Artikelsamenvatting bij Tiny houses. Does size matter? van Tweehuysen - 2017

Inleiding

Een tiny house is een kleine huis dat goedkoop is en een simpeler, flexibeler en meer milieubewust leven mogelijk maakt. Ze kennen verschillende verschijningsvormen.

Roerend of onroerend, nagetrokken of niet?

Relevantie van de vraag

Om verschillende redenen is de vraag of tiny houses roerend danwel onroerend zijn van belang: bijvoorbeeld voor de vraag of overdrachtsbelasting en onroerendezaakbelasting is verschuldigd of voor de grondslag van aansprakelijkheid voor de zaak (art. 6:173 of 174 BW). Ook de vraag of tiny houses door de grond worden nagetrokken is van belang. Is dit het geval, dan is de eigenaar van de grond ook eigenaar van de tiny houses. Het is mogeljik door middel van opstalrecht (art. 5:101 BW) de natrekking van gebouwen door de grond te doorbreken. Dit tast het onroerende karakter van gebouwen niet aan.

Het beoordelingskader

De maatstaven aan de hand waarvan beoordeeld moet worden of een zaak onroerend is en wordt nagetrokken zijn hetzelfde. Zaken zijn onroerend en zijn eigendom van de grond indien zij duurzaam met de grond verenigd zijn. Dit is het beroemde bestemmingscriterium dat de Hoge Raad in 1997 in het Portacabin-arrest heeft geformuleerd. Daarbij is niet van belang dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. In het Portacabin-arrest oordeelde de Hoge Raad terecht dat de portacabin een onroerend goed was.

Het feit dat een zaak op een fundering rust is niet voldoende om aan te nemen dat het gebouw onroerend is. Doorgaans zal een tiny house een feitelijke voortdurende verbinding met de grond hebben en dus aan het vereiste van vereniging voldoen. Twee wat oudere arresten van de Hoge Raad roepen de vraag op of deze conclusie wel juist is.

Verdere jurisprudentie sinds Portacabin

Het hof was in een ander arrest van oordeel dat een bungalow onroerend was omdat deze de verschijningsvorm van een woning had, al een lange tijd op dezelfde plaats stond en dat deze bestemd was om vele jaren ter plaatse te functioneren. Vergelijkbare omstandigheden vormen in andere uitspraken de reden om aan te nemen dat een bouwwerk onroerend is. Het wordt in veel gevallen van belang geacht dat het bouwwerk visueel een geheel is met de grond of dat niet te zien is hoe het gebouw met de grond is verankerd. In het artikel worden meerdere voorbeelden genoemd om dit te illustreren.

Concluderend op basis van de jurisprudentie

Een eigenaar van een tiny house heeft geen volledige zekerheid of zijn gebouw roerend of onroerend wordt verklaard, omdat rechters hier soms van de beschreven lijn afwijken.

Zowel de bestemming als de bedoeling van de bouwer van een tiny house dienen naar buiten te blijken. Het valt dus niet te zeggen of tiny houses roerend en zelfstandig zijn of juist niet, ook omdat tiny houses vele verschijningsvormen kennen. De omstandigheden van het geval en wat daaruit naar buiten blijkt zijn van belang.

De volgende omstandigheden kunnen bij tiny houses een rol spelen:

1. De vorm en afmetingen van het tiny house.
2. De afwerking en aankleding van het tiny house.
3. Het al dan niet aangesloten zijn op nutsvoorzieningen.
4. Het al dan niet geplaatst zijn van het tiny house op een recreatieterrein evenals hoe lang het gebouw er al staat.

Invloed van de partijwil

De mogelijkheden voor een eigenaar van een tiny house om zekerheid te verkrijgen over de kwalificatie van het huisje zijn beperkt. Contractuele regelingen zijn niet van invloed op de kwalificatie of op de natrekking. Het opstalrecht kan zorgen voor een doorbreking van de natrekking. Dit is echter niet altijd wenselijk, bijvoorbeeld vanwege kosten of het voornemen om het tiny house regelmatig te verplaatsen. Wegneemrecht kan hier nog een oplossing voor bieden. Dit zou echter ook niet altijd het gewenste effect hebben.

In de gevallen waar opstalrecht en wegneemrecht niet aanwezig zijn of geen uitkomst bieden, blijft de vraag hoeveel invloed de partijen zelf nog kunnen uitoefenen op de kwalificatie van een tiny house.

Een subjectieve partijbedoeling over een tiny house is niet van invloed, het gaat om de bestemming van de zaak en de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar zijn (de geobjectiveerde bestemming en bedoeling van de bouwer).

Een eigenaar van een tiny house zou het tiny house voor derden kenbare eigenschappen kunnen geven die in de richting van het door hen gewenste resultaat wijzen. Absolute zekerheid over de kwalificatie zou hiermee echter niet altijd verkregen kunnen worden.

Slot

Het kan heel goed het geval zijn dat een tiny house nagetrokken wordt door de grond en onroerend is, ondanks een andere bedoeling van de eigenaar of andere betrokkenen. Die subjectieve bedoeling is slechts relevant voor zover die naar buiten blijkt. Het zal telkens afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval hoe een tiny house gekwalificeerd dient te worden.