Deze samenvatting is gebaseerd op collegejaar 2012-2013.

1. Inleiding

1.1 Plaats van de koopovereenkomst in het vermogensrecht

Art. 7:1 Burgerlijk Wetboek (BW) definieert koop als ‘de overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen.’ Onder het begrip zaak vallen zowel roerende als onroerende zaken (art. 3:3). Tevens kan de koop ook betrekking hebben op vermogensrechten, zo bepaalt art. 7:47. In dat geval zijn hierop de bepalingen van titel 7.1 van overeenkomstige toepassing, voor zover dat niet in strijd is met de aard van het recht.

Koop is een wederkerige overeenkomst. De verkoper neemt immers een verbintenis op zich om de zaak te geven en de koper neemt een verbintenis op zich om de prijs daarvoor te betalen. Voor de totstandkoming van de koopovereenkomst is dus medewerking van twee partijen vereist. Daarom kwalificeert men koop als een meerzijdige rechtshandeling.

1.2 Relatie met de Boeken 3 en 6

Dat koop kan worden gekwalificeerd als meerzijdige rechtshandeling en wederkerige overeenkomst is van belang om te bepalen welke boeken en titels van het Burgerlijk Wetboek van toepassing zijn rond koop van onroerende zaken. Voor de overzichtelijkheid kunnen de bepalingen uit het BW die van toepassing zijn ingedeeld worden in vier groepen:

1. De bepalingen die gaan over meerzijdige rechtshandelingen, zie titel 3.2. Als er gebruik wordt gemaakt van een vertegenwoordiger geldt tevens titel 3.3.

2. De bepalingen die van toepassing zijn op obligatoire overeenkomsten. Deze zijn te vinden in titel 6.1 (algemene bepalingen van verbintenissenrecht), titel 6.2 (overgang en afstand van vorderingen) en de meer algemene bepalingen van overeenkomstenrecht, waaronder de regelingen omtrent algemene voorwaarden in titel 6.5.

3. De bepalingen van de laatste afdeling van titel 6.5, die zien op wederkerige overeenkomsten (art. 6:261).

4. De bepalingen over bijzondere overeenkomsten, te vinden in titel 7.1. In deze titel zijn regels neergelegd voor koop- en ruilovereenkomsten en meer specifieke bepalingen voor koop van onroerende zaken (zie bijvoorbeeld artt. 7:2, 7:3, 7:15 en 7:26 leden 3 en 4). 

Naast deze bepalingen uit het BW kunnen ook andere (deel)rechtsgebieden als het goederenrecht en het bestuursrecht van toepassing zijn op koop van onroerende zaken.

1.3 Consumentenkoop

Art. 7:5 omschrijft consumentenkoop  als ‘de koop met betrekking tot een roerende zaak, die wordt gesloten door een verkoper die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en een koper, natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.’ Consumentenkoop kan dus alleen betrekking hebben op roerende zaken. De koper moet particulier zijn, niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De verkoper dient juist wel te handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Er kan sprake zijn van twijfelgevallen: wat te denken van een notaris die een bankstel koopt? Als hij het bankstel voor zijn woonkamer koopt wordt aan de eisen van art. 7:5 voldaan, als hij het voor zijn kantoor koopt niet (want dan handelt hij als koper in de uitoefening van zijn beroep). De rechtspositie van de verkoper zou daardoor afhankelijk worden van de subjectieve bedoelingen van de koper.

Volgens Hijma moet voor de oplossing van dit soort gevallen gekeken worden naar de ratio van de regeling van de consumentenkoop. De regelingen bestaan om de niet-deskundige koper via dwingende rechtsregels bescherming te bieden tegen een deskundige verkoper. Vanuit dat oogpunt vinden de regelingen van de consumentenkoop toepassing op de koop door de notaris, onafhankelijk van zijn bedoelingen, omdat hij niet deskundig is op het gebied van de aanschaf van meubels.

Art. 7:6 bepaalt dat de bepalingen in de afdelingen 1-7 van titel 7.1 van dwingend recht zij bij consumentenkoop. Er kan dus niet van worden afgeweken. Ook kunnen de rechten en plichten uit boek 6, betreffende schadevergoeding en ontbinding n.a.v. wanprestatie van de verkoper, in beginsel niet worden aangetast. Op grond van art. 3:40 lid 2 zijn met art. 7:6 strijdige bedingen in een overeenkomst vernietigbaar.

Bij koop van onroerende zaken is dus geen sprake van consumentenkoop (zie ook art. 7:5 lid 1, dat bepaalt dat consumentenkoop alleen kan bij roerende zaken). Bijna alle bepalingen van titel 7.1 zijn dus van regelend recht.

1.4 Recent recht rond de koop van onroerende zaken

De wetgever heeft zich de afgelopen jaren veel bezig gehouden met koop van onroerende zaken. Uitgangspunt is geweest de bijzondere bescherming van de koper van een woning. Dit heeft geleid tot het opnemen in de wet van het schriftelijkheidsvereiste voor koop van tot woning bestemde onroerende zaken, door niet-professionele kopers. Daarnaast zijn de bedenktijd van drie dagen (art. 7:2) en inschrijfbaarheid van de koopovereenkomst (art 7:3) ingesteld. Door de HR (9 december 2011) is bepaald dat uit de wetsgeschiedenis voortvloeit dat ook verkopers zich op de bedenktijd van drie dagen mogen beroepen. Dit geldt enkel indien het gaat om een particuliere verkoper.

1.5 Grensgebied privaatrecht en bestuursrecht

Doordat de overheid zich de laatste jaren steeds meer is gaan bemoeien met de rechtstoestand van onroerende zaken, is het bestuursrecht een grotere rol gaan spelen bij de koop van onroerende zaken.

Ten eerste bestaat er een aantal bijzondere publiekrechtelijke wetten waarin op de verkoop en levering van onroerende zaken gerichte bepalingen zijn opgenomen. Daarnaast is uit het Bos/Smeenk-arrest gebleken dat art. 7:15, wat de verkoper verplicht om de verkochte zaak over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, ook van toepassing kan zijn op bestuursrechtelijke lasten en beperkingen, mits deze een bijzonder karakter hebben. Wanneer dat het geval is wordt besproken in hoofdstuk 4.

2. Totstandkoming van de koopovereenkomst

2.1 Inleiding

De regeling van de totstandkoming van de koopovereenkomst is, ten gevolge van de gelaagde structuur van het BW, te vinden in:

• Boek 3, titel 2 (over rechtshandelingen),
• Boek 6, titel 5, afdeling 2 (over totstandkoming van de overeenkomst)  
• Boek 7, titel 1 (over koop en ruil)

Sinds de invoering van art. 7:2 BW wordt er een onderscheid gemaakt tussen koop van tot woning bestemde onroerende zaken door iemand die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt en alle andere koopovereenkomsten met een onroerende zaak als object. Het maken van dit onderscheid is de eerste stap bij het beantwoorden van vragen die kunnen rijzen bij totstandkoming van koopovereenkomsten ten aanzien van onroerende zaken.

2.2 De onderhandelingsfase

Het komt vaak voor dat er voor de koop van een onroerende zaak intensief en langdurig wordt onderhandeld, alvorens er gesproken kan worden van een (koop)overeenkomst. Over deze zogenoemde onderhandelingsfase, ook wel de pre-contractuele fase genoemd, zijn geen regels in de wet opgenomen. Dus moet er gekeken worden naar de jurisprudentie.

Sinds het Baris/Riezenkamp-arrest worden partijen geacht ‘tot elkaar in een bijzondere door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding te staan’.

In het latere Plas/Valburg-arrest heeft de Hoge Raad deze regel uitgewerkt door de onderhandelingsfase te onderscheiden in drie stadia:

1. In de eerste fase kunnen beide partijen zonder gevolgen de onderhandelingen afbreken.
2. In de tweede fase kan er niet meer teruggetrokken worden zonder vergoeding van de door de andere partij gemaakte kosten.
3. In de laatste fase wordt er van uitgegaan dat, op basis van het wederzijdse vertrouwen van partijen in de daadwerkelijke totstandkoming van een overeenkomst, het afbreken van de onderhandelingen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Dat kan onder andere leiden tot een verplichting tot vergoeding van gederfde winst (ook wel ‘positief contractsbelang’ genoemd). Partijen kunnen ook door de rechter verplicht worden door te onderhandelen (art. 3:296 en arrest Plas/Valburg).

In het De Ruijterij/MBO-arrest heeft de Hoge Raad wel aangegeven dat het afbreken van onderhandelingen in de laatste fase (dus als er sprake is van gerechtvaardigd vertrouwen in totstandkoming van een overeenkomst) niet altijd ongeoorloofd is. Belangrijk hierbij is of en in hoeverre de afhakende partij bij heeft gedragen aan (het ontstaan van) het vertrouwen bij de wederpartij. Daarnaast wordt ook nog gekeken naar de gerechtvaardigde belangen van de partij die de onderhandelingen afbreekt. Daarmee wordt vooral gedoeld op eventuele onvoorziene omstandigheden die tijdens de onderhandelingen optreden.

Tot slot blijkt uit CBB/JPO (HR 12 augustus 2005), het laatste arrest in deze reeks, dat de HR wat gas heeft teruggenomen met betrekking tot de bescherming van de wederpartij van de afhakende ondernemingspartij, in verhouding tot de hiervoor genoemde arresten. De HR stelt als maatstaf dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn.

De grondslag voor de vordering van schadevergoeding ten gevolge van het afbreken van onderhandelingen kan volgens sommigen gevonden worden in de onrechtmatige daadregeling (art. 6:162). Volgens anderen vloeit de schadevergoedingsplicht rechtsreeks voort uit de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2). Beiden bepalingen bieden voldoende ruimte.

2.3 Aanbod en aanvaarding

Volgens art. 6:217 komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en aanvaarding daarvan. Aanbod en aanvaarding zijn beide eenzijdige gerichte rechtshandelingen (waarop titel 3.2 dus van toepassing is) die, bij koop van onroerende zaken, in ieder geval de precieze te verkopen zaak en de prijs inhouden (art. 7:4 speelt geen rol bij koop van onroerende zaken).

Met betrekking tot aanbod en aanvaarding kan zich een aantal problemen voordoen:

Gebruik van een voor misverstand vatbare term

Een door één partij gebruikte term kan door de andere partij anders geïnterpreteerd worden. Art. 3:33 geeft aan dat een rechtshandeling, dus ook aanbod en aanvaarding, vereist een op rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Als een verklaring van een partij een voor misverstand vatbare term inhoudt die door de andere partij anders wordt geïnterpreteerd, kan er geen sprake zijn van wilsovereenstemming. De beoogde overeenkomst kan dan niet tot stand komen. De wederpartij die redelijkerwijs een bepaalde betekenis aan de verklaring van degene die het aanbod deed, mocht toekennen, wordt echter beschermd door art. 3:35.

Als in de leveringsakte meer geleverd wordt dan blijkens de koopovereenkomst beoogd werd, is er voor het deel van de onroerende zaak dat niet in de overeenkomst is te vinden  geen geldige titel voor levering. Dat deel wordt dus niet overgedragen. Als echter uit de tekst van de leveringsakte afgeleid moet worden dat er afspraken zijn gemaakt over de verkoop van het extra gedeelte, is er ook voor dat gedeelte een geldige titel aanwezig.

Als beide partijen bij ondertekening van de akte aanwezig waren, wordt de geldige titel snel aangenomen (aldus de HR in Bouwmeester/Van Leeuwen).

Als er volgens de leveringsakte minder wordt geleverd dan blijkens de overeenkomst de bedoeling was, wordt het gedeelte dat in de akte van levering ontbreekt dan ook niet overgedragen(zie Eelder woningen-arrest).

Aanbod of uitnodiging daartoe?

Van belang is het onderscheid tussen een aanbod en een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Er is pas sprake van een aanbod als de aanbieder door aanvaarding meteen gebonden wil raken. Een advertentie in een of ander blad waarin een onroerende zaak te koop wordt aangeboden is nog geen aanbod. De prijs en de zaak (de essentialia) kunnen weliswaar genoemd worden, maar bij koop van onroerende zaken is ook de persoon van de gegadigde van belang, zie het Hofland/Hennis-arrest. Dit voorbehoud geldt niet ten aanzien van soortzaken, zoals een kilo gehakt of een pak yoghurt. Wanneer een supermarkt adverteert met een prijs voor een bepaald product, geldt dit juridisch wel als een aanbod in de zin van art. 6:217.

Intrekking en herroeping

Een aanbod treedt in werking op het moment dat het de geadresseerde bereikt (art. 3:37 lid 3). Art. 3:37 lid 5 geeft de mogelijkheid om het verstuurde aanbod in te trekken, als de aanbieder erin slaagt de intrekkingsverklaring vóór of gelijktijdig met het aanbod bij de geadresseerde aan te laten komen.

Als het aanbod de geadresseerde heeft bereikt en dus in werking is getreden, kan de aanbieder zijn aanbod herroepen, behoudens twee uitzonderingen. Volgens art. 6:219 lid 1 kan een aanbod niet worden herroepen indien het een termijn voor aanvaarding inhoudt of de onherroepelijkheid ervan op andere wijze uit het aanbod blijkt. Lid 2 bepaalt dat een aanbod kan worden herroepen zolang het niet is aanvaard of een mededeling met die strekking is verzonden.

Verlies van de werking van het aanbod

Een aanbod kan ook haar werking verliezen door tijdsverloop en door verwerping, art. 6:221. Meestal zal er echter sprake zijn van verwerping van het aanbod door in de aanvaarding af te wijken van de inhoud van het aanbod, waardoor een nieuw aanbod ontstaat via art. 6:225 lid 1. Ingevolge lid 2 is er echter wel sprake van aanvaarding, als de aanvaardende verklaring slechts op ondergeschikte punten afwijkt van het aanbod. Waar de grens ligt is niet altijd duidelijk.

Om te voorkomen dat een koper te snel gebonden wordt aan een overeenkomst zonder dat er over bepaalde ‘bijzaken’ onderhandeld is, kan hij punten die hij essentieel acht direct bij het aanbod als zodanig aanwijzen.

2.4 Wilsgebreken

De wilsgebreken zijn te vinden in artt. 3:44 en 6:228 BW. Op grond van deze bepalingen kan een overeenkomst met terugwerkende kracht (art. 3:53 lid 1) vernietigd worden als sprake is van dwaling, bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden. Vernietiging wordt verder geregeld in art. 3:49 t/m 3:52. Voordat de overeenkomst daadwerkelijk door een partij is vernietigd, is zij gewoon geldig.

Dwaling (6:228 BW)

Dwaling komt bij de koop van onroerende zaken niet snel voor, omdat de notaris ofwel reeds bij de totstandkoming van de overeenkomst, of in ieder geval bij het opmaken van de leveringsakte betrokken is. Zodoende kan hij als deskundige eventuele wilsgebreken vaak al voorkomen.

Voor dwaling is ten eerste nodig: een onjuiste voorstelling van zaken op grond waarvan de overeenkomst is gesloten. De overeenkomst was niet gesloten bij een juiste voorstelling van zaken. Ten tweede moet zich één van drie situaties uit art. 6:228 lid 1 voordoen:

-          de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij

-          de wederpartij heeft een mededelingsplicht geschonden

-          wederzijdse dwaling

Uit de jurisprudentie vloeit voort dat de mededelingsplicht (6:228 lid 1 sub b) zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de partij die zich op dwaling beroept. Ook van degene die zich op dwaling beroept wordt verwacht dat hij zich inspant om geen onjuiste voorstelling van zaken te krijgen. Dat gaat echter niet zo ver dat, indien de ander weet of behoort te weten dat zijn wederpartij een onjuiste voorstelling heeft, hij dat beeld niet hoeft te corrigeren.

Wederzijdse dwaling komt bij onroerende zaken nauwelijks voor. Beide partijen moeten van dezelfde onjuiste voorstelling zijn uitgegaan. Als voorbeeld kan dienen een onjuiste voorstelling van de mate van bodemverontreiniging van een perceel.  

Dwaling die een louter toekomstige omstandigheid betreft kan geen vernietigingsgrond opleveren, zie art. 6:228 lid 2. Bovendien kan op grond van datzelfde lid geen beroep worden gedaan op dwaling als de dwaling gelet op de aard van de overeenkomst, de verkeersopvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

Als een partij een succesvol beroep op dwaling kan doen, hoeft hij de overeenkomst niet per se te vernietigen. De dwalende partij kan ook proberen op grond van art. 6:230 de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel te laten wijzigen.

Bedreiging, bedrog en misbruik van omstandigheden (3:44 BW)

Bij deze wilsgebreken zal vaak naast vernietiging ook schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162) gevorderd kunnen worden, omdat de handelingen die hieronder vallen bijna altijd als onrechtmatig kunnen worden aangemerkt.

Er is sprake van bedreiging (art. 3:44 lid 2) wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door onrechtmatig deze of een derde met enig nadeel in persoon of goed te bedreigen. De bedreiging moet zodanig zijn, dat een redelijk oordelend mens daardoor kan worden beïnvloed.

Van bedrog (art. 3:44 lid 3) is sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Aanprijzingen in algemene bewoordingen, ook al zijn ze onwaar, leveren op zichzelf geen bedrog op. Het grote verschil met dwaling is het opzetvereiste.

Misbruik van omstandigheden (art. 3:44 lid 4) houdt in dat iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, terwijl hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Bijzondere omstandigheden kunnen zijn noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid.

Net als bij dwaling kan het slachtoffer behalve vernietiging ook wijziging van de gevolgen van de overeenkomst vorderen op grond van art. 3:54.

2.5 Algemene voorwaarden

Art. 6:231 sub a geeft als definitie van algemene voorwaarden: één of meer schriftelijke bedingen die zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, met uitzondering van bedingen die de kern van de prestaties aangeven. Er kan twijfel bestaan over de toepasselijkheid van de regelingen omtrent algemene voorwaarden op koop van onroerende zaken. 

Als er gebruik wordt gemaakt van de model-koopaktes van de NVM of de KNB (wat veel gebeurt) bij verkoop van onroerend goed van een particulier aan een particulier, zijn volgens Huijgen de bepalingen van afdeling 6.5.3 BW niet van toepassing. Dat geldt ook voor dat soort overeenkomsten tussen kleine ondernemingen die niet onder art. 6:235 lid 1 vallen. Volgens Huijgen valt dat af te leiden uit de ratio van afd. 6.5.3, wat ziet op de bescherming van de zwakkere, niet beroepsmatig handelende partij (de particulier), ten opzichte van een wel beroepsmatig handelende wederpartij. Daarvan is in de hiervoor genoemde situaties dus geen sprake.

Bij verkoop van een professionele verkoper aan een niet-beroepsmatig handelende koper zijn de verhoudingen echter niet gelijkwaardig. Dit soort overeenkomsten komt dus wel overeen met de ratio van de algemene voorwaardenregeling. De niet-beroepsmatig handelende koper moet beschermd worden tegen de deskundigheid van de verkoper. Dat betekent dat alle bedingen in deze (model)koopcontracten de toetsing aan de zwarte en grijze lijsten van respectievelijk artt. 6:236 en 6:237 moeten overleven.

2.6 Ontbindende voorwaarde(n)

Bij koopovereenkomsten ten aanzien van onroerende goederen worden nogal eens ontbindende voorwaarden opgenomen. De werking van een overeenkomst kan door het stellen van voorwaarden afhankelijk gemaakt worden van een onzekere toekomstige gebeurtenis. Volgens art. 6:21 is een verbintenis voorwaardelijk, wanneer bij rechtshandeling haar werking van een toekomstige onzekere gebeurtenis afhankelijk is gesteld. Op het moment dat de gebeurtenis zich voordoet, vervalt de verbintenis, zo bepaalt art. 6:22. Het in vervulling gaan van de voorwaarde heeft geen terugwerkende kracht (art. 3:38 lid 2). Als er echter op grond van een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde is geleverd, heeft het tenietgaan van de verbintenis wel gevolgen voor het zakelijke recht o.g.v. art 3:84 lid 4. Dat betekent dat als er na de levering een ontbindende voorwaarde in vervulling gaat, de koper (met terugwerkende kracht) nooit beschikkingsbevoegd is geworden. Als de voorwaarde niet in de leveringsakte is opgenomen worden derden te goeder trouw beschermd door art. 3:26.  

2.7 Totstandkoming van koopovereenkomsten als bedoeld in art. 7:2 lid 1

Krachtens art. 7:2 moet de koop tot een tot bewoning bestemde onroerende zaak, door iemand die niet handelt in de uitoefening van een beroep of een bedrijf, schriftelijk aangegaan worden. Indien dit niet schriftelijk gebeurd, en het vormvereiste dus niet wordt nageleefd, zal dit leiden tot nietigheid van de overeenkomst ex. art. 3:39.

Door het voorschrift van schriftelijkheid wordt de particuliere koper beschermd tegen onder andere problemen rond aanbod en aanvaarding. Er kan namelijk geen overeenkomst tot stand komen voordat het document is ondertekend door beide partijen.

Er bestaat nog onenigheid over de vraag hoe lang de verkoper zich kan terugtrekken nadat mondeling wilsovereenstemming tussen koper en verkoper is vastgesteld. Uit een aantal uitspraken in eerste instantie en het Hof spreekt de visie dat zolang de overeenkomst niet schriftelijk is vastgesteld, er niet is voldaan aan een vormvereiste. De overeenkomst is dan nietig ingevolge art. 3:39. De verkoper mag zich dus te allen tijde terugtrekken zolang hij zijn handtekening niet heeft gezet.

Een andere visie is dat de verkoper zich niet zomaar kan terugtrekken nadat wilsovereenstemming is bereikt, en hij in beginsel verplicht is tot medewerking aan de totstandkoming van de koopovereenkomst (door ondertekening van de akte).

is een voorstander van de eerste visie, omdat die volgens hem aansluit bij het stelsel van de wet en de ratio van art. 7:2.

De bedenktijd

Op grond van art. 7:2 lid 2 moet de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan aan de koper ter hand worden gesteld. Gedurende drie dagen na die terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Dit wordt ook wel de bedenktijd genoemd. Volgens Huijgen kan geen afstand worden gedaan van dit ontbindingsrecht, omdat de bedenktijd in zo veel te gemakkelijk omzeild kan worden. Op die manier zou immers meteen nadat de bedenktijd in is getreden de leveringsakte kunnen worden ondertekend, terwijl de bedenktijd er juist voor moet zorgen dat er geen overhaaste beslissingen kunnen worden gemaakt. Volgens Hijma en de minister moet wel afstand van het ontbindingsrecht kunnen worden gedaan, als dat maar niet bij voorbaat wordt gedaan, maar pas na het ingaan van de bedenktijd. 

2.8 Elektronische koopovereenkomsten?

Aangezien er voor de gevallen die buiten het bereik van art. 7:2 vallen geen vormvoorschrift geldt, kunnen die overeenkomsten zonder problemen elektronisch tot stand komen. Of ook de koopovereenkomsten van tot woning bestemde onroerende zaken door een particulier via internet tot stand kan komen (waarop dus art. 7:2 van toepassing is), daar is men het nog niet over eens.

De minister, aan de ene kant, meent dat aan de vereisten van art. 7:2 is voldaan als er een rechtsgeldige elektronische handtekening is in de zin van art. 3:15a. Een dergelijke elektronische overeenkomst zal vermoed worden rechtsgeldig te zijn, behoudens tegenbewijs door de koper.

Op die visie bestaat veel kritiek. Art. 7:2 heeft niet slechts een bewijsfunctie, maar ook een belangrijke rechtsbeschermende functie. Het dwingt de koper nog eens goed na te denken en de gegevens goed door te nemen voordat hij zijn handtekening zet en gebonden wordt aan een koopcontract. Net als bij het afstand doen van de bedenktijd, wordt bij het elektronisch afhandelen van de overeenkomst deze bescherming afgezwakt. Er kan te makkelijk van worden afgeweken.

3. Inschrijfbaarheid van de koop in de openbare registers

3.1 Wat is inschrijfbaar?

In art. 7:3 is de mogelijkheid neergelegd om koopovereenkomsten ten aanzien van registergoederen in te schrijven in de openbare registers. Zo kan de koper zich indekken tegen rechten van derden die ná de koop, maar vóór de levering tegen hem kunnen worden ingeroepen. Deze inschrijving wordt ook wel ‘Vormerkung’ of ‘Priority notice’ genoemd. Dit is mogelijk ten aanzien van alle registergoederen, dus niet alleen voor koop van tot woning bestemde onroerende zaken zoals in art. 7:2.

Als de koopovereenkomst niet is ingeschreven in de openbare registers is het mogelijk dat de verkoper, vóór de levering aan de eerste koper, aan een andere koper verkoopt en levert. De verkoper pleegt dan weliswaar wanprestatie ten opzichte van de eerste koper (art. 6:74), maar die zit dan nog steeds met het probleem dat de laatste koper eigenaar is geworden door de levering. Dit zal anders zijn indien de latere koper een onrechtmatige daad (art. 6:162) pleegt ten opzichte van de eerste koper. Zoals in het arrest Pos/Van den Bosch het geval was. Daarin wist de latere koper van de koopovereenkomst tussen de verkoper en de eerste koper, en behaalde zelf een aanmerkelijk voordeel met deze transactie terwijl de eerdere koper sterk benadeeld werd.

Art. 7:3 lid 1 is een ‘bijzondere wetsbepaling’ in de zin van art. 3:17 lid 2, dat bepaalt: huur- en pachtovereenkomsten en andere feiten die alleen persoonlijke rechten geven of opheffen, kunnen slechts worden ingeschreven, indien een bijzondere wetsbepaling dit toestaat. Aan huur- en pachtovereenkomst kan dus de koopovereenkomst ten aanzien van een registergoed toegevoegd worden.

In art. 7:3 zijn wel enige beperkingen aan de inschrijfbaarheid van koopovereenkomsten opgenomen:

1. Ten eerste zijn koopovereenkomsten ten aanzien van toekomstige registergoederen, waarover de verkoper dus niet beschikkingsbevoegd is, niet inschrijfbaar.
2. Ten tweede kan de overeenkomst niet ingeschreven worden tijdens de bedenktijd van drie dagen (die van art. 7:2 lid 2), tenzij de overeenkomst is opgesteld en meeondertekend door een in Nederland gevestigde notaris. Zie art. 7:3 lid 2.
3. Ten derde is ingevolge art. 7:3 lid 5 geen inschrijving mogelijk gedurende 6 maanden nadat de (vorige) inschrijving van koop met betrekking tot hetzelfde goed haar werking heeft verloren.

3.2 Gevolgen van de inschrijving

De gevolgen van inschrijving van een koopovereenkomst in de openbare registers zijn geregeld in art. 7:3 lid 3. De beschermende en blokkerende functie van de inschrijving wordt hieruit goed duidelijk.

Lid 3 sub a bepaalt dat een na de inschrijving van de koop tot stand gekomen vervreemding of bezwaring door de verkoper niet kan worden ingeroepen tegen de koper (ten behoeve van wie de overeenkomst was ingeschreven). Als die vervreemding of bezwaring echter voortkwam uit een eerder ingeschreven koop of recht op levering (in de zin van art. 3:298) geldt het voorgaande niet. Voor het inroepen van zo’n recht op levering in dat geval, is wel ook nodig dat de koper op het moment van inschrijving wist van het recht op levering of dat het recht ingeschreven stond.

De bescherming van de koper te goeder trouw tegen oudere rechten die niet ingeschreven staan lijkt veel op het bepaalde in artt. 3:24, 3:25 en 3:26.

In art. 7:3 lid 3 is onder b bepaald dat ook vervreemdingen en bezwaringen die plaatsvinden als gevolg van de vervreemding of bezwaring bedoeld onder a, niet kunnen worden ingeroepen tegen de koper wiens recht is ingeschreven. Dit speelt met name bij zogenaamde ABC-contracten, zie hoofdstuk 7.  

Het moet wel gaan om vervreemding door de verkoper. Executoriale verkoop door een hypotheekhouder, beslaglegger of faillissementscurator kan wél worden ingeroepen tegen een eerder ingeschreven koopovereenkomst. De desbetreffende hypotheek, het beslag of faillissement moet dan echter wel eerder ingeschreven zijn dan de koopovereenkomst, dat vloeit voort uit art. 7:3 lid 3 sub a, f en g.

Een bewind dat nog niet was ingeschreven kan alleen tegen de koper ingeroepen worden als de koper wist van het bewind toen zijn koopovereenkomst ingeschreven werd. Zo bepaalt lid 3 sub c. 

In de rest van lid 3, sub d t/m g, is bepaald dat ook een na inschrijving van de koopovereenkomst tot stand gekomen verhuring, verpachting, beslag, faillissement of surséance van betaling van de verkoper niet aan de koper kan worden tegengeworpen.

Lid 4 van artikel 7 bepaalt dat de inschrijving van de koop zijn terugwerkende kracht verliest als binnen zes maanden niet aan de koper geleverd is. Door het opnemen van deze bepaling wordt voorkomen dat de koop voor onbepaalde tijd uitgesteld kan worden, en zo dus niemand anders dan de koper ooit in aanmerking komt voor koop van het registergoed.

Na de termijn van zes maanden wordt de koop geacht niet kenbaar te zijn door raadpleging van de openbare registers. Hiermee wordt voorkomen dat een derde zich schuldig maakt aan een onrechtmatige daad door, nadat hij de (op grond van lid 4 verlopen) overeenkomst in het register heeft gezien, de zaak aan zichzelf te laten leveren.

3.3 Vorm van de inschrijving

Voor geldige inschrijving van een koopovereenkomst in de openbare registers is vereist een  notariële verklaring  inhoudende: zijn (of haar) namen, plaats van vestiging en kwaliteit. Ook moet erin verklaard worden dat de leden 1, 2 en 5 niet aan inschrijving in de weg staan.

Dat betekent dat de notaris moet controleren of de vervreemder beschikkingsbevoegd is, de bedenktijd is verstreken en of er de laatste zes maanden al eerder een overeenkomst van dezelfde partijen ten aanzien van hetzelfde goed was ingeschreven. Overigens, van de notaris wordt meer verwacht dan alleen onderzoek van deze zaken. Denk aan onderzoek naar wilsgebreken, toestemming van de echtgenoot (art. 1:88) en bewind, faillissement of curatele.

Art 7:3 is bij koop van tot woning bestemde onroerende zaken door iemand die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt, van dwingend recht. Er kan in dat specifieke geval dus niet contractueel van worden afgeweken, op straffe van vernietigbaarheid op grond van art. 3:40 lid 2. In alle andere gevallen van koop van onroerende zaken kan dat dus wel.

4. Verplichtingen van de verkoper

4.1 Inleiding

De verplichtingen van de verkoper jegens de koper zijn geregeld in afdeling 2 van titel 7.1. Deze verplichtingen zijn in te delen in drie hoofdverplichtingen. De verkoper moet:

• De verkochte zaak met toebehoren in eigendom overdragen. Zie art. 7:9, 7:15, 7:16 jo. 7:19 BW.
• De verkochte zaak met toebehoren afleveren. Zie art. 7:9, 7:10, 7:12, 7:13 jo. 7:14 BW.
• Ervoor zorgen dat de verkochte zaak aan de overeenkomst beantwoord. Zie art. 7:17 jo. 7:19 BW

Op de verkoper kunnen naast deze verplichtingen uit titel 7.1 nog andere verplichtingen rusten, op grond van art. 6: 248 lid 1. Krachtens die bepaling kunnen verplichtingen voortvloeien uit de aard van de overeenkomst, de wet, gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid.

4.2 De verplichting tot eigendomsoverdracht

Op grond van art. 7:9 lid 1 is de verkoper verplicht de zaak met toebehoren in eigendom over te dragen. Met toebehoren worden bedoeld de aanwezige titelbewijzen en bescheiden. In de praktijk is dat vaak alleen maar het ingeschreven afschrift van de leveringsakte waarmee de verkoper ooit zelf het eigendom van de verkochte zaak heeft verkregen. Dat afschrift wordt ook wel eigendomsbewijs genoemd.

Art 7:9 lid 1 bepaalt verder dat voor zover de verkoper er zelf belang bij heeft, hij slechts verplicht is de koper op diens kosten een afschrift of uittreksel te geven. Dat zal bijvoorbeeld gebeuren bij de verkoop van een appartement. Als de verkoper zelf nog een ander appartement in hetzelfde gebouw over houdt (en de appartementen gezamenlijk heeft gekregen), zal hij het eigendomsbewijs zelf willen houden. Hij kan dan volstaan met het geven van een afschrift aan de koper.

De verplichting tot eigendomsoverdracht is een combinatie van een inspannings- en een resultaatsverbintenis. De inspanningscomponent uit zich met name door de verplichting mee te werken aan het opmaken van de notariële leveringsakte in de zin van art 3:89 lid 1. Als de verkoper weigert mee te werken, kan de rechter hem veroordelen en is op dat oordeel art. 3:301 van toepassing. Dat leidt ertoe dat het rechterlijk vonnis in de openbare registers kan worden ingeschreven en als leveringsakte heeft te gelden. Zo wordt de zaak dus alsnog geleverd zonder medewerking van de verkoper.

De verkoper staat er niet voor in dat hij eigenaar is van de zaak. Hij kan ook de zaak van een ander overdragen. De verplichting tot eigendomsoverdracht houdt in dat de verkoper er zorg voor draagt dat op het overeengekomen tijdstip geleverd wordt. De verkoper kan dat ook via een derde laten gebeuren. Dit gebeurt bij onroerende zaken door zogenaamde ABC-contracten.

De verkoper voldoet niet aan zijn verplichting als de koper via een derdebeschermingsregeling de eigendom kan verkrijgen. Als de koper in dat geval de bevoegdheid (hij kan dus kiezen of hij er wel of niet toe over gaat) tot het zich beroepen op derdenbescherming niet gebruikt, dan pleegt de verkoper wanprestatie. Als de koper zich wel (met succes) beroept op derdenbescherming, dan verkrijgt hij dus de eigendom, maar is er geen sprake van wanprestatie door de verkoper.

4.3 Eigendomsoverdracht vrij van lasten en beperkingen (art. 7:15)
Op grond van art. 7:15 lid 1 is de verkoper verplicht de onroerende zaak over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen. De beperkingen die de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard, vallen daar niet onder. Hiervan kan worden afgeweken, het is van regelend recht, zo blijkt uit art. 7:6 lid 1.

Het bepaalde in art. 7:15 wordt ook wel het beginsel van de juridische conformiteit genoemd, naast de feitelijke conformiteit van art. 7:17 (wordt hierna besproken). Samen bestrijken ze het gehele gebied van mogelijke gebreken die aan een gekochte onroerende zaak kunnen kleven. Soms zijn er gevallen aanwezig waar verdedigbaar is dat deze onder het bereik van zowel 7:15 als 7:17 vallen.

Uit art. 7:15 vloeit een mededelingsplicht voort. Als er bijzondere beperkingen of lasten op de zaak rusten, is de verkoper dat verplicht te melden als de koper daar geen weet van heeft. De onderzoeksplicht van de koper uit art. 3:23 doet daar niet aan af.

Welke lasten en beperkingen zijn bedoeld in art. 7:15 lid 1?

Bijzondere lasten en beperkingen zijn, zo volgt uit de wetsgeschiedenis, in eerste instantie privaatrechtelijke lasten en beperkingen.  Tevens kunnen hier publiekrechtelijke lasten en beperkingen onder vallen, zoals gebleken is uit het Bos/Smeenk-arrest. Die lasten en beperkingen moeten wel een bijzonder karakter hebben. Lasten die drukken op (bijna) alle onroerende zaken vallen er  niet onder. Belastingen zijn hiervan een voorbeeld. Lasten en beperkingen die voortkomen uit een publiekrechtelijke beschikking (dus niet regelgeving als verordeningen) hebben wel het bijzondere karakter.

Door de invoering van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen én de bekendmakingvoorschriften van de Awb zal de verkoper bijna altijd weten van die lasten en beperkingen. Zo zal hij gemakkelijk aan zijn mededelingsplicht kunnen voldoen. Daarom kan hij er dus ook eerder op aangesproken worden.

Wat is bedoeld met uitdrukkelijk aanvaarden?

Over de uitleg van de zinsnede ‘die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard’ zijn twee opvattingen mogelijk. De eerste opvatting is dat elke last of beperking afzonderlijk, expliciet aanvaard moet worden door de koper. Daar tegenover staat de opvatting dat gebruik kan worden gemaakt van een standaardbeding als: ‘de koper aanvaardt het verkochte met alle lusten en lasten’. Aldus maakt de koper duidelijk dat hij niet vermelde lasten of beperkingen op de koop toe zal nemen. De laatste opvatting lijkt de meeste aanhangers te hebben. Het zogenaamde ‘lusten en lastenbeding’ mag dus gebruikt worden.

Een beroep op het laatstgenoemde beding kan, onder omstandigheden, in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Dat zal zo zijn als blijkt dat de verkoper wist van bepaalde beperkingen, maar daar niets van heeft gezegd tegen de koper.

Het standaardbeding kan soms worden aangemerkt als een algemene voorwaarde in de zin van afdeling 6.5.3. Dat zal vaak voorkomen bij verkoop van onroerende zaken van een professionele verkoper aan een ‘consument’ (dus niet-professionele) koper. In dat geval zal het beding vaak worden vermoed onredelijk bezwarend te zijn in de zin van art 6:237 sub b. Tegenbewijs door de verkoper is mogelijk. Maar de koper mag in beginsel verwachten dat alle bijzondere beperkingen en lasten uitdrukkelijk worden gemeld door de verkoper.

Heeft de koper geen enkele onderzoeksplicht wat betreft lasten en beperkingen?

Het uitgangspunt van art. 7:15 is duidelijk een mededelingsplicht voor de verkoper. Maar dit betekent niet dat een koper nooit enige onderzoeksplicht heeft ten aanzien mogelijke lasten en of beperkingen. Een onderzoeksplicht voor de koper wat betreft lasten en beperkingen kan niet gebaseerd worden op art. 3:23. Dat artikel bepaalt wanneer de verkrijger in goederenrechtelijke zin ter goeder trouw is. Hij is dat niet als hij van een beperking (of ander feit) had kunnen weten door de openbare registers te onderzoeken. Omdat art. 3:23 gaat over goederenrecht, kan het niet als basis dienen voor een verbintenisrechtelijke onderzoeksplicht voor de koper.

Het is niet zo dat de koper geen enkele verantwoordelijkheid heeft. Als de koper instemt met een lusten en lastenbeding (zie 4.18b) zal hij zich meestal niet kunnen verzetten tegen onvoorziene lasten of beperkingen. Om een succesvol beroep op art. 7:15 of dwaling (art. 6:228) te kunnen doen, zal hij toch enig onderzoek moeten hebben verricht. Dit geldt wel alleen als hij heeft ingestemd met een lusten en lastenbeding of een beding dat daarop lijkt.

Wat is de strekking van art. 7:15 lid 2?

Art. 7:15 lid 2 bepaalt dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van lasten en beperkingen die ingeschreven kunnen worden in de openbare registers. Dit geldt alleen ten aanzien van de beperkingen die, op het moment dat de overeenkomst gesloten werd, niet ingeschreven waren. Lid 2 heeft als aanhef ‘ongeacht enig andersluidend beding’. Dat betekent dat het van dwingend recht is, anders dan lid 1. Er kan dus niet van worden afgeweken. Dat leidt tot een lastige situatie als de verkoper de koper erop wijst dat (vlak) na het tot stand komen van de koop, er een inschrijfbaar feit zal worden ingeschreven. Zelfs als de koper hiermee akkoord gaat, blijft het feit voor rekening van de verkoper en kan de koper zich beroepen op handelen in strijd met art. 7:15 lid 2. 

Art. 7:15 lid 2 heeft een kleinere reikwijdte dan lid 1. Het gaat alleen over lasten en beperkingen die kunnen worden ingeschreven in de openbare registers. Dit zijn over het algemeen rechtsfeiten die belangrijk zijn voor de goederenrechtelijke rechtspositie van registergoederen. De hele lijst is te vinden in art. 3:17.

Na de verkoop (maar voor de levering) ingeschreven rechtsfeiten kunnen de koper goederenrechtelijk wel raken. Maar de verkoper komt dan tekort jegens de koper. Die kan dan de overeenkomst ontbinden of de prijs verminderen op grond van art. 7:20 jo. 7:22.

De risicobepaling van art. 7:15 lid 2 kan betrekking hebben op publiekrechtelijke lasten en beperkingen. Over de precieze invulling hiervan is men het nog niet helemaal eens. Als de publiekrechtelijke lasten en beperkingen niet onder het bereik van art. 7:15 lid 1 vallen omdat ze geen bijzonder karakter hebben, vallen ze sowieso ook niet onder lid 2.

Bijstand in geding

Als na de verkoop van een onroerende zaak, door een derde een last of beperking wordt ingeroepen tegen de koper, is de verkoper verplicht de koper in het geding bij te staan. Zo bepaalt art. 7:16. Het moet wel gaan om lasten en beperkingen die er niet hadden moeten zijn. 

Lasten en beperkingen bij executoriale verkoop

Het bepaalde in art. 7:15 is niet van toepassing op executoriale verkoop (art. 3:268). Daaronder valt ook verkoop bij wijze van parate executie (art. 3:248), mits de koper wist of had moeten weten dat daarvan sprake was. Zo bepaalt art. 7:19.

Dit is zo geregeld omdat een executerende verkoper nooit eigenaar is van de zaak. Hij zal zelf waarschijnlijk dus ook niet op de hoogte zijn van eventuele lasten en beperkingen die op de zaak rusten. De wetgever verwacht van de koper dat hij zich, op veilingen, bewust is van het risico van aan de zaak klevende lasten en beperkingen.

Verplichting tot aflevering

Ingevolge art. 7:9 lid 1 heeft de verkoper de plicht om de zaak aan de koper af te leveren. Wat precies onder aflevering valt, staat in lid 2.

Bij onroerende zaken gebeurt dat meestal door ondertekening van de leveringsakte en overhandiging van de sleutels aan de koper. Er is dan nog niet juridisch geleverd. Dat gebeurt namelijk door inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers, art. 3:89 lid 1. Art 7:9 heeft het echter niet over levering in juridische zin, maar over feitelijke bezitsoverdracht in de zin van art. 3:114 en 3:115.

In het geval dat de koper een lange tijd voor ondertekening van de leveringsakte de sleutels krijgt om alvast wat kluswerk te verrichten, is er geen sprake van de hierboven bedoelde bezitsverschaffing. De koper is dan slechts houder van de onroerende zaak, op grond van een overeenkomst.

Door art. 7:10 gaat bij de aflevering naast het bezit ook het risico over op de koper. Dat betekent dat hij ook bij tenietgaan of achteruitgang van de zaak de koopprijs blijft verschuldigd. Wel moet er dan tevens sprake zijn van een overmachtsituatie aan de kant van de verkoper. Op grond van lid 2 geldt hetzelfde vanaf het moment dat de koper in verzuim is met het verrichten van een handeling waarmee hij aan de aflevering moet meewerken. Dat zal bijvoorbeeld zo zijn als de koper niet wil verschijnen voor het ondertekenen van de leveringsakte.

Als de koper echter op goede gronden de koop kan ontbinden, blijft het risico toch bij de verkoper. Zie art. 7:10 lid 3. Als men bijvoorbeeld direct na de aflevering ernstige bouwkundige fouten aan de onroerende zaak ontdekt waar de verkoper van op de hoogte moest zijn geweest, is de waardevermindering voor risico van de verkoper.

Art. 7:12 de verdeling van de kosten van aflevering en afhaling. De kosten van aflevering komen voor rekening van de verkoper. De kosten van afhalen, van de koopakte en van de overdracht (denk aan overdrachtsbelasting, kadastrale kosten en notariskosten) moeten betaald worden door de koper.

Tot slot blijkt uit art. 7:14 dat de vruchten van de verkochte onroerende zaak vanaf de dag van de levering toekomen aan de koper. Denk hierbij niet alleen aan appels en peren maar ook bijvoorbeeld aan huurinkomsten.

4.4 Conformiteit

Ingevolge art. 7:17 lid 1 moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden.  Lid 2 bepaalt dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Daartoe behoren ook die eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

De bovenstaande regel wordt ook wel het conformiteitsbeginsel genoemd. Het uitgangspunt van dit beginsel is wat de koper redelijkerwijs mag verwachten op grond van de gesloten overeenkomst. Voor zover er geen bijzondere bepalingen zijn overeengekomen, mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik ervan nodig zijn. Zo mag een koper van een woonpand niet verwachten dat het ook geschikt zal zijn als kantoorruimte. Als daarover echter een bijzondere bepaling is opgenomen in de overeenkomst, is de verwachting van de koper daarvan wel gerechtvaardigd.

Ook publiekrechtelijke lasten en beperkingen met een zeer algemeen karakter (belastingen en retributies) vallen onder art. 7:17. Normaal gesproken zal de koper de gewone belastingen, zoals de onroerende zaakbelasting, moeten verwachten bij koop van een onroerende zaak. In beginsel heeft de verkoper wat dat betreft geen mededelingsplicht en is hij daarvoor niet aansprakelijk. Dat kan echter anders zijn als hij (verkeerde) mededelingen heeft gedaan of speciale bedingen zijn overeengekomen. Van bestemmingsplannen is niet duidelijk of ze onder art. 7:15 of art. 7:17 vallen. De koper van een woonhuis moet in ieder geval kunnen verwachten dat hij dat huis ook kan bewonen en dat daar geen bestemmingsplan aan in de weg staat. Is dat wel het geval, dan schendt de verkoper het conformiteitsbeginsel. 

Aard van de verbintenis

Art. 7:17 legt een resultaatsverplichting op de verkoper. Hij moet ervoor zorgen dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt. Dat is geen garantieverbintenis. Dat betekent dat de verkoper zich op overmacht kan beroepen als de koper schadevergoeding vordert bij non-conformiteit.

Bij de vraag welke eigenschappen de koper van een onroerende zaak mag verwachten, spelen vele factoren een rol. Denk aan de aard en leeftijd van het pand, mededelingen van de verkoper en de koopprijs. De koper zal, bij koop van een bestaande woning, rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd. Hoe ernstiger het gebrek, des te sneller de verkoper een mededelingsplicht heeft.

Mededelings- en onderzoeksplicht

Mededelingen van de verkoper kunnen een rol spelen bij het vaststellen van wat de koper heeft mogen verwachten. Deze mededelingen kunnen worden onderverdeeld in inlichtingen en garanties. Om te bepalen onder welke van de twee een bepaalde mededeling valt, wordt niet alleen naar de taalkundige uitleg gekeken. De Haviltexnorm is hierop van toepassing. Men gaat dus af op ‘de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de contractuele bepaling(en) mochten toekennen en hetgeen ze in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten’. Ook wordt gekeken naar tot welke maatschappelijke kringen de partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht.

Onder omstandigheden rust er een onderzoeksplicht op de koper. Art. 7:17 lid 2 bepaalt dat de koper mag verwachten dat de zaak bepaalde eigenschappen bezit waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De concrete omstandigheden kunnen er aanleiding toe geven dat de koper de aanwezigheid van bepaalde eigenschappen moet betwijfelen. Als de koper bijvoorbeeld bij koop van een oude boerderij houtworm tegenkomt en nalaat verder te onderzoeken, kan hij zich later niet op non-conformiteit beroepen.

Grote gebreken die normaal gebruik van het pand verhinderen vallen onder de mededelingsplicht van de verkoper. Bij kleinere gebreken bepalen de omstandigheden van het geval wie ervoor aansprakelijk is. Daarbij spelen een rol: aard en leeftijd van het pand, de koopprijs en deskundigheid van de partijen.

Een verkoper die zijn eigen mededelingsplicht heeft geschonden, zal zich nooit kunnen beroepen op de onderzoeksplicht van zijn wederpartij.

De koper kan zich niet beroepen op art. 7:17 als hij zelf wist van het gebrek of er redelijkerwijs van had moeten weten. Zie art. 7:17 lid 5. Uit het laatste zinsdeel vloeit een (lichte) onderzoeksplicht voor de verkoper voort.

Bijzondere gevallen (art. 7:17 lid 3, 4 en 6)

Art. 7:17 lid 6 bepaalt dat bij koop van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte vermoed wordt slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Als dus na de koop van een stuk grond de oppervlakte kleiner blijkt te zijn dan in de overeenkomst wordt gegeven, is art. 7:17 niet meteen geschonden. De vermelding van de oppervlakte geldt slechts als indicatie. Tegenbewijs door de koper is mogelijk (dat wordt geïmpliceerd door het woord ‘vermoed’). Als de koper kan bewijzen dat de gemelde oppervlakte in de overeenkomst van essentieel belang is geweest bij het aangaan van de overeenkomst, is er sprake van non-conformiteit (en wel op grond van art. 7:17 lid 3). 

Regelend recht

Het bepaalde in art. 7:17 is van regelend recht. Het is dus vatbaar voor exoneratiebedingen. Zo wordt vaak bedongen dat de verkoper niet aansprakelijk is voor na de verkoop geconstateerde gebreken. Als de verkoper wist (of behoorde te weten, al wordt dat niet snel aangenomen) dat er ernstige gebreken zijn, kan een beroep op zo’n beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (Fabels/Meenderink-arrest). Of een verkoper zich zal kunnen beroepen op een exoneratiebeding is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De verkoper kan zich ook niet op een exoneratiebeding voor verborgen gebreken beroepen, als hij in dezelfde overeenkomst ervoor instaat dat de verkochte zaak de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik nodig zijn.

Executoriale verkoop

Bij executoriale verkoop gaat een beroep op non-conformiteit door de koper in beginsel niet op. Dat kan alleen als de executoriale verkoper wist van de feitelijke gebreken. Dat geldt ook voor verkoop bij wijze van parate executie, als de koper wist of had moeten weten dat het geen ‘normale’ verkoop was.

4.5 Gevolgen van niet-nakoming door de verkoper

Als de verkoper zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt, kan de koper op verschillende manieren gecompenseerd worden. De koper kan soms kiezen, maar is vaak gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. De gerechtvaardigde belangen van de wederpartij spelen daarbij een rol.

De koper van een onroerende zaak heeft bij niet nakoming, op grond van het algemene deel van het vermogensrecht, recht op nakoming, vordering tot ontbinding, schadevergoeding en rechten tot opschorting.

Vordering tot nakoming

De koper kan nakoming vorderen via de rechter op grond van art. 3:326. Een tekortkoming van de verkoper is niet nodig. Als de rechter de verkoper veroordeelt tot nakoming, levert dat een executoriale titel op. Als de verkoper niet meewerkt aan levering, kan de rechter zijn vonnis dezelfde kracht geven als een geldige leveringsakte (art. 3:330). Die uitspraak is dan ook inschrijfbaar in de openbare registers. Zo levert de rechter eigenlijk voor de verkoper.

Bij verkoop van dezelfde zaak aan verschillende kopers gaat het oudste recht voor. Dat geldt niet als uit de wet, de aard van de rechten of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit. Zie art. 3:298. 

Overige vorderingen op grond van Boek 6

Behalve de vordering tot nakoming, heeft de koper tegenover een wanpresterende verkoper nog enkele instrumenten:

-          opschortingsrechten, zowel uit art. 6:52 e.v. als uit art. 6:262

-          vordering tot schadevergoeding, aanvullend of vervangend (art. 6:74 e.v.)

-          vordering tot ontbinding van de overeenkomst (art. 6:265 e.v.)

Het recht op ontbinding kan contractueel worden uitgesloten. Dat komt in leveringsakten regelmatig voor. Bij verkoop door een professionele verkoper aan een niet-professionele koper staat dat beding als algemene voorwaarde op de zwarte lijst, art. 6:236 sub b. Het is dus vernietigbaar.  

Bijzondere vorderingen op grond van Boek 7

Bij tekortkoming door de verkoper kan de koper ook een beroep doen op afdeling 3, titel 1 van Boek 7. Van belang zijn art. 7:20 (bij schending door de verkoper van art. 7:15) en art. 7:21 (bij schending van art. 7:17).

Art.7:20

Dit artikel bepaalt: Is de zaak behept met een last of beperking die er niet op had mogen rusten, dan kan de koper eisen dat de last of beperking wordt opgeheven, mits de verkoper hier redelijkerwijs aan kan voldoen. Dit artikel kan gezien worden als het sluitstuk van art. 7:15. Het is van regelend recht. Als er via een algemene voorwaarde van wordt afgeweken, wordt dat echter wel snel gezien als onredelijk bezwarend, op grond van art. 6:237 sub b.

Art. 7:21

Ingevolge art. 7:21 kan de koper, als het afgeleverde niet beantwoordt aan de overeenkomst, eisen:

-          aflevering van het ontbrekende

-          herstel van de afgeleverde zaak, mits de verkoper daar redelijkerwijs aan kan voldoen

-          vervanging van de afgeleverde zaak, tenzij de afwijking van de overeenkomst te gering is om dit te rechtvaardigen.

Art. 6:74 is hier niet van toepassing. Het gaat om vordering tot nakoming, niet om schadevergoeding. Er hoeft dus ook geen sprake te zijn van toerekenbaarheid van de tekortkoming.

De vordering tot aflevering van het ontbrekende sluit aan op art. 7:17 lid 3. Als er dus te weinig grond (qua oppervlakte) is geleverd, kan de koper op grond van art. 7:21 lid 1 het ontbrekende vorderen. Het wettelijk vermoeden van art. 7:17 lid 6 legt wel bewijslast op de koper.

Herstel van de afgeleverde zaak (sub b) zal vaak gevorderd worden n.a.v. bouwkundige gebreken en bodemverontreiniging. Let wel dat de grondslag voor deze vordering, art. 7:17, van regelend recht is, met alle gevolgen van dien.

4.6 Klachtplicht van de koper en verjaring

Art. 7:23 lid 1 bepaalt dat de koper geen beroep op non-conformiteit kan doen, als hij de verkoper niet binnen bekwame tijd nadat hij de afwijking ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, daarvan kennis heeft gegeven. Hieruit blijkt dus een klachtplicht voor de koper. Uit de zinsnede ‘of redelijkerwijs had behoren te ontdekken’ vloeit ook een onderzoeksplicht voort. Hoe zwaar die onderzoeksplicht is, is afhankelijk van de omstandigheden. ‘Bekwame tijd’ betekent dat de koper enige tijd heeft om onderzoek te verrichten, maar niet veel. Men gaat uit van enkele maanden, maar dat staat niet vast.

De klachtplicht en bijbehorende vervaltermijn zijn niet van toepassing op juridische gebreken in de zin van art. 7:15.

De koper heeft geen klachtplicht als:

-          aan de onroerende zaak een eigenschap ontbreekt die deze volgens de verkoper bezat

-          de afwijking betrekking heeft op feiten die de verkoper kende of behoorde te kennen maar die hij niet heeft medegedeeld. Oftewel de verkoper schond zijn mededelingsplicht.

Als de koper niet (op tijd) aan zijn klachtplicht voldoet, verliest hij alle vorderingen en rechten die hij kan inroepen tegen non-conformiteit. Hieronder vallen ook ontbinding, schadevergoeding, dwaling en onrechtmatige daad.

Art 7:23 lid 2 bepaalt verder dat rechtsvorderingen en verweren, gegrond op non-conformiteit, verjaren na twee jaren na kennisgeving door de koper als bedoeld in lid 1.

Art. 7:23 is van regelend recht, behalve lid 3. Zo neemt men in ieder geval aan.

Behalve op deze manier kan de koper ook op andere manieren zijn rechten verliezen. Dat kan door gewone verjaring (art. 3:306 e.v.), het ongebruikt laten van een door de koper gestelde termijn (art. 6:88), afstand te doen van zijn rechten (art. 6:160) of rechtsverwerking (art. 6:248).

5. Verplichtingen van de koper

5.1 Betaling van de koopprijs en kosten

De belangrijkste verplichting van de koper is betaling van de koopprijs. Deze verplichting is geregeld in art. 7:26. De betaling moet gedaan worden op het moment van levering (lid 2). Het uitgangspunt hierbij is ‘gelijk oversteken’. Voor onroerende zaken gaat dat niet helemaal op, door het bepaalde in lid 3. Het verschuldigde bedrag moet in dat geval, ten tijde van ondertekening van de leveringsakte, uit de macht van de koper zijn gebracht. Pas na de inschrijving moet het aan de verkoper betaald worden. In de tussentijd wordt het geld op de rekening van de stichting derdengelden van de notaris gestort. Dit is van regelend recht, maar in de praktijk wordt er bijna nooit van afgeweken.

Naast de koopprijs moet de koper ook de kosten van de koopakte en de overdracht betalen, zie art. 7:12 lid 2. Art. 7:26 stelt wat dit betreft speciale regels als het gaat om koop van bepaalde onroerende zaken. Zo kan een ‘consument’-koper niet worden verplicht tot vooruitbetaling van de koopprijs.

5.2 Verplichting tot afname

Ons burgerlijk wetboek stelt geen verplichting aan de koper tot medewerking aan de aflevering van het verkochte. Indien de koper weigert het gekochte in ontvangst te nemen, zal dit in het algemeen niet leiden tot wanprestatie (zie 6:58 e.v.) Hij is niet verplicht een prestatie te ontvangen. Natuurlijk moet de koper wel de koopprijs betalen.

Het bovenstaande werkt anders bij koop van onroerende zaken. Aan het bezit van een onroerende zaak zijn lasten verbonden. Denk aan onroerende zaakbelasting, milieuheffingen en evt. erfpachtcanons. De verkoper zal er dus vaak belang bij hebben dat de koper zo snel mogelijk de zaak van hem overneemt. Op basis daarvan is de koper toch verplicht om mee te werken aan het opmaken van de leveringsakte. Vaak zal hij hiertoe op basis van de inhoud van de overeenkomst al verplicht zijn.

5.3 Bijkomende verplichtingen uit de koopovereenkomst

De koper heeft dus maar één hoofdverplichting: de betaling van de koopprijs. In koopovereenkomsten ten aanzien van onroerende zaken worden vaak wel extra verplichtingen voor de koper opgenomen. Een verplichting die veel voorkomt is die tot het storten van 10% van de koopprijs op een rekening van de notaris. Dit dient als waarborgsom, ter zekerheid van de verkoper. Daarnaast komen verplichtingen voor de koper vaak voort uit kettingbedingen.

6. Koop van vermogensrechten ten aanzien van onroerende zaken

Inleiding

Art. 7:47 bepaalt dat behalve zaken (art. 3:2) ook vermogensrechten voor overdracht via een koopovereenkomst vatbaar zijn. Aangezien de bepalingen omtrent koop van Boek 7 in eerste instantie betrekking hebben op zaken, is het belangrijk om duidelijkheid te hebben over de tweede zin van art 7:47. Daarin staat dat de bepalingen die op koop van zaken van toepassing zijn ook van toepassing zijn op vermogensrechten, voor zover dit in overeenstemming is met de aard van het recht. Wanneer dit wel of niet het geval is wordt in dit hoofdstuk behandeld.

6.1 Erfpacht en opstal

Art. 7:15

De vragen die hier aan de orde komen zijn: hoe werkt de mededelingsplicht van art. 7:15 bij verkoop van beperkte rechten als dat van erfpacht? Op welke bijzondere lasten en beperkingen heeft de mededelingsplicht betrekking? Hier is geen duidelijk antwoord op te geven.

Huijgen is van mening dat de bijzondere lasten en beperkingen van art. 7:15 bij verkoop van vermogensrechten als erfpacht zijn:

-          de bijzondere lasten en beperkingen die op de onroerende zaak rusten die met het erfpachtrecht is belast, én

-          bijzondere bedingen die op een bepaalde manier verbonden zijn aan het erfpachtrecht zelf

De bijzondere bedingen die aan het erfpachtrecht zelf verbonden zijn, moeten echt bijzonder zijn. Daarbij kan gedacht worden aan bepalingen over het erfpachtcanon als herzieningstijdstippen en indexeringen.

Art. 7:17

Ook de verplichting aan de verkoper van art 7:17 (het verkochte moet beantwoorden aan de overeenkomst) kan gelden voor verkoop van beperkte rechten. Volgens Huijgen geldt de conformiteitseis zowel ten aanzien van de onroerende zaak waar het recht op rust (bijv. bij bodemverontreiniging), als het beperkte recht zelf. Het recht zal niet aan de overeenkomst beantwoorden indien bijvoorbeeld een erfpachtrecht zonder mededeling wordt verkocht door een erfpachter, die reeds een opzegging van zijn recht door de eigenaar heeft ontvangen in de zin van art 5:87 lid 2.

Art. 7:10

Art 7:10 bepaalt dat het risico bij de koper komt te liggen vanaf het moment van aflevering. Als de onroerende zaak waar het beperkte recht op rust, tenietgaat of beschadigd raakt vóór het opmaken van de leveringsakte van het beperkte recht, is de verkoper aansprakelijk. Dat geldt ook als het beperkte recht zelf tenietgaat. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren als de eigenaar voor het opmaken van de leveringsakte het erfpachtrecht opzegt (art. 3:81 lid 2 sub d).

6.2 Appartementsrecht

Voor appartementsrechten (art. 5:106 lid 1) geldt in principe hetzelfde als voor beperkte rechten als erfpacht en opstal. Door het hybride karakter (het appartementsrecht is een eigensoortig recht) worden vaak wel speciale bedingen in de overeenkomst opgenomen. Bijvoorbeeld:

-          een vermelding van de splitsingsakte in de koopovereenkomst, en daarbij het splitsingsreglement en de statuten van de vereniging van eigenaars

-          een garantie van de verkoper dat hij geen achterstallige betalingen heeft aan de vereniging van eigenaars

-          een verplichting van de koper zich te houden aan bestaande huisregels

6.3 Lidmaatschapsrechten e.d.

Een alternatief voor het appartementsrecht is de lidmaatschapsconstructie. Een gebouw dat meerdere woningen inhoudt is dan niet gesplitst in appartementsrechten. In plaats daarvan is een coöperatieve vereniging eigenaar van het gebouw. Het lidmaatschapsrecht van die vereniging geeft dan recht op het gebruik van een woning. Net zoals bij de hiervoor behandelde (beperkte) rechten, gaat Huijgen ervan uit dat de bepalingen van art. 7:17 zowel van toepassing zijn op het lidmaatschapsrecht zelf, als op de onroerende zaak waar het recht op rust. Evenals bij appartementsrechten worden wel vaak speciale bepalingen bedongen, die qua strekking veel lijken op die genoemd onder 6.30 hierboven.

7. Enkele bijzondere overeenkomsten

7.1 Inleiding

In dit hoofdstuk komen de varianten van de koopovereenkomst ten aanzien van onroerende zaken aan bod.

7.2 ABC-contracten

ABC-contracten zijn in de praktijk ontstaan en daardoor (nog) niet geregeld in de wet.

Er zijn drie manieren mogelijk hoe een ABC-contract vorm kan krijgen. Ten eerste in het geval dat A zijn onroerende zaak verkoopt aan B, die het doorverkoopt aan C. Op grond van beide overeenkomsten levert A de zaak aan C. De tweede manier is dat wanneer  A zijn onroerende zaak verkoopt aan B. B cedeert zijn recht op levering aan C. Tot slot is het mogelijk dat A zijn onroerende zaak verkoopt aan B. B doet bij wijze van contractsoverneming zijn rechten en plichten overgaan op C (art. 6:155 jo. 6:159). Dit gebeurt in de praktijk zelden.

De tweede variant is geen zuivere koopovereenkomst, maar een koopaannemingsovereenkomst. Deze constructie wordt vaak gebruikt als een gemeente een stuk grond verkoopt aan een projectontwikkelaar. Die verkoopt dan op zijn beurt de grond door aan particulieren die er een woning op willen bouwen. Bij die tweede koopovereenkomst wordt dan ook een aannemingsovereenkomst gesloten. Zie 7.11.

Waarom levert B niet zelf de zaak aan C? Om aan het twee keer betalen van overdrachtsbelasting te ontkomen. Die moet immers betaald worden elke keer dat een onroerende zaak overgedragen wordt. Op deze manier wordt er maar één keer overgedragen. Anders moeten ze over de levering A-B, én over de levering B-C overdrachtsbelasting betalen.

De titel voor de overdracht van A naar C is een samengestelde, op grond van twee overeenkomsten.

7.3 Koop met uitgestelde levering

Soms spreken de verkoper en de koper af dat de levering veel later (zes maanden of langer) zal gebeuren. Dat gebeurt bijvoorbeeld als de verkoper zelf nog op zoek is naar een nieuwe woning.

Daarbij wordt ook regelmatig afgesproken dat de koper, ruim voor de levering, alvast mag gaan klussen aan het huis. In dat geval spreken partijen ook vaak af dat het risico van art. 7:10 overgaat op de koper, zodra hij de sleutels in handen krijgt. Alle verzekeringskosten voor dat pand (denk aan beschadiging en brand) zullen dan voor rekening van de koper komen.

7.4 Overdracht van economische eigendom

Economische eigendom is lang niet hetzelfde als goederenrechtelijke eigendom. Die laatste is het meest omvattende recht op een zaak, zie art. 5:1 lid 1. Volgens Huijgen kan economische eigendom worden gedefinieerd als: het gerechtigd zijn tot alle rechten ten aanzien van een goed en daarnaast het moeten dragen van alle verplichtingen en het volledige risico van waardeverandering c.q. tenietgaan van een goed, dat niet in goederenrechtelijke zin geleverd is.

7.5 Koop van rechten van gebruik in deeltijd van onroerende zaken

De in het kopje genoemde rechten noemt men ook wel timeshares. Van Velten definieert deze rechten als: ‘elke rechtsvorm waarbij aan een koper direct of indirect de eigendom van één of meer begeleide project(en) wordt overgedragen, onder de beperking van de uitoefening van zijn recht tot een bepaald, elk jaar terugkerend tijdvak’. Tijdens dat tijdvak heeft de rechthebbende het genotsrecht van een bepaald project en alle faciliteiten en meubilair dat daarbij hoort. De koop van timeshares wordt geregeld door art. 7:48a-48g. De constructie van deze rechten zelf is echter nergens in de wet te vinden.

Rechten van gebruik in deeltijd van onroerende zaken worden vooral gebruikt bij zogenaamde onroerend goed complexen (hotels, vakantiewoningen). Een aantal mensen koopt gezamenlijk een onroerende zaak en regelt dat zij om de beurt de hotelsuite of de vakantiewoning mogen gebruiken.

De verkoop van timeshares heeft in het verleden wel eens tot ongewenste situaties geleid. Daarom is een EU-richtlijn opgesteld die nadere regeling van koop van timeshares verplicht.

Onze wetgever heeft dat dus gedaan door art. 7:48a-48g. Dit artikel definieert koop van timeshares als: ‘iedere overeenkomst en ieder samenstel van overeenkomsten met een duur van tenminste drie jaren en met de strekking dat de ene partij, tegen betaling van één totaalprijs aan de andere partij, een zakelijk of persoonlijk recht geeft tot het gebruik voor ten minste een week per jaar van één of meer tot bewoning bestemde onroerende zaken.’ Door het begrip ‘totaalprijs’ worden huurovereenkomsten buiten deze regeling gehouden.

Art. 7:48b geeft een vormvoorschrift, namelijk schriftelijkheid, voor koop van deze rechten. Als partijen daarvan afwijken is de overeenkomst nietig. Ook moet een aantal gegevens in de overeenkomst worden vermeld.

De koper kan op grond van art. 7:48c de overeenkomst ontbinden zonder opgave van redenen binnen tien dagen. Die termijn kan met maximaal drie maanden verlengd worden als bepaalde gegevens missen. De ratio van deze bepalingen is hetzelfde als bij art. 7:2 en 7:3: bescherming van de ondeskundige koper.

7.6 Huurkoop van onroerende zaken

Huurkoop betekent dat bij koop van een onroerende zaak de koopprijs wordt betaald in termijnen. Nadat een paar termijnen zijn voldaan draagt de verkoper de eigendom pas over. Ter bescherming van de huurkoper is in 1973 de Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerende Zaken aangenomen. Deze wet bepaalt onder andere dat de koop bij notariële akte moet geschieden. Daarnaast kan de koop worden ingeschreven in de openbare registers. Alle bepalingen in de TWHOZ zijn van dwingend recht. Dit heeft ertoe geleid dat huurkoop van onroerende zaken bijna niet meer voorkomt.

7.7 Koophuur

Koophuur is net als huurkoop een gemengde overeenkomst (art. 6:215). Bij koophuur huurt een partij de buitenkant van de woning. Daarnaast koopt hij de binnenkant van de woning. Dus bij huurkoop eindigt de huur nadat een paar termijnen zijn betaald, bij koophuur blijven koop en huur naast elkaar in stand.

Deze constructie wordt gebruikt om huurders de mogelijkheid te geven om de binnenkant van hun woning aan te passen, zonder dat ze alle verbeteringen ‘verliezen’ als de huur afloopt. Omdat de binnenkant van de woning verkocht i.p.v. verhuurd is, moet de verhuurder die ook weer terugkopen. Zo kunnen de gemaakte verbeteringen worden verrekend, ten voordele van de koophuurder.

7.8 Koopoptie en voorkeursrecht

Een koopoptie geeft aan de gerechtigde de bevoegdheid om een bepaalde zaak te kopen. Dat kan voor bepaalde of onbepaalde tijd, tegen een wel of niet vooraf vastgestelde prijs. Als de prijs eenmaal is vastgesteld, komt de koopovereenkomst tot stand door een verklaring van de optiegerechtigde.

(Krachtens art. 4:42 lid 1 is een koopoptie bij een testament niet mogelijk)

Koopopties vormen vaak een deel van een andere overeenkomst (denk aan huur en pacht). Als een derde een optie van een huurder of pachter frustreert door de onroerende zaak te kopen, levert dat al snel een onrechtmatige daad (art. 6:162) op. De optiegerechtigde kan dan alsnog de zaak verkrijgen bij wijze van schadevergoeding.

Als iemand kenbaar maakt dat hij een onroerende zaak wil verkopen, kan een potentiële koper een voorkeursrecht bedingen. Dat geeft de gerechtigde de bevoegdheid om te vorderen dat de verkoper de zaak allereerst aan hem aanbiedt. De koopprijs kan van te voren worden vastgesteld. Echter, in de praktijk gebeurt dat vaak pas als het voorkeursrecht wordt ingeroepen.

7.9 Veilingkoop

Titel 7.1 is van toepassing op alle soort veilingkoop. Veiling kan vrijwillig of onvrijwillig gebeuren. Onvrijwillige veiling komt in verschillende soorten:

-          gewone executoriale veiling

-          executoriale veiling door een beslaglegger

-          openbare veiling door een hypotheekhouder (art. 3:268 lid 2)

Executoriale veilingverkoop wordt niet gedaan door de eigenaar van de betreffende zaak. Dat brengt mee dat de veilingverkoper vaak niet alles weet over de onroerende zaak die hij verkoopt. De koper kan het hem dus niet kwalijk nemen als er later lasten en beperkingen op de zaak blijken te rusten, zie art. 7:19.

Veiling kent een ietwat bijzondere levering, namelijk door inschrijving van alle veilingakten in de openbare registers (art. 525 Rv).

7.10 Ruil

Ruil (art. 7:49) verschilt nauwelijks van koop. Het enige verschil is dat bij ruil geen koopprijs wordt betaald, maar een goed wordt gegeven. Ruil van onroerende zaken kan plaatsvinden met of zonder toebetaling. Toebetaling is betaling van het waardeverschil tussen de twee zaken, door de vervreemder van de goedkoopste zaak. Omdat in de praktijk onroerende zaken bijna nooit exact dezelfde waarde hebben, komt ruil met toebetaling verreweg het meest voor.

Alle bepalingen van titel 7.1 zijn ook op ruil van toepassing. Daarbij komt wel dat beide partijen zowel de rol van koper als die van verkoper vervullen, zie art. 7:50.

7.11 De koop-/aannemingsovereenkomst

Deze overeenkomst is combinatie van een koop- (art. 7.1) en een aannemingsovereenkomst (art. 7:750). Hoe deze overeenkomst gekwalificeerd moet worden, is afhankelijk van de concrete vormgeving ervan. Als de wederpartij van de koper zowel de onroerende zaak moet leveren als werk moet verrichten in de zin van art. 7:750, is er sprake van een gemengde overeenkomst (art. 6:215). Op dezelfde overeenkomst zijn dan de regels van koop en aanneming van werk van toepassing.

Er kan ook sprake zijn van duidelijk splitsbare overeenkomsten. Dat gebeurt vooral bij koop van nog niet gebouwde woningen. De koper koopt in dat geval bouwgrond van de verkoper, en sluit daarnaast een aannemingsovereenkomst met een bouwmaatschappij, die het huis moet bouwen. In dat geval gelden dus de regels m.b.t. koop voor de ene overeenkomst, en die van aanneming voor de andere. Hierover bestaan wel meningsverschillen in de literatuur.

Net als bij gewone koop geldt voor koop-/aannemingsovereenkomsten ten aanzien van nieuwbouwwoningen een schriftelijkheidsvereiste en drie dagen bedenktijd (art. 7:766).

In de daarop volgende artikelen staan nog enkele speciale regelingen voor dit soort overeenkomsten.

8. De positie van de makelaar

8.1 Algemeen

Hieronder zal een kort overzicht worden gegeven inzake de positie van de makelaar.

In de praktijk komen immers veel koopovereenkomsten ten aanzien van onroerende zaken tot stand na bemiddeling door een of meer makelaars. De makelaar kan ingeschakeld worden door de koper of de verkoper. Hij sluit dan een bemiddelingsovereenkomst met een partij. De bemiddelingsovereenkomst is een soort overeenkomst van opdracht (art. 7:400). Door het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst verbindt de opdrachtnemer zich, tegen loon, als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden (art. 7:425).

De makelaar treedt meestal niet op als gevolmachtigde van de koper of verkoper. Hij mag dus alleen bemiddelen, en heeft niet de bevoegdheid om de onroerende zaak te kopen of te verkopen. De makelaar en zijn opdrachtgever kunnen natuurlijk anders afspreken.

Met betrekking tot het loon van de bemiddelaar geldt het ‘no cure no pay’ principe (art. 7:426). De makelaar krijgt pas een recht op loon als door zijn bemiddelingswerk een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De opdrachtgever is vrij om wel of niet in te gaan op de voorstellen van de makelaar.

8.2 Beroepsaansprakelijkheid

Een makelaar is aansprakelijk te stellen in het geval hij een beroepsfout maakt. Er is sprake van een beroepsfout als de makelaar een verklaring aflegt die achteraf gezien onjuist blijkt te zijn, en hij deze op grond van zijn deskundigheid en het feit dat hij over voldoende gegevens beschikt, niet had mogen maken. Zo blijkt uit rechterlijke uitspraken. Er kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de mededeling van de makelaar dat er geen erfdienstbaarheid van overpad op een perceel rust, terwijl achteraf blijkt dat dit wel het geval is. Van de makelaar wordt een zekere mate van deskundigheid verwacht, waaraan mensen vertrouwen kunnen ontlenen.

 Zo kan een verkeerde mededeling van een makelaar tot een onrechtmatige daad leiden. Als de makelaar zijn opdrachtgever verkeerd informeert, is hij daarvoor vaak aansprakelijk op grond van wanprestatie (art. 6:74)