HR 27-11-2015, ECLI:NL:HR:2015:3424 RvdW 2016/3 (Inbev/Van der Valk)

Feiten

Inbev Nederland N.V. (de eiseres tot cassatie) is huurder van een bedrijfsruimte. De huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde alleen als horecabedrijfsruimte mag worden gebruikt. Inbev heeft een gedeelte van het gehuurde aan een derde onderverhuurd. De verweerder in cassatie heeft de huurovereenkomst van de derde overgenomen en is in zijn plaats getreden. Hij wilde een Italiaans restaurant in het gehuurde exploiteren. Later blijkt dat, kort gezegd, het Italiaanse restaurant niet paste in het bestemmingsplan.

De verweerder in cassatie heeft Inbev toen aansprakelijk gesteld voor de schade. Inbev heeft de huurder gedagvaard en gevorderd hem tot betaling van o.a. de achterstallige huur te veroordelen. De huurder stelde echter dat hij de overeenkomst had gesloten onder invloed van dwaling, en dat de verhuurder hem over de bestemming van het pand had moeten informeren.

Het gerechtshof gaf de huurder gelijk. Verhuurder Inbev had, als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt, op de hoogte moeten zijn van de bestemming van het pand en de mogelijke problemen bij een eventuele verbouwing van het pand. De verhuurder had de huurder daarover moeten informeren alvorens met hem een huurovereenkomst aan te gaan. De huurder had ook zelf onderzoek moeten doen naar de bestemming van het pand, maar dit woog voor het hof niet op tegen de waarschuwingsplicht van de verhuurder.

In cassatie staat de vraag centraal of i.c. sprake is van dwaling nu Inbev niet vooraf bepaalde inlichtingen aan de verweerder heeft meegedeeld. De huurder stelt dat de verplichting van Inbev als professionele partij zo ver strekt dat op haar een onderzoeksplicht rust om vast te stellen wat zij ‘behoort te weten’ om dit dan mee te kunnen delen aan de huurder.

Hoge Raad

De Hoge Raad volgt de huurder niet in zijn standpunt en oordeelt: “In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.”

De Hoge Raad overweegt dat als uitgangspunt geldt dat voor de wederpartij van de dwalende bezwaarlijk een gehoudenheid tot het verschaffen van inlichtingen met betrekking tot haar onbekende omstandigheden kan worden aangenomen. Van een ‘behoren in te lichten’ is in het algemeen alleen sprake als wederpartij van dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Hiervan is sprake als die wederpartij, bijvoorbeeld vanwege haar deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn. De huurder van bedrijfsruimte mag niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst het geding naar een ander hof.

Kern: volgens de Hoge Raad geldt een eigen verantwoordelijkheid bij de huurder voor bestemming en vergunningen. Van een verplichting om een wederpartij voor bepaalde feiten te waarschuwen is in het algemeen alleen sprake als je zelf van die feiten op de hoogte bent. Een waarschuwingsplicht kan ook bestaan als iemand, bijvoorbeeld vanwege zijn deskundigheid, geacht moet worden van de feiten op de hoogte te zijn. Het enkele feit dat de verhuurder in kwestie een grote professionele speler is op de Nederlandse horecamarkt vindt de Hoge Raad echter niet genoeg om aan te nemen dat zij op de hoogte had moeten zijn van de precieze bestemming van het pand, of dat zij de huurder had moeten waarschuwen.