorts dit niet rechtvaardigt. Met name bij de huur van de woon- en bedrijfsruimte zullen er zware belangen spelen, de rechter zal zijn beslissing dus goed heroverwegen voordat hij een beslissing omtrent de kwestie zal nemen. Het is aan de huurder om een uitdrukkelijk beroep te doen op art. 7:265 BW, de verhuurder hoeft slechts wanprestatie te stellen. De huurder draagt derhalve de bewijslast.

Bij een huurder die schade veroorzaakt aan het gehuurde komen art. 7:218 BW en 7:219 BW in beeld. Als huurder zal je moet bewijzen dat je er niet voor aansprakelijk bent, het vermoeden geldt alleen niet wanneer het gaat om brand of de buitenzijde van het gebeuren.

Bij de kwesties omtrent betalingen van de huurprijs dient de verhuurder met bewijsmiddelen te komen. Dit geldt ook voor kwesties van bijvoorbeeld overlast. Hier kunnen bijvoorbeeld verslagen van omwonenden en politieverslagen voor dienen. De bewijsplicht van de huurprijs is makkelijk, als niet betaald is, is dit al bewezen. De huurder zal dan moeten stellen en bewijzen dat hij wel betaald heeft. Bij de huurprijszaken is een soort regel gezamenlijk opgesteld door kantonrechters. Dit omdat hier geen lijn werd aangehouden. De ene rechter vond 2 maanden huurachterstand voldoende, terwijl de ander bij 3 maanden nog niet vond dat er sprake was van niet-nakoming. Nu geldt dat er bij een huurachterstand van 3 maanden of meer sprake is van wanprestatie, welke de ontbinding en ontruiming van de woonruimte of bedrijfsruimte rechtvaardigt. Als er sprake is van bijvoorbeeld een structurele wanbetaler, kan er uiteraard eerder worden gevorderd.

Het zich gedragen als een goed huurder is een vage term. Als je als huurder netjes de huur betaalt ben je goed huurder, maar daarnaast zal je het gehuurde ook moeten gebruiken overeenkomstig de bestemming. Een woonruimte zal dan ook daadwerkelijk als woonruimte moeten worden gebruikt, een bedrijfsruimte ook echt als een bedrijfsruimte. In een huurovereenkomst zal dus goed moeten worden vastgelegd wat een huurder eventueel wel of niet mag. Als eenmaal het recht is verkregen om het verhuurder te gebruiken overeenkomstig het contract, bestaat er dan ook een verplichting tot het gebruik hiertoe? Onder het oude recht gold inderdaad de gedachte dat als je als huurder een recht had, je ook verplicht was om hier gebruik van te maken. Nu is men echter van mening dat je niet de verplichting hebt om je hoofdverblijf in ieder geval in je gehuurde woning te hebben. Ook bij de bedrijfsruimte is dit van toepassing, exploitatie is niet verplicht.
In het arrest Schuitema / Laurissen was er sprake van een onderhuurderconstructie, waarbij de eigenaar een ruimte aan Schuitema verhuurde. In het contract stond een exploitatie verplichting. Er mocht ook worden onderverhuurd volgens het contract, en hier werd dan ook gebruik van gemaakt. Er werd onderverhuurd aan Laurissen. In deze overeenkomst stond echter geen exploitatie verplichting. Soms kan de situatie zich voordoen dat het financieel technisch gezien beter is om een pand leeg te laten staan, dan door te gaan met exploitatie. Het blijven inhuren van bijvoorbeeld alleen het personeel al kost veel geld, en zal dan dus verlies opleveren. Laurissen stopt met de exploitatie in het pand, vervolgens wordt Schuitema als hoofdhuurder aangesproken op het gebrek aan exploitatie. Dit kan Schuitema niet doorschuiven naar Laurissen. In nagenoeg alle huurcontracten met algemene voorwaarden zal je de exploitatieplicht of verplichting tot hoofdverblijf tegenkomen.
Bij het gebruik overeenkomstig de bestemming zijn ook al arresten gewezen. Er was sprake van de verhuur van een bedrijfsruimte, waarbij in het beding geen bestemming van het pand was opgenomen. Alog is een supermarkt in het pand gaan exploiteren en heeft het pand vervolgens onderverhuurd aan de Aldi. Dan zegt Aldi de huurovereenkomst op en ontstaan er problemen. In het pand mocht geen supermarkt worden geopend, maar de Aldi werd gedoogd. Na het vertrek van Aldi mocht er niet nogmaals een supermarkt in het pand worden geëxploiteerd. Hierdoor verminderde het bedrijfspand in waarde, maar omdat er geen sprake was van een bestemming in de huurovereenkomst kon de schade niet op de huurder worden verhaald.

Ook is uitspraak gedaan over de aansprakelijkheid van de huurder wanneer schade aan het gehuurde wordt toegebracht. De huurder zelf is aansprakelijk voor de gedragingen van de personen die zich met jouw toestemming en medeweten in het gehuurde bevinden. Het artikel over risicoaansprakelijkheid heeft het hier alleen over schade toegebracht aan het gehuurde. In het arrest mishandeling van de huismeester was er echter sprake van schade doordat de zoon van de huurder de huismeester van zijn moeder had mishandeld. Voor dit geval bestaat geen risicoaansprakelijkheid. Bovendien moest de huurder zelf een verwijt kunnen worden gemaakt, waar in dit geval geen sprake van was. Het was namelijk buiten het gehuurde gebeurd en niet door huurster zelf. Bovendien zag de huurder dit niet aankomen en kon haar ook hiervoor geen verwijt worden gemaakt. Soms is een beroep hierop echter wel mogelijk, als er ten onrechte geen maatregelen zijn genomen om de schade te beperken.

Bij onderhuur moet er gekeken worden naar oud recht en nieuw recht. Onder het oude recht (voor 1 augustus 2003) mocht je volgens de wet niet onderverhuren. Tegenwoordig mag dit wel, tenzij de verhuurder hier bezwaar tegen heeft. Dus er is sprake van wanprestatie als het contract onder oud recht is gesloten. Onder nieuw recht dus niet meer, alleen bij bezwaar. Hierbij geldt een lastige bewijspositie. Bij de woonruimte geldt dat je niet mag onderverhuren, tenzij het gaat om een kamer of een gedeelte van de woning. Dit is regelend recht, dus het mag bij contract worden uitgesloten. Dit wordt dan ook in nagenoeg alle contracten verboden. Op het moment dat je dat wel doet pleeg je wanprestatie. In beginsel is er ook recht op schadevergoeding als verhuurder. Maar als er niks van is gemerkt, wat is dan de feitelijke schade? De uispraak Boergaard / Ymere gaat hierover. Art. 6:104 BW is ook van toepassing in dit soort situaties. Een woningcorporatie verhuurt een woning, welke jarenlang wordt onderverhuurd. Dit is een zeer gewilde woning. Op eventueel onderverhuur kan dus behoorlijk wat winst worden gemaakt. Als concrete schade lastig is vast te stellen, mag de rechter de schade vaststellen op de winst. Het argument van de huurder hierbij was dat een sociale instelling deze winst nooit had kunnen maken, nu overeenkomstig een puntensysteem de woning wordt toegekend. Dus dat het niet redelijk was dat het verschil moest worden afgedragen. Dit was volgens de Hoge Raad geen argument. Het ging er om dat de sociale instelling heel veel moet ondernemen om dit illegale tegen te gaan. Ook dit zijn extra kosten.

Artikel 7:220 BW gaat over het gedogen van dringende werkzaamheden aan het gehuurde. Uit lid 1 volgt dat je als huurder gehouden bent om dringende werkzaamheden te dogen. Een dringende werkzaamheid is meer dan een reparatie, gedacht moet worden aan bijvoorbeeld een renovatie. Hier geldt echter weer de bijzondere regeling van lid 2 voor. Een renovatie is het herstellen en verbeteren van een gebouw. Er worden werkzaamheden toegevoegd. Hierbij wordt onder huidig recht ook algehele sloop en nieuwbouw verstaan. Dat is uitzonderlijk. Dit speelt namelijk bij de opzeggingsmogelijkheid van de verhuurder een belangrijke rol. Een van de opzeggingsredenen die je als verhuurder hebt, is het feit dat je het gebruik zelf nodig hebt, hieronder wordt ook een renovatie verstaan. De huurovereenkomst mag dan dus worden opgezegd. Er dient wel een schriftelijk voorstel te zijn, met een redelijk aanbod. Hieronder wordt verstaan dat alle belangen die in de renovatie aan de orde kunnen komen worden behandeld, naast de aard, omvang en noodzaak van de renovatie. Bovendien dient een reële vergoeding te worden betaald voor het tweemaal verhuizen en dient er een duidelijk aanbod te zijn omtrent de financiële consequenties. Renovatie moet worden onderscheiden van achterstallig onderhoud, dit valt niet gelijk te stellen. Met name van wijziging van de huurprijs is dit een belangrijk gegeven.
Lid 3 behandeld de complexgewijze renovatie, welke onder oud recht in de jurisprudentie is ontstaan. Als meer dan 70% van de bewoners toestemt in de renovatie, dan kan worden aangenomen dat de renovatie redelijk is en zal je als huurder moeten meewerken. Wel is er een bepaling om het voorstel te laten toetsen als huurder, hiervoor geldt een termijn van 8 weken. Kan er sprake zijn van wanprestatie als je als huurder een redelijk aanbod niet aanvaard? Voorbeeld hierbij is het geval dat de verhuurder recht had op renovatie met goede argumenten, maar de verkeerde vordering had ingesteld. Het ging om een bedrijfsruimte waarbij de eigenaar een renovatie wou uitvoeren. In het contract stond dat er geen schadevergoeding betaald hoefde te worden, maar desondanks werd dit toch aangeboden. De huurder wilde desondanks niet meewerken, waarop de verhuurder een proces startte en ontbinding en ontruiming vorderde. Subsidiair vorderde de verhuurder dat de huurder het voorstel diende te accepteren. De kantonrechter oordeelde dat het voorstel redelijk was en de huurder derhalve gehouden was om te gedogen. De vordering was echter niet toewijsbaar, omdat er geen sprake is van wanprestatie wanneer je iets niet aanvaardt. Een juiste vordering in dit geval was de veroordeling tot medewerking geweest.
Bij weigering van meewerking kan worden opgezegd wegens slecht huurderschap, dringend eigen gebruik of wegens het niet aanvaarden van een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Artikel 7:220 BW is van regelend recht, dus in aanzienlijk veel contracten is opgenomen dat de huurder verplicht zal zijn om mee te werken en geen sprake zal zijn van schadevergoeding of iets dergelijks.
Jahani-arrest: Ook bij de huurovereenkomst is de EG-richtlijn van toepassing. Dit is al geïmplementeerd, maar ook bij een kennelijk onredelijk beding moet de vernietiging worden ingeroepen. Wel moet er een beroep op worden gedaan. Bij verstekzaken kan daar dus geen beroep op worden gedaan, dan moet de rechter dus een vordering toewijzen aan een onredelijk beding. Als iets als redelijk kan worden bestempeld, moet ook in een verstekzaak worden beoordeeld en al dan niet worden toegewezen. Het Hof is hier positief over. In het arrest ging het over een woning waar een overeenkomst was gesloten met als gebruik het woninggebruik. Er was sprake van algemene voorwaarden met een boeteclausule. Als de huurder een overtreding beging was hij 25 euro per kalenderdag verschuldigd. Ook in de nationale rechtspraak is dit een kennelijk onredelijk beding. Als rechter moet je een dergelijk beding ambtshalve toetsen, omdat het in strijd is met de openbare orde en dus met de richtlijn. Daarnaast mag er niet worden volstaan met een matiging van de boete.

In artikel 7:215 BW is het klusrecht van de huurder opgenomen. In beginsel mogen er geen wijzigingen of verandering worden aangebracht, maar sommige wijzigingen mogen zonder toestemming worden doorgevoerd. Dit moet echter wel zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijdert. Vraag is dan wat noemenswaardige kosten zijn. Hierbij moet worden gekeken naar de portemonnee van de verhuurder, de verhuurder is immers de persoon die ze ongedaan moet maken. Als huurder mag je je wijzigingen namelijk achterlaten. Daarom kan de verhuurder een bankgarantie of waarborgsom vragen.
Als huurder wordt je geacht het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen, en het in dezelfde staat wordt achtergelaten. Uitzondering hierbij is slijtage (oud recht) of als anders is bepaald in de beschrijving (nieuw recht). Zelf aangebrachte voorzieningen mogen worden achtergelaten. Een vordering kan dan worden ingesteld indien de verhuurder hierdoor verrijkt. Dit is echter wel vrij lastig omdat er strenge eisen aan worden gesteld. Je moet stellen en bewijzen dat je als huurder verarmd bent. Niet alle dingen worden als verarming gezien. Ook dient rekening te worden gehouden dat je als het ware hebt kunnen afschrijven, waardoor er aan het einde geen sprake meer kan zijn van verarming.

Als ik de woning verlaat en moet opleveren en dit niet goed doe, moet er dan schriftelijk worden aangemaand? Sinds het arrest van der Meer / Beter Wonen is dat niet meer zo. De Hoge Raad heeft bepaald dat als de huurovereenkomst is geëindigd, de in gebruik gegeven zaak dient te worden teruggegeven. Het is een fatale termijn van je verplichting om terug te leveren. Als je dat niet doet ben je meteen in verzuim en is er dus geen schriftelijke aanmaning nodig. Er wordt wel verwacht dat je als verhuurder het gehuurde gaat inspecteren en opmerkingen of een verslag maakt van wat er nog hersteld moeten worden. Doe je dit niet dan kan het gebeuren dat de rechter van mening is dat de huurder in gebreke is gebleven om te leveren, maar niet alle kosten die gemaakt zijn om het verhuurder in oorspronkelijke staat te doen terugkeren kunnen worden verhaald.

Er is een uitspraak gedaan over hoe het zit met overgenomen voorzieningen. Het Hof Den Haag deed uitspraak over de overgenomen haard. Als je als huurder wijzigen aanbrengt ben je zelf aansprakelijk voor het onderhoud en herstel. Voorzieningen die je hebt overgenomen van de vorige huurder veroorzaakt vragen, artikel 7:242 BW, bewerkstelligt dat je niet ten nadele van de huurder mag afwijken van de opleveringsverplichting en herstelverplichting. Ook dient te worden gekeken naar artikel 7:204, 7:206, 7:216 en 7:224 BW. Een gebrek aan een aangebrachte voorziening, die is overgenomen van de vorige huurder, mag niet contractueel worden uitgesloten. Het hof oordeelt dat de redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat het niet zo hoeft te zijn dat je als verhuurder staat voor herstel of vernieuwingskosten. Het dient goed contractueel te worden vastgelegd dat je eventueel aanvaard zonder voorzieningen.

Bijzondere leerstukken staan vermeld in artikel 7:226 BW. Hierbij dient gedacht te worden aan ‘koop breekt geen huur’. Dit is van dwingend recht. Het gaat hierbij ook om andere vormen van overdracht, bijvoorbeeld de vestiging van een beperkt recht, maar niet bij economische overdracht. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst mee overgaat, maar dus niet per definitie ook het huurcontract. Alleen die bedingen gaan over op de nieuwe eigenaar die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van de zaak tegen een tegenprestatie. Maar soms gaan er ook afspraken over die geen huurcontract afspraken zijn, maar waar je als koper wel aan gebonden bent. Bijvoorbeeld een coöptatie recht of een beëindigingovereenkomst. Alle huurprijsafspraken gaan ook over, wel moet kunnen worden bewezen dat deze afspraken zijn gemaakt.
Voorbeeld van een beding dat niet overgaat, kwam naar voren in het arrest Vendex / Mandela. Een huuroptiebeding of koopoptiebeding gaat niet over.
Een hypotheekhouder kan een huurbeding opnemen in zijn overeenkomst, welke kan worden opgeroepen wanneer er moet worden geëxecuteerd. Dan kan dus worden verkocht zonder huurder erin. Dit geldt niet voor de huurovereenkomsten die al bestaan als het hypotheekrecht wordt bevestigd.

Bij een faillissement van de huurder, wordt de huurder goed beschermt. Het is voor de verhuurder lastig om tegen de wil van de huurder de overeenkomst de beëindigen. Het is voor de verhuurder alleen relatief eenvoudig indien de huurder de huur niet betaalt. Art. 39 Fw maakt een inbreuk op de huurbescherming van de huurder. De verhuurder en curator hebben de mogelijkheid om dan tussentijds op te zeggen. In het arrest Univest besloot de Hoge Raad dat een dergelijke opzeggen door de curator of de verhuurder een reguliere beëindiging is, en derhalve geen wanprestatie schadeveroorzakend iets kan zijn aan de zijde van de huurder.
In het arrest Romaniaheer werd besloten dat deze bepaling alleen geldt voor de verhuurder en de huurder. Eventuele garanties door een huurder kunnen wel worden uitgewonnen wanneer een derde garant staat. Er was sprake van een Huurovereenkomst met een vennootschap. Er was een tweede vennootschap die zich garant had gesteld voor alle verplichtingen van de huurder uit de overeenkomst. Ook dat hij schadeplichtig was tot einddatum bij tussentijdse breuk. De verhuurder vorderde van deze vennootschap voldoening van de schade, namelijk alle huurpenningen tot het eind van de huurperiode. Deze garant probeerde er onderuit te komen door verwijzing. Er was echter wel sprake van een schadeverplichting.

Hoorcollege 4

Hoe eindigt een huurovereenkomst nou in het algemeen? De huur van een stuk grond wordt hierbij als voorbeeld gebruikt, zodat goed kan worden gezien hoe dit werkt. Een stichting had een stuk grond gehuurd, dit werd gebruikt voor volkstuintjes. Dit gebeurde al sinds 1935. De stichting kreeg de gelegenheid om de grond te kopen toen deze verkocht werd, maar hier zijn ze niet op ingegaan. De nieuwe eigenaar zegt vervolgens de huur op, omdat deze zelf commerciële plannen heeft met de grond. Hij wil graag een golfbaan beginnen. Hier wordt een procedure over gestart. De mensen met de tuintjes zijn namelijk boos en de plannen leiden tot grote protesten. Hoe sterk staan de huurders hier? Wat zegt de wet in dit geval over het beëindigen van de huurovereenkomst?

De centrale bepaling omtrent het einde van de huur is artikel 7:228 BW. Als de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd wordt gesloten eindigt deze van rechtswege zonder dat opzegging nodig is. Is de overeenkomst echter gesloten voor onbepaalde tijd, dan beëindigd de huur door opzegging, met een opzegtermijn van ten minste één maand. De wetgever heeft hier voor zowel de woon- als bedrijfsruimte nog een aantal specifieke bepalingen gemaakt. Deze bepalingen gelden voor de huur in het algemeen, de huur van grond valt hier dus ook onder. Terug naar het voorbeeld vindt de rechter dat een onbebouwd stuk grond wordt gehuurd, zo volgt uit de huurovereenkomst. De opstallen die hier op zijn geplaatst zijn geen onderdeel van de huurovereenkomst. Het Hof overweegt met behulp van artikel 7:228 BW dat er sprake is van opzeggen en het uitgangspunt dat de opzegging ook mogelijk is. De redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 2 BW brengen echter met zich mee dat er geen beroep kan worden gedaan op deze regel. Er is geen sprake van een direct concreet belang aan de kant van de eigenaar, terwijl de stichting dit wel heeft. Dit afwegend met behulp van redelijkheid en billijkheid zorgt ervoor dat het onaanvaardbaar is om nu al de huur op te zeggen. De eigenaar zal wederom een poging moeten doen wanneer zijn plannen meer concreet zijn.

Een huurovereenkomst kan eindigen van rechtswege (art. 7:228 lid 1 BW), door middel van opzegging (art. 7:228 lid 2 BW), door ontbinding vanwege wanprestatie (art. 7:231 BW jo. art. 6:265 BW) en eventueel door wederzijds goedvinden (art. 7:271 lid 8 BW en art. 7:272 lid 1 BW). Bij de ontbinding vanwege wanprestatie moeten ook de regelingen omtrent het verzuim en de proportionaliteit/toerekenbaarheid worden gebruikt.

In het Twickler-arrest is bepaald dat er geen onderscheid mag worden gemaakt in zwaarte van bepaalde dingen in huurovereenkomsten. In beginsel is elke wanprestatie een reden voor ontbinding van de huur. Het ging in dit geval over de huur van een stuk grond, waar iemand een kraam had geplaatst voor een snackkraam. De manier waarop de exploitatie plaatsvindt raakte niet direct de kern van de overeenkomst. Op grond van art. 6:256 BW, geeft iedere tekortkoming recht op ontbinding.

De Hoge Raad oordeelde in het arrest Schwarz / Gnjatovic dat er verzuim nodig is voor ontbinding. Het ging hierbij om een doorlopende verplichtingen van de huurder. Vraag hierbij was of er sprake is van goed huurderschap. Dit is een doorlopend iets, het verleden kan niet meer worden goedgemaakt. Conclusie hieruit is dan dat er geen verzuim nodig is.
Hoe eindigt een huurovereenkomst van een woonruimte? Wat is er anders dan algemene beëindiging? Kan huur van de woonruimte van rechtswege eindigen? De wet is hier duidelijk over in art. 7:272 lid 1 BW: nee. Voor de woonruimte is er dus een afwijking van art. 7:228 BW.

De huurder zal praktisch altijd zonder enige opgave van redenen de huurovereenkomst kunnen beëindigen (art. 7:271 lid 1 BW). Wel gelden hier opzegtermijnen voor. Dit is een semi dwingende regeling, er kan namelijk alleen van worden afgeweken indien dit in het voordeel van de huurder is. Deze dwingendrechtelijkheid blijkt uit art. 7:282 BW.
Bij een beëindiging met wederzijds goedvinden zal de huurder moeten instemmen met de opzegging.
In het arrest Ijsselmuiden / Brouwers was er van eenzelfde kwestie sprake. De verhuurder stelde dat er met de huurder was afgesproken dat als zijn kinderen oud genoeg waren, de huurder eruit moest trekken zodat zijn kinderen in het pand konden wonen. De huurder heeft hier in toegestemd. De discussie ontstond omtrent het einde van de huur. De Hoge Raad heeft hier geoordeeld dat de regeling strikter had moeten worden geformuleerd. Als je immers afstand doet van je huurbescherming dient er sprake te zijn van een concreet iets waar je mee instemt. Deze bepaling van de verhuurder is te algemeen geformuleerd. Het is in strijd met de strekking van de huurbeschermingsbepalingen. Dus strenger zijn dan art. 7:271 lid 8 BW doet vermoeden.

Nog een voorbeeld van opzegging door de huurder, welke niet voor deze week verplicht is. De huurder kan op elke grond opzeggen met een maand opzegtermijn. De procedure was gaande over het feit of de huur wel of niet was opgezegd. Heeft de huurder wel vrijwillig de huur opgezegd? Er was een hennepkwekerij in de woning, welke werd ontdekt. De woningcoöperatie wordt vervolgens gebeld en die komt naar het politiebureau voor de huurder. De woningcoöperatie heeft een streng beleid omtrent hennep en wilde de huurovereenkomst laten ontbinden. Huurder werd aangesproken door iemand van de coöperatie, waar hij werd gewezen op de hoge proceskosten als de huurder het proces zou verliezen. De man tekent vervolgens een beëindigingovereenkomst. Wanneer de man vervolgens vrij komt beseft hij dat hij zijn huis kwijt is en wil terugkomen op zijn besluit. De huurder stelt dat hij dit niet heeft gewild en doet een beroep op artikel 3:33 BW. Verhuurder had goed moeten onderzoeken of de huurder had willen opzeggen, er is dus niet gerechtvaardigd vertrouwd (art. 3:35 BW). Het beroep van de huurder op het wilsontbreken slaagt. Vervolgens vraagt de verhuurder om ontbinding van de overeenkomst. Deze wordt echter afgewezen, omdat er niet voldoende bewijs is dat de hennepkweek heeft plaatsgevonden.

De meest gebruikte reden voor opzegging van de huur is te vinden in art. 7:274 lid 1 onder c BW. Onder verkoop van de woning kan niet het eigen gebruik worden begrepen. De renovatie van de woonruimte valt hier echter weer wel onder. Renovatie is niet achterstallig onderhoud opknappen, maar het louter verhogen van het genot van de woning. Onder lid 4 mag mede worden begrepen het verstrekken van een woonruimte aan een student, als de student echter geen student meer is.
Lid 4 wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte als student, de student is echter geen student meer.
De opzegging door de verhuurder wordt duidelijk met behulp van 2 arresten:
Het eerste arrest is de zaak Van Helsdingen / Klein. De verhuurder kreeg een wat magere huuropbrengst van het pand, en wou er aan timmeren zodat er meer verkregen kon worden. Het ging hierbij om een pand in Den Haag. Het pand was verhuurd aan de vader van de huidige huurder, degene in het geding was medehuurder. De zoon bleef dus in de woning. De verhuurder stelde dat hij ook het pand ernaast bezat en de muur wou doorbreken etc. en dat de huurder derhalve diende te vertrekken. De Hoge Raad oordeelde hier dat dit enkele feit voor de bouw en renovatie niet voldoende was. Als er heel veel verlies wordt geleden mag het echter weer wel.
In het arrest Hodenpijl / Vondels Beheer werd een nadere invulling aan het criterium gegeven. Het ging hier om een pand in Amsterdam. Mevrouw woont daar al heel lang met haar zoon, er waren echter veel gebreken aan het pand dat slecht is onderhouden. Kan dit feit leiden tot einde van de huur, er moest immers een grote renovatie plaatsvinden. De Hoge Raad stelt dat financiering los staat van de vraag of er sprake is van een structurele wanverhouding. Ook nu er sprake was van een investering van 300.000 en een huur van 1200 euro per maand.

Kun je de huur beëindigen doordat een bepaalde tijd is verstreken? Wel als er sprake is van huur voor een bepaalde tijd.
Kan je als huurder zelf de huur opzeggen? Eerste conclusie is dat je wel een opzeggingstermijn van een maand hebt maar dat dat verder niks zegt. Afspraak is echter afspraak, dat kan betekenen dat er sprake kan zijn van geen tussentijdse opzegging. Vervolgvraag is dan wat er gebeurd als het contract steeds voor een jaar wordt verlengd. Artikelen 7:230 en 7:242 lid 2 BW lossen dit probleem op, tenzij er van een andere bedoeling blijkt. Hier is al sprake van als het voor een jaar geldt, vervolgens weer voor een jaar geldt en dan weer voor een jaar is. Hoe moet je dat dan duiden. Voorbeeld dat gegeven is gaat over een overeenkomst welke 2 maal is gesloten voor de periode van een jaar. De kantonrechter zegt dat de wetgever met art. 7:230 BW wil breken met de uitspraak van de Hoge Raad en vast wil leggen dat een huurovereenkomst niet steeds weer met een bepaalde periode kan worden verlengd.

De verhuurder kan een tijdelijk contract opzeggen met behulp van de opzeggingsgrond van art. 7:274 BW, met de artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet en als er sprake is van gebruik naar zijn aard van korte duur (art. 7:232 lid 2 BW)
Huurbescherming geldt de eerste negen maanden niet indien er sprake is van een hospita regeling of het huren van een kamer in een huis (art. 7:232 lid 3 BW). Huurbescherming geldt tevens niet voor gemeentelijke sloopwoningen (art. 7:232 lid 4 BW).
Door artikel 6:248 lid 2 BW is een beroep op de huurbescherming in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Over art. 7:232 lid 2 BW is uitspraak gedaan in het arrest Abbo / Renesse. Wanneer een beroep wordt gedaan van het zijn van ‘naar zijn aard van korte duur’, dient naar een aantal relevante dingen te worden gekeken: het gebruik (vakantiehuisje of woning), de aard van de woning (tijdelijkheid of niet), de bedoeling van partijen (wisten ze dat het tijdelijk was?) en de feitelijke duur van het gebruik.
Hier ging het om Oostenrijkse zomerwoningen, welke werden gebruikt als woningen na de watersnoodramp. Op deze manier konden snel nieuwe huizen worden gebouwd. Deze woningen waren naar haar aard niet bedoeld voor korte duur.

Hoorcollege 5

In dit college zal meer specifiek worden ingegaan op de huur van een woonruimte, meer specifiek over de huurprijzen en de rechtspositie van eventuele medebewoners. Bij medebewoners moet worden gedacht aan verschillende categorieën mensen zoals partner of kinderen. Welke kwalificaties geeft het huurrecht deze personen en wat is hun rechtspositie?
Als het om medebewoners gaat, is dit heel breed qua mensen waar het om gaat. Zo kan het gaan om kinderen, grootouders, een partner, echtgenoot, kamerhuurder, vrienden, maar ook een broer of zus. Het huurrecht maakt onderscheid in deze mensen door verschillende categorieën. Het huurrecht kent vijf kwalificaties of groepen, meer smaken zijn er niet.

• De eerste groep is eigenlijk niet een medebewoner die geen huurder is, maar een bewoner die wel gewoon het huurcontract heeft getekend. Deze heeft zelf een contractuele positie, dus eigenlijk hoort deze niet in het rijtje thuis.
   

• Wanneer er sprake is van een huwelijk of geregistreerd partnerschap is art. 7:266 BW van toepassing. Dit artikel zorgt ervoor dat de echtgenoot of geregistreerd partner van rechtswege medehuurder zijn. Hierbij staat de echtgenoot of geregistreerd partner bijna in dezelfde positie als de huurder zelf. Hierbij gaat het contract met de huurder over op de echtgenoot of geregistreerd partner indien het contract met de huurder eindigt.
  Het medehuurderschap wordt echter verloren indien je het hoofdverblijf verplaatst. Het huurderschap zelf kan je nooit zomaar verliezen. Mocht er sprake zijn van slecht huurderschap, dan moet ook de medehuurder eruit.
   

• Als je twee jaar lang met de hoofdhuurder een gemeenschappelijk huishouden voert kun je een verzoek doen tot medehuurderschap (art. 7:267 BW).
   

• Inwonen is ook een optie. Dan is er geen sprake banden etc. Dit geeft je echter weinig tot geen rechten ten opzichte van de verhuurder.
   

• In de laatste groep zit de onderhuurder. In dit geval zullen twee huurcontracten naast elkaar bestaan: een hoofdhuurcontract en een onderhuurcontract. Hierbij kunnen ook twee verschillende regimes van toepassing zijn. Dit maakt onderhuur een ingewikkelde materie.

Aan welke vereisten moet je voldoen om medehuurder te kunnen worden? Artikel 7:267 en 7:268 BW scheppen duidelijkheid in deze situatie. Artikel 7:267 BW stelt dat een duurzame gemeenschappelijk huishouden moet zijn gevoerd gedurende twee jaar. Bij een overlijden is de eis van twee jaar niet van toepassing. Met deze artikelen moet goed op de terminologie worden gelet. Er is bijvoorbeeld een verschil tussen gehuwd zijn en een geregistreerd partnerschap tegenover een samenlevingscontract.
Wat is precies een gemeenschappelijk huishouden? Hierbij moet worden gelet op wie bijvoorbeeld de inkopen doet, wie er kookt, of er voor elkaar wordt gezorgd en meer van dat soort dingen. Duurzaam is dat je dit ook wil blijven doen, er moet een intentie gericht zijn op de toekomst.
De samenleving tussen ouders en kinderen is naar haar aard niet duurzaam aldus de Hoge Raad. Dit omdat het karakter van een samenleving tussen ouder en kind aflopend van aard is. Dit kan per definitie niet duurzaam zijn. In beginsel kunnen kinderen dus niet medehuurder worden. Er is echter sprake van een kanteling wanneer de kinderen de 30/40 gepasseerd zijn. Aan de hand van de feiten zal dan opnieuw moeten worden beoordeeld of kan worden voldaan aan de vereisten van een eventueel medehuurderschap.
Arresten met betrekking op duurzame gemeenschappelijke huishoudens:

• Hooft Rochdale  Er is sprake van een oma en kleinzoon die samenwonen. De jongen is 24, de oma 81. Ze wonen tien jaar samen. De jongen is er gaan wonen wegens zijn studie, maar blijft zitten. Als de oma ziek wordt, wordt er beseft dat er iets geregeld gaat moeten worden. Ze vragen een medehuurderschap aan. De verhuurder wil dit medehuurderschap echter niet geven, omdat het verschil in leeftijd en gezondheidsstaat een duurzaam karakter van het huishouden in de weg staan. Discussie ontstaat vervolgens bij de Hoge Raad of deze samenleving wel duurzaam kan zijn. In dit geval is er wel sprake van een duurzame samenleving. Relevante feiten die hier doorslaggevend waren dat zij samen schoonmaakten, samen eten, samen de kosten deelden en vaak samen de avond doorbrachten. Bovendien betaalt de jongen de huur van zijn eigen bankrekening. Wanneer de vrouw een herseninfarct krijgt gaat de jongen steeds meer doen. Hoge Raad stelt dat de enkele omstandigheid dat een gemeenschappelijk huishouden niet langdurig zal zijn, er niet aan in de weg staat dat een huishouden een duurzaam karakter heeft. Leeftijd en gezondheid maken hierbij dus niet uit.
   

• Mejdoubi / Ymere  Een jongen van 30 jaar verhuist naar zijn oma. De jongen is hiervoor getrouwd geweest etc. Ze wonen 10 jaar samen en vragen dan het medehuurderschap aan. Vervolgens overlijdt oma. Het Hof stelt een definitie op over wat duurzaam is: dat betekent volgens het Hof dat er sprake is van lotsverbondheid. De jongen en oma verdeelden de huishoudelijke taken, ze verdeelden samen de kosten, ze aten samen etc. Het Hof stelt dat in casu niet sprake is van een bewust aan elkaar verbonden lot. De Hoge Raad vindt dat deze term niet mag worden toegepast. Deze is te beperkt voor het begrip van een gemeenschappelijk huishouden.

• Huijnen en Kerste / Volksbelang  Gaat over de vraag wat er gebeurt als er een gemeenschappelijk huishouden eindigt en dan de aanvraag pas komt. Moet deze dan automatisch worden afgewezen? Moeder en zoon wonen samen en het einde was in zicht. Wat was er aan de hand? De jongen heeft eerst elders gewoond en gaat terug naar zijn moeder. Twee jaar later heeft hij een vrouw en kinderen en die komen ook in de woning wonen. Dan gaat de moeder naar een zorgcentrum, want ze is ziek en hulpbehoevend en overlijdt dan ook 3 jaar later. Brengt het feit dat de moeder vetrokken is mee dat de vordering moet worden afgewezen? Nee zegt Hoge Raad, want de ratio van art. 7:268 BW is om de achterblijver te beschermen. Hierbij is het geen uitzondering dat de ziekte vooraf speelt en opname in een zorgcentrum van toepassing is. Ook al kan dan kan niet meer gesproken worden van een gemeenschappelijk huishouden. Het is in strijd met art. 7:268 BW om het medehuurderschap af te wijzen. Conclusie hierbij is dat indien de samenwoner geen gemeenschappelijk huishouden meer heeft niet mee brengt dat de vordering moet worden afgewezen.
   

• Westerheide – van Wageningen  Hierbij speelt art. 7:268 BW een rol. Het gaat hierbij over een oudere zoon van 72 die nog samen woont met zijn moeder. Ze hebben een leven lang samen gewoond, waarbij de huur altijd redelijk laag was. De moeder overlijdt en de man van 72 onderneemt geen actie om op zoek te gaan naar een andere woning. Art. 7:268 BW geeft een termijn om de huurovereenkomst eventueel voort te zetten. Deze termijn bedraagt 6 maanden. De huurder is hier niet van op de hoogte. Vervolgens komt de verhuurder met het bericht dat hij het pand wil gaan verhuren aan een familielid. De huurder zegt dat hij had moeten worden gewezen op de termijn, en er door werking van redelijkheid en billijkheid niet kan worden uitgezet. De Hoge Raad stelt hier echter dat de termijn van 6 maanden ook echt gewoon 6 maanden bedraagt. Hoofdregel is dat de huurder zelf op de overschrijding van de termijn dient te letten.
   

Tijdens het college zijn ook nog enkele willekeurige voorbeelden gegeven:
Het eerste voorbeeld gaat over een broer en zus, Mark van 22 en Amber van 19. Mark gaat een woning huren in Amsterdam en een aantal maanden later komt Amber bij hem wonen. 7 jaar later heeft Mark een relatie en gaat hij ergens anders wonen. Broer en zus vragen dan het medehuurderschap aan. Heeft de zus recht op voorzetting van de huur? De verhuurder wijst het medehuurderschap af. De rechter geeft de verhuurder in dit geval gelijk omdat het gemeenschappelijk huishouden niet duurzaam is. Broer en zus kunnen niet bewijzen dat zij een blijvende intentie hadden om samen te blijven wonen. Het was slechts tijdelijk. Zij werkten en studeerden en genoten van de geneugten die de grote stad hen te bieden had.
Een beroep op eventueel dwaling bij medehuurderschap, wint de verhuurder.

Nog een tweetal voorbeelden met een moederskindje in de hoofdrol. De ene is 26 en de ander 56.
De jongen van 26 woont bij zijn moeder. De moeder overlijdt en de jongen kan aantonen dat er sprake was van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Dit heeft hij kunnen aantonen doordat hij veel mensen heeft laten getuigen. Zo liet hij zijn tante langskomen, maar bijvoorbeeld ook zijn buurvrouw. Allen legden een verklaring af die er op neer kwam dat ‘Hendrik nooit de behoefte heeft gehad om bij zijn moeder weg te gaan’. Hierdoor wordt het medehuurderschap toegekend.
Bij de man van 56 overlijdt de moeder als ze 94 is. De verhuurder wordt hier in het gelijk gesteld, want de gezamenlijke huishouding kan niet bevestigd worden. Wat het Hof zegt is bevestigd door de Hoge Raad: zo droeg hij niet financieel bij aan het huishouden, wat hiervoor een belangrijke indicatie is. Er was sprake van een gebrek aan wederkerigheid. Hij liet zich teveel in de rol van het kind dat door de moeder verzorgd werd.

Voor de problematiek van de onderhuurder verwijs ik naar het schema in de PowerPoint. Dit is anders geregeld dan bij inwoning. Vraag is vaak of iets wel of niet mag worden onderverhuurd. Antwoord kan gevonden worden in de artikel 7:244 en 7:221 BW. Een kamer mag wel, een hele woning niet. Art. 7:244 BW is niet van dwingend recht, waardoor hier wel van kan worden afgeweken. Wat zijn de rechten van de onderhuurder? Hij heeft rechten ten opzichte van de huurder, maar wat gebeurt er dan als de huurder zelf de huur opzegt bij de verhuurder. Staat de onderhuurder dan ook op straat? Art. 7:269 BW biedt hierbij bescherming ten opzichte van de hoofdverhuurder, terwijl je eigenlijk geen contract hebt.
Art. 7:269 BW was in opspraak in het arrest AHAM / Malherbe  Er was een bedrijfspand en de bovenverdieping wordt door de huurder geschikt gemaakt als woonruimte. Het hoofdcontract eindigt en de onderhuurder wil er niet uit. Het hoofdcontract gaat over een bedrijfsruimte. De onderverhuurder heeft slechts bescherming als het in de hoofdhuurrelatie ook om een woonruimte gaat.. Dat is in casu niet zo, omdat het over bedrijfsruimte gaat. Onderhuurder kan zo niet art. 7:269 BW inroepen. Hierbij maakt het niet uit of er sprake is van legaal of illegaal onderhuur.
 

Het laatste deel van het college gaat over de huurprijs. De wet gaat uit van een onderscheid tussen de kale huurprijs en bijkomende servicekosten. De kale huurprijs kan aan de hand van een puntenstelsel worden naberekend. Dit geldt echter alleen bij niet geliberaliseerde huurprijzen. Slechts 1x per jaar kan er sprake zijn van een huurprijsverhoging in verband met de inflatie. Dit mag echter extra worden verhoogd indien er sprake is van een hoog inkomen. Op servicekosten mag geen winst worden gemaakt. Je betaalt maandelijks een voorschot op de afrekening. Als er een all-in prijs wordt gevraagd, ga je een sanctie tegemoet volgens de wetgever.
Liberalisatie van de huurprijs is geregeld in art. 7: 247 BW. Als je boven deze grens komt, zit je als verhuurder niet vast aan de puntentelling, en kan je de marktwerking zijn gang laten gaan. Dit geldt alleen voor zelfstandige woonruimtes. Dit kan echter misbruik in de hand werken. Hiervoor kan je aan de huurcommissie vragen of een woonruimte terecht is geliberaliseerd. Dit recht bestaat 6 maanden na aangaan van het contract.

All-in huur betekent dat er een bedrag is, waarvan je niet kan zien wat de kale huur is en wat de servicekosten zijn. De wetgever wil dit systeem niet, en heeft dit wettelijk afgedwongen. Uitsplitsing van de kosten is gunstig voor de huurder. De kale huurprijs wordt dan niet wat het maximaal zou mogen zijn, maar 55% daarvan. Als voorschot van de servicekosten geldt slecht een kwart van de berekende kosten. Dit is dus zeer nadelig voor de verhuurder.

In het Tuinstad arrest gaat het over de vraag of je als verhuurder kosten mag doorbereken aan je huurder voor het onderhoud van een tuin. De huurders hadden hier het medegebruik van de tuin. In principe moesten de huurders de tuin allemaal samen onderhouden, maar dit doen ze niet. De verhuurder berekent de kosten voor het onderhoud door aan de huurders. Dit kan niet altijd volgens de Hoge Raad. Alleen als het gaat om een tuin die echt bij de woning hoort. Oplossing hiervoor is bijvoorbeeld door een hek om de tuin heen te plaatsen.

Hoorcollege 6

De laatste twee colleges gaan over de huur van bedrijfsruimten. Hierbij staan een aantal vragen centraal: Wanneer is er sprake van een bedrijfsruimte? Welke gevallen worden daartoe gerekend?
Er zijn twee categorieën bedrijfsruimten. De middenstandsbedrijfsruimte en anderen. Welke ruimte valt er in welke categorie? Deze week wordt de kwalificatie vraag behandeld, volgende week de gevolgen van deze kwalificatie.
De wet maakt onderscheid tussen twee typen bedrijfsruimte. De eerste categorie krijgt een bijzondere bescherming. Dit is de middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290 BW) De middenstandsbedrijfsruimten zijn gebonden aan de plek waar zij hun bedrijf uitoefenen. Er zijn ook huurders die het niet zo veel uitmaakt als de huur wordt opgezegd, maar ook huurders voor wie het belangrijk is om voor een lange tijd op dezelfde plek te kunnen blijven zitten. Deze huurders verdienen dan ook een opzeggingsbescherming. Dit betekent dat de huur niet makkelijk beëindigd kan worden. De huurprijsbescherming betekent dat de huur niet zomaar kan worden verhoogd.

Als er geen sprake is van een middenstandsruimte, is die bescherming er niet en is alleen art 7:230a BW er ter bescherming. Dit is de ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat als de huur wordt beëindigd, de huurder dan bij de rechter kan vragen om extra tijd, voor de ontruiming zal plaatsvinden.

Welke typen bedrijfsruimte vallen onder de middenstandsbedrijfsruimte? Hierbij moet gedacht worden aan de bakkerij, de groenteboer, een café, een restaurant of supermarkten. Dit zijn allen bedrijven met een bepaalde plaatsgebondenheid. Art. 7:290 BW definieert nader wat een bedrijfsruimte is. Hierin is een lijstje opgesomd met gevallen die vallen onder artikel 7:290 BW, de gevallen waarvoor de bijzondere bescherming geldt. Het lijstje bevat de kleinhandel, dat zijn winkels waar aan de consument wordt verkocht. Daarnaast bevat de lijst de ambachtsbedrijven, zoals de bakker of slager. Bij deze beroepen worden de werkzaamheden met de hand verricht. Deze staan tegenover de vrije beroepen, welke geen bescherming genieten. Hierbij moet worden gedacht aan de advocaat en notaris. Het is moeilijk om te definiëren wanneer sprake is van een ambachtsbedrijf. Zo redeneert bijvoorbeeld ook de rechtspraak bij de schoonheidsspecialiste twee kanten op.

Een verder vereiste voor bescherming van art. 7:290 BW is dat er sprake moet zijn van een publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Zo kan bol.com geen art. 7:290 BW bescherming verkrijgen, omdat zij geen publiek toegankelijk lokaal heeft. Het vereiste van een publiek toegankelijk lokaal geldt niet voor het hotelbedrijf en kampeerbedrijf.
De wet toetst alleen aan deze categorieën. Hierover zijn twee uitspraken gedaan:
De eerste gaat over een reisbureau, wat voor de klantenkring ontzettend plaatsgebonden was. De Hoge Raad besloot hier uiteindelijk dat er geen sprake was van een art. 7:290 BW bedrijf, ondanks dat er sprake was van plaatsgebondenheid.
De tweede uitspraak ging over een ANWB winkel. De klanten van deze winkel kunnen in principe overal naar toe rijden, dus er was niet perse sprake van plaatsgebondenheid, De winkel deed echter wel aan kleinhandel. De Hoge Raad oordeelde hier dat de plaatsgebondenheid er niet toe doet indien er sprake is van een art. 7:290 BW bedrijfsruimte. De plaatsgebondenheid doet er alleen toe, indien er sprake is van onduidelijkheid of de huur dan wel niet of wel onder een van de categorieën genoemd in art. 7:290 BW zal vallen.

Vraag bij een publiek toegankelijk lokaal is: hoe toegankelijk moet de locatie zijn? Hierbij zijn een aantal voorbeelden te noemen. Zo werd in het Gemini-ziekenhuis arrest geoordeeld dat een koffiezaak in een ziekenhuis een publiek toegankelijk lokaal is, omdat iedereen naar binnen kan lopen en het derhalve een 7:290 BW bedrijfsruimte is.
Ook een friettent in een zwembad kan worden gekenmerkt als een publiek toegankelijk lokaal, ondanks dat voor entree in het zwembad een vergoeding is verschuldigd.
Als je lid moet worden van een vereniging om toegang tot de desbetreffende ruimte te verkrijgen ligt de drempel te hoog, en is er geen sprake meer van een publiek toegankelijk lokaal.
Ook een bedrijfskantine valt normaal gesproken niet onder de noemer publiek toegankelijk lokaal. Er was echter een specifiek geval waarbij het ging om een bedrijfskantine op het mediapark. Tijdens een rondleiding daar kon iedereen daar gewoon lunchen. Daarvan werd toen gezegd dat het een publiek toegankelijk lokaal was.
Het is in ieder geval niet vereist dat de ruimte frequent gebruikt wordt. Het gaat er slechts om dat de huurder het oogmerk heeft om te gebruiken voor anderen dan een heel specifieke doelgroep.
In het arrest Lauweren / Veldtkamp ging het over een drukkerij in Amsterdam die sporadisch geboortekaartjes drukte voor particulieren. Dit was ongeveer 20% van de omzet. Wanneer je daar een kaartje wou laten drukken moest je een kantoortje in met drie stoelen als de deurbel überhaupt al werd verstaan. Volgens de Hoge Raad was ook dit kantoortje een publiek toegankelijk lokaal.

Er moet goed worden gekeken naar de feiten en omstandigheden. Daarbij moet niet zozeer worden gekeken naar wat er feitelijk wordt uitgeoefend, maar meer op wat voor type gebruik bij het sluiten van de huurovereenkomst tussen partijen is afgesproken. Er moet naar alle omstandigheden worden gekeken, hierbij niet het feitelijk voordoen, maar slechts die afspraken die in de overeenkomst staan verdisconteerd.
Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat het gaat om de contractuele bestemming. Ook hier is een arrest over gewezen. In het arrest Ted’s Grindhandel werd een showroom gehuurd. Volgens het contract werd de ruimte als een zuiver showroom verhuurd. Er mocht volgens het contract dus niet in de ruimte worden verkocht aan het publiek. De showroom bevond zich in een winkelcentrum . Wanneer je een dergelijke casus voorgeschoteld krijgt moet er in twee stappen naar de omstandigheden worden gekeken. Hoe moet je de huurovereenkomst kwalificeren? Wat is er afgesproken? Het kan zijn dat er feitelijk iets anders gebeurd dan is afgesproken, het kan echter ook zo zijn dat wat men heeft afgesproken anders is dan is opgeschreven. Een bestemming kan niet na verloop van tijd wijzigen. Hiervoor is een nieuwe overeenkomst nodig, nieuwe wilsovereenstemming, een nieuw contract. Dit mag bovendien niet al te snel worden aangenomen.

Bij twee typen gevallen is het interessant om te kijken hoe deze in de praktijk zouden moeten worden beoordeeld. Het eerste geval is de situatie waarin sprake is van onderhuur. In dat geval dien je twee overeenkomsten apart van elkaar te kwalificeren. Bijvoorbeeld het geval waarbij een bedrijfsruimte wordt gehuurd, maar wordt onderverhuurt als een woonruimte. De twee huurovereenkomsten dienen altijd apart van elkaar te worden gekwalificeerd.
Ook het arrest van 10 maart 1995 ziet hierop. Er was sprake van een vlooienmarkt. De hoofdhuurder zou het terrein gaan gebruiken om als tussenschakel te gaan onderverhuren aan mensen die op de vlooienmarkt de detailhandel wouden gaan uitoefenen. Na een tijd werd de hoofdhuur beëindigd. Vraag hierbij was of de hoofdhuurder zich op art. 7:290 BW bescherming kon beroepen. De eigenaar van het terrein stelt dat nu de huurder slechts onderverhuurt geen art. 7:290 BW bedrijf uitoefent. Er is geen sprake van rechtstreekse levering van goederen. De Hoge Raad oordeelde dat deze stelling niet eerlijk is. Bij de kwalificatie van de hoofdhuur moet ook rekening worden gehouden met onderhuur als dit in het hoofdhuur contract is verdisconteerd.

Art. 7:290 BW kan ook de zogenoemde ‘aanhorigheden’ meenemen. Er was een geval waarin een bouwmarkt wordt geëxploiteerd. Daarvoor wordt een pand gehuurd, welke onder de 7:290 BW bedrijfsruimte valt. Lid 3 van dit artikel bepaalt dat ook dingen die daarbij horen onder deze bescherming vallen. Naast de bouwmarkt staat een loods die wordt gehuurd als opslagruimte, om zo de bouwmarkt van voorraad te kunnen voorzien. Deze loods kan worden gekenmerkt als een aanhorigheid, en derhalve onder het regime van de hoofdruimte dient te vallen.
In het arrest Meerbos / Gemeente Den Haag was er ook sprake van een bouwmarkt, alleen in dit geval was de exploitant van de bouwmarkt eigenaar van het pand van de bouwmarkt, en huurder hij een loods bij. De loods werd gebruikt als opslagruimte voor de bouwmarkt. De gemeente stelde hierbij dat het gewoon een loods was en derhalve geen 7:290 BW. De Hoge Raad echter oordeelde dat ook een aanhorigheid op zichzelf onder de bescherming van art. 7:290 BW kan vallen.

Zowel bij artikel 7:290 BW als 7:230a BW moet sprake zijn van een gebouwde onroerende zaak. Hierbij is geen hulp van het Portacabin arrest nodig. Er moet slechts gekeken worden naar wat men in de huurovereenkomst heeft afgesproken.

Wat als er sprake is van een gemengde bestemming? De huurovereenkomst is dan voor maar één type gebruik opgesteld, maar wordt voor meerdere dingen gebruikt. Dit zou normaal gesproken meerdere huurregimes oproepen. De eerste vraag die hierbij gesteld moet worden is of er sprake is van een gemengde bestemming en of er een kwalificatie kan worden vastgesteld: art. 7:290 BW, 7:230a BW of een woonruimte? Kan er eventueel ook worden gesplitst? Als er geen splitsing mogelijk is zal moeten worden gekeken naar wat de kern is. Dit geval doet zich voor bij het arrest ABN Amro / Theolen.

Als er een keuzemogelijkheid is tussen een art. 7:290 bedrijfsruimte of een woonruimte, dan moet worden gekeken naar de bezwaarlijkheid van het splitsen. Dit is meer geobjectiveerd. Als er niet gesplitst kan worden is er meestal sprake van een afhankelijke woning, welke daardoor ook onder het regime van art. 7:290 BW zal vallen.
 

Hoorcollege 7

Bedrijfsruimten die niet de bescherming van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte kennen, verkrijgen alleen de bescherming van artikel 7:230a BW. Er dient dan wel sprake te zijn van een gebouwde zaak, welke tevens ook geen woonruimte is. De regels die hier van toepassing zijn verschillen verder niet veel van de situatie die geldt voor alleen verhuurde grond. Dit betekent dus dat in principe gewoon sprake is van de algemene bepalingen en daarnaast de bescherming van artikel 7:230a BW, de ontruimingsbescherming.
Een huurovereenkomst kan gesloten worden voor onbepaalde tijd, deze kan dan worden opgezegd wanneer de verhuurder dat wil. Artikel 7:228 BW stelt hier verder regels omtrent. Bij onbebouwde grond staat men dus niet sterk. Als aan de voorwaarden van artikel 7:230a BW wordt voldaan, kan men na de ontruimingsdatum naar de rechter stappen binnen een bepaalde periode. In dat geval hoef je er als huurder nog niet uit, want er is nog de gelegenheid om naar de rechter te stappen en deze om bescherming te vragen. De rechter zal dan een belangenafweging maken, waarbij zowel de omstandigheden als de verhuurder als de huurder een rol zullen spelen. Deze procedure zal door de huurder aanhangig moeten worden gemaakt. De rechter kan ervoor kiezen om een jaar ontruimingsbescherming aan de huurder te geven, of korter indien hij dit redelijk acht. Dit wordt beoordeeld naar de omstandigheden van het geval. Na het beschermingsjaar kan de huurder in principe weer naar de rechter stappen om opnieuw een belangenafweging te vorderen. Het belang van de huurder zal dan uiteraard wel minder zwaar wegen, omdat de huurder immers een jaar de tijd heeft gehad om een nieuwe ruimte te zoeken. Dit kan de huurder slechts drie maal doen.
De bescherming is groter wanneer aan de voorwaarden van artikel 7:290 BW is voldaan. In beginsel geldt dan dat de huurovereenkomst 5 jaar duurt. Langer kan overeen worden gekomen, korter niet. Men mag namelijk niet van deze regeling afwijken ten nadele van de huurder (art. 7:292 BW). De verplichting van vijf jaar geldt voor allebei de kanten. De huur kan tegen het einde van de periode worden opgezegd. De verhuurder dient dit minimaal één jaar van te voren te doen. Wil hij in zijn beroep slagen, dan dient er sprake te zijn van één van de in de wet genoemde gronden. Als hier geen sprake van is, zal de periode nog eens worden verlengd voor een periode van vijf jaar.

Als er een periode van 6 jaar was afgesproken als aanvangsduur, dan zal deze met 4 jaar worden verlengd. Het gaat erom dat deze twee perioden bij elkaar minimaal 10 jaar bedragen. Mocht je een periode van 12 jaar overeenkomen, dan is de periode gewoon 12 jaar. Als de verhuurder wil opzeggen na de 2^e termijn, zijn er een aantal extra wettelijke opzeggingsgronden voor de verhuurder. Het is van belang dat de termijnen goed in de gaten worden gehouden. Wanneer je als verhuurder niet aan deze huurbeschermingsbepaling wil vastzitten, kan je op grond van artikel 7:291 lid 2 BW naar de rechter stappen om hier ontheffing voor te krijgen. De rechter zal altijd naar de omstandigheden van het geval kijken, ondanks instemming van beide partijen. Een voorbeeld waarbij dat vaak gebeurd is de franchise overeenkomst. In dat geval worden naast de huurovereenkomst nadere regels opgesteld. Als de keten niet zal worden voortgezet, is het wenselijk als de huurovereenkomst dan ook kan worden opgezegd.
Na 10 jaar huur, vermeldt art. 7:300 BW dat de huur voor onbepaalde tijd zal doorlopen. Er is telkens een opzegtermijn van een jaar, met inachtneming van de wettelijke opzeggronden.

Er kan een huurovereenkomst worden aangegaan voor de periode van 2 jaar of korter als 1^e periode. Dit is geregeld in artikel 7:301 BW. Daarmee voorziet de wet als het ware om een proefperiode te kunnen instellen. De bescherming van artikel 7:290 BW is in dat geval niet van toepassing. Voortzetting na deze periode is uiteraard mogelijk, dan geldt als eerste periode gewoon vijf jaar.

Opzeggingsgronden na het eerste tijdsvak zijn voor de verhuurder slecht huurderschap of dringend eigen gebruik. Slecht huurderschap is in principe ook al grond om eerder over te gaan op ontbinding van het contract, de termijn hoeft hier niet voor te worden afgewacht. Na de tweede periode gelden dezelfde opzeggingsgronden, maar daar worden een aantal extra aan toegevoegd. Ook belangenafweging, weigering van een redelijk aanbod en verwezenlijking van het bestemmingsplan zijn dan reden tot opzegging. Alle andere redenen zullen geen grond voor ontbinding opleveren.

Het dringend eigen gebruik is geregeld in artikel 7:296 lid 1 onder b BW. De wil moet bestaan op het moment dat je opzegging doet. Vervolgens zal de rechter gaan toetsen of de verhuurder het wel echt in eigen gebruik wil nemen, hij een goed business plan heeft, zijn plannen reëel zijn en er sprake zal zijn van duurzaam gebruik. Hierbij hoeft de huurder het niet perse als bedrijfsruimte in gebruik te nemen. Het is dringend als het voor de verhuurder van wezenlijk belang is, en niet zomaar iets voor erbij. Het moet substantiële betekenis hebben voor de verhuurder. Dat is al vrij snel zo: serieuze inkomsten uit de plannen halen is de verwachting of het zal een wezenlijke positie in je leven gaan hebben, dan is daar aan voldaan. In de rechtspraak s de rechter terughoudend waaraan kan worden getoetst. Vaak zijn gewoon algemene economische motieven, een rendabele manier van exploitatie, meestal al voldoende. De verhuurder hoeft daarbij ook niet onaannemelijk te maken dat er alternatieven voor een locatie zijn. Daar wordt alleen maar naar gekeken als het zo extreem is dat de huurder kan zeggen dat er alternatieve mogelijkheden voldoende in de rede liggen. Een oorzaak voor het ontstaan van de behoefte tot het eigen gebruik hoeft niet.

Voor rechtsopvolgers van de verhuurder geldt een wachttijd van drie jaar. Dit geldt echter niet altijd, zo volgt uit een arrest dat als er sprake is van het onderbrengen in een andere BV deze termijn niet geldt. Dit omdat de overdracht dan niet van wezenlijke betekenis is. In dit geval zou het onredelijk zijn om dan een beroep op de bepaling te kunnen doen. Deze wachttijd geldt volgens de Hoge Raad alleen voor de eerste termijn, na de tweede termijn is de wachttijd niet meer van toepassing. De wettekst zelf is hier onduidelijk over.

Ook de echtgenoot en de kinderen vallen onder het ‘eigen gebruik’ van de verhuurder. Dit uiteraard als zij het duurzaam in gebruik willen gaan nemen.

Hoe werkt dat dan bij vennootschappen? Bij ondernemingen moet het echt gaan om eigen gebruik. Er bestaat geen excuus voor een dochtermaatschappij. De vraag is steeds of de BV het zelf nodig heeft en vervolgens moet worden gekeken of het gebruik van een dochtervennootschap, moet worden vereenzelvigd met het gebruik van de BV of omgekeerd. Er moet feitelijk worden bekeken of het kan worden aangemerkt als gebruik van de BV zelf. Het gebruik van de dochtermaatschappij kan niet worden gezien als gebruik van de moeder. Dat zal algemeen worden afgewezen, dit kan niet. Omgekeerd kan het dus wel.
Bijzonder bij artikel 7:296 BW is de renovatie. De verhuurder kan het pand dringend zelf nodig hebben omdat het gerenoveerd moet worden. Dit kan dan niet plaatsvinden zonder behoud van de overeenkomst. Het is nodig als het niet meer rendabel is of het in een dusdanig slechte staat is dat het moet gebeuren. Na de renovatie kan het dan aan een ander worden verhuurd.

Als is vastgesteld dat de verhuurder het nodig heeft voor dringend eigen gebruik, dan hoeft vervolgens niet nog een belangenafweging te worden gemaakt. Dit is anders dan bij de woonruimte. Bij de tweede termijn geldt de belangenafweging zelf als opzeggingsgrond, beide aannemelijk maken is dan niet nodig. Als je het niet dringend nodig hebt kan de belangenafweging alsnog in het voordeel van de verhuurder uitvallen. Bij de woonruimte is het of het een of het ander. De rechter neemt dit telkens ambtshalve mee.

Het bestemmingsplan geldt alleen bij het einde van de 2^e termijn. De verhuurder wil dan een bestemmingsplan verwezenlijken. Uitgangspunt is dat de verhuurder de gelegenheid krijgt om dit te verwezenlijken.

Redelijke aanbod tot verandering van de overeenkomst is van toepassing indien de huurder weigert. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval. Het aanbod is in ieder geval niet redelijk als er een hogere huurprijs moet worden geaccepteerd. Afvoerputje hierbij is de belangenafweging.

De procedure is dat je minimaal een jaar voor de beëindiging van de overeenkomst moet opzeggen. In de brief naar de huurder moeten de opzeggronden worden vermeld. De huurder heeft 6 weken om hierop te reageren. Als hij accepteert is er sprake van wederzijds goedvinden. Als de huurder niks zegt of niet wil, dan moet de verhuurder naar de rechter stappen. Er is geen termijn om naar de rechter te stappen, na 2 jaar mag dit bijvoorbeeld ook nog. Niet mag veranderd worden van opzeggingsgrond. De gronden in de brief worden door de rechter beoordeeld. Striktheid blijkt uit het arrest van 13 juni 2008. De feitelijke grondslag mag wel veranderen, want deze kunnen gedurende de procedure veranderen.

Voor de huurprijsverhoging, geldt artikel 7:303 BW. Dit vanaf het einde van de overeengekomen huurtermijn. Na 5 jaar kan dus verhoging worden gevorderd. Dan moet worden gekeken naar de huur van vergelijkbare huurruimtes. Huur kan dan worden verhoogd tot een redelijk huurpercentage. De rechter kijkt dan naar vergelijkbare panden waar andere dingen in zouden kunnen gebeuren. Niet moet worden gekeken naar de aanvankelijk overeengekomen huur. Procedure is opgenomen in art. 7:304 BW: eerst samen met de verhuurder (verlaging kan in dezelfde procedure), het samen eens worden over een deskundige. Deze stelt een rapport vast die opstelt wat een goede prijs is. Lukt dat niet, dan kan naar de rechter worden gestapt. Tijdstip van de vordering geldt als tijdstip waarop de huur verhoogd wordt. Er moet een serieuze poging zijn gedaan volgens de Hoge Raad om samen een deskundige te vinden.