Vragen

Vraag 1

Walraven verkoopt op 19 november 2009 aan Zijtaart een (met voldoende nauwkeurigheid omschreven) stuk grond met daarop een woonhuis voor 300.000 euro. Zijtaart heeft hierbij in eigen naam gehandeld, maar in opdracht en voor rekening van Vermalen, aan wie het stuk grond zal moeten toebehoren. Op 16 december 2009 vindt het transport van het stuk grond met woonhuis plaats. In de notariële transportakte staat Zijtaart als verkrijger van het goed aangemerkt. Op diezelfde dag wordt de akte, die aan de wettelijke vereisten voldoet, ingeschreven in de openbare registers. Op 18 december 2009 gaat Zijtaart failliet. Vermalen stelt dat 3:110 BW op deze overdracht van toepassing is en dat hij daarom direct eigenaar is geworden van het stuk grond met woonhuis. In 3:110 wordt immers de leer van de directe bezitsverkrijging weergegeven. De curator in het faillissement van Zijtaart stelt daarentegen dat artikel 3:110 BW niet van toepassing is en dat het eigendom van het stuk grond in de faillissementsboedel valt.

Is de weigering van de curator om het stuk grond met het woonhuis af te geven naar uw oordeel terecht?

Vraag 2

Antonie Verburg verkoopt op 14 juli 2010 aan Total Estate BV zijn villa met riante tuin in Zuidwolde voor €370.000,-. Van deze koopovereenkomst wordt een onderhandse akte opgemaakt. Van deze koopovereenkomst wordt een onderhandse akte opgemaakt. Afgesproken wordt dat op 22 juli 2010 de transportakte bij notaris Dropjes uit Bedum zal worden opgemaakt en ingeschreven in de openbare registers. Antonie komt vervolgens zijn vriend Eric Wenders tegen die hem vraagt of hij de villa mag kopen voor de vraagprijs van €420.000,-. Eric weet niets af van de eerdere verkoop aan Total Estate BV. De akte van verkoop aan Eric Wenders wordt op 16 juli 2010 op de voet van 7:3 BW via notaris Muntjes in Groningen in het openbare register ingeschreven. Vervolgens wordt conform afspraak voor Total Estate BV door Notaris Dropjes de transportakte op 22 juli 2010 opgemaakt en ingeschreven. Op 23 juli 2010 de transportakte van de overdracht Antonie Verburg aan Eric Wenders opgemaakt en ingeschreven in de openbare registers. Total Estate BV stelt gezien de eerdere inschrijving van de transportakte eigenaar te zijn geworden van de Villa. Eric stelt zich op het punt dat hij als onwetende koper wordt beschermd en dat hij dus eigenaar is geworden van de villa.

Wie heeft gelijk motiveer uw antwoord?

Vraag 3

Aletta is 63 jaar oud en advocate met een drukke praktijk in Amsterdam. Na haar pensionering wil zij zich gaan wijden aan haar grote hobby: het kweken van zogenaamde Stinsenplanten. Deze planten groeien met name op beschaduwde plekken op kleigrond. Om haar droom te realiseren besluit Aletta een huis te kopen op het Groninger platteland. Zij laat haar oog vallen op het fraaie 19^e -eeuwse woonhuis van Jaap in het rustieke dorpje Onderdendam, gemeente Bedum. Het huis heeft een grote tuin met daarin een aantal oude bomen, waar Aletta haar planten wil gaan kweken. De transportakte wordt opgemaakt bij de notaris en ingeschreven in de openbare registers. Het huis met tuin staat op het perceel bekend als gemeente Bedum sectie N nummer 9959. De akte van levering vermeld echter dat geleverd wordt: woonhuis met tuin van 1700 vierkante meter, gelegen aan het Molenpas oostzijde 2 te Onderdendam, perceel kadastraal bekend gemeente Bedum sectie N nummer 9958. De feitelijke omschrijving geeft de situatie juist weer, maar het in het akte vernoemde nummer verwijst naar, het eveneens aan Jaap toebehorende, naastgelegen perceel waarop zich louter grasland bevindt.

Is Aletta eigenaar geworden van het woonhuis en van de bijbehorende tuin?

Vraag 3b

Jaap is toevallig ook eigenaar van het in de akte genoemde perceel met nummer 9958. Is Aletta nu eigenaar geworden van dit perceel?

Vraag 4a

Meijbroek BV verkoopt een haar in eigendom toebehorend kantoorpand met naastgelegen parkeerplaatsen aan de Oosterhaven 9 te Groningen voor 1.000.000 aan Wola BV. Op 1 juni 2010 om 10.00 uur wordt door notaris Jaspers te Groningen de notariële akte gepasseerd. Op 2 juni 2010 biedt een notarieel medewerker van Jaspers om 10.00 uur een afschrift van de akte van levering aan bij de bewaarders van de openbare registers. De feitelijke inschrijving in de openbare registers vindt echter pas om 15 uur plaats. Diezelfde dag, 2 juni 2010, is echter om 14 uur het faillissement van Meijbroek uitgesproken. Dit is om 15.30 ingeschreven in het faillissementsregister.

Heeft Wola BV de eigendom van het kantoorpand verkregen? Motiveer uw antwoord. Geef hierbij aan wanneer de eigendom precies is/ zou zijn overgegaan.

Vraag 4b

Stel dat Meijbroek niet failliet gaat. Het kantoorpand staat op het perceel kadastraal bekend Gemeente Groningen sectie A nummer 4409, terwijl de parkeerplaatsen zijn gelegen op het perceel kadastraal bekend Gemeente Groningen sectie A nummer 4410. De akte van levering vermeldt: het kantoorpand met parkeerplaatsen plaatselijk bekend als Oosterhaven 9 te Groningen, kadastraal bekend Gemeente Groningen sectie A nummer 4409.

Wat is er in dit geval geleverd en wat is de omvang van het geleverde? Motiveer uw antwoord.

Antwoordindicatie

Vraag 1

Walraven verkoopt aan Zijtaart die handelt voor rekening van Vermalen. Titel: samengestelde titel; Lastgeving tussen Zijtaart en Vermalen en koopovereenkomst tussen Walraven en Zijtaart. De directe levering werkt nie top de voet van 3:89 BW, daarom heeft de curator gelijk.

Vraag 2

7:3 lid 3 BW vermerkung. Tegen Erik kan de eerdere koop niet worden tegengeworpen. Erik heeft gelijk en wordt eigenaar.

Vraag 3

Er is sprake van een koopovereenkomst, een lvering op 3:89 BW en een beschikkingsbevoegde. Het probleem zit hem in de akte waar een fout in staat. Eelderwoningbouw arrest: levering moet worden uitgelegd naar objectieve maatstaven. De levering slaagt, nu de feitelijke omschrijving juist is. 

Vraag 3b

Nee, hier is geen geldige titel voor.

Vraag 4a

Arttikel 3:19 BW. Het moment van levering is 2 juni om 10.00 uur. Artikel 23 faillissementswet stelt dat degene die failliet gaat op die dag vanaf 00.00 uur beschikkingsonbevoegd is. Dit betekent dat Meijebroek beschikkingsonbevoegd was. Het eigendom is dus niet overgegaan.

Vraag 4b

Eelder woningbouw arrest: er moet worden uitgegaan van de objectieve maatstaven. Allebei de perceelnummers worden genoemd in de feitelijke omschrijving, deze is bepalend. Daarom zijn beide percelen geleverd.