Verbintenissenrecht Hoorcollege en casus 6 - Rechten UL B2 - Bijzondere overeenkomsten

1. Welke onderwerpen worden in het hoorcollege behandeld?

• Bijzondere overeenkomsten (algemeen)
• Overeenkomsten van financiële aard
• Huurovereenkomst
• Casus
• De overeenkomst van opdracht

Bijzondere overeenkomsten (algemeen)

De bijzondere overeenkomsten zijn te vinden vanaf Boek 7. De algemene regels van Boek 3 en 6 zijn hierop van toepassing, samen met een aantal bijzondere regels. In sommige gevallen gaan deze bijzondere regels boven de algemene regels.

Nog steeds geldt contractsvrijheid als uitgangspunt. Hier liggen verschillende principes aan ten grondslag: consensualisme, het open systeem van overeenkomsten en het principe van pacta sunt servanda.

In bijzondere overeenkomsten is er wel vaak sprake van dwingend recht, dat als doel heeft het beschermen van de zwakkere partij. Er kan niet afgeweken worden in nadeel van de zwakkere partij; soms kan er in het geheel niet afgeweken worden.

Er kunnen ook bijzondere overeenkomsten zonder wederkerig karakter zijn, dus overeenkomsten waarin geen tegenprestatie bestaat. Dit is zo bij schenking om niet en bruikleen om niet.

Daarnaast zijn er ook vormvoorschriften: op papier of op een andere duurzame gegevensdrager. Wanneer je niet aan deze voorschriften voldoet, is de overeenkomst nietig (art. 3:39). Ook hebben veel overeenkomsten een bedenktijd.

Verder hebben veel bijzondere overeenkomsten een maatman, om aan te geven dat er sprake is van een bepaalde zorgplicht. Bijvoorbeeld: 'een goed huurder', 'een goed opdrachtnemer', etc. De inhoud van deze zorgplicht wordt door de rechter objectief benaderd.

Als het gaat om het vaststellen van de inhoud van een overeenkomst is de naam die partijen zelf aan de overeenkomst geven niet van doorslaggevend belang. 

Ook kan er sprake zijn van gemengde overeenkomsten. Dit zijn overeenkomsten die volledig voldoen aan de wettelijke omschrijving van twee of meer bijzondere overeenkomsten. Dit betekent dat er sprake is van cumulatie: beide regelingen zijn naast elkaar van toepassing, behalve als het gaat om bepalingen die niet goed met elkaar verenigbaar zijn of de strekking van de bepalingen zich verzet tegen toepassing. De keuze welke regeling van toepassing is wordt dan overgelaten aan de rechter. Als er één overeenkomst duidelijk dominant is, zijn de regels van die overeenkomst van toepasing.

Overeenkomsten van financiële aard

Een voorbeeld hiervan is de financiële zekerheidsovereenkomst, te vinden in Titel 7.2, art. 7:51 e.v. Het gaat dan om het vestigen van een pandrecht, of het overdragen van geld of effecten. Een ander voorbeeld is de consumentenkredietovereenkomst (uitstel van betaling), goederenkrediet en geldlening.

Huurovereenkomst (art. 7:201-310)

Over huur zijn er veel publiekrechtelijke regels. De huur is geregeld in Titel 7.4. Het is ook een duurovereenkomst, wat betekent dat er een beëindigingsregeling nodig is. Het is te onderscheiden in overeenkomsten voor bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd.

Huur gaat om een zaak. Deze zaak kan roerend of onroerend zijn, ook kan het gaan om een vermogensrecht. Belangrijk is dat je er ook als huurder gebruik van maakt, soms ook voor een nauw omschreven doel, bijvoorbeeld bij een garagebox. Het is niet noodzakelijk dat het gaat om een aaneengesloten periode.

Wel essentieel is het bestaan van een tegenprestatie, anders is er sprake van bruikleen. Deze tegenprestatie hoeft niet beperkt te zijn tot geld, maar kan bijvoorbeeld ook bestaan uit het verrichten van diensten.

Zowel verhuurder als huurder hebben verplichtingen. De verhuurder moet de zaak feitelijk ter beschikking stellen. (Dit is dus iets anders dan juridische levering!) De verhuurder hoeft niet beschikkingsbevoegd te zijn. Wel is een eis dat het verhuurde goed zonder gebrek is. Wanneer het goed niet het genot verschaft dat de huurder mag verwachten, is er sprake van zo'n gebrek. Als hiervan sprake is is de verhuurder verplicht de het gebrek te verhelpen.

De huurder moet de afgesproken tegenprestatie voldoen en zich als een goed huurder gedragen. Kleine herstellingen moet hij zelf verrichten, op eigen kosten. Bij huizen mogen geen essentiële veranderingen aan de woning doorgevoerd worden.

Casus

Op 1 maart 2012 sluit A een aantal schriftelijke overeenkomsten, allemaal met een diezelfde dag ingaande looptijd van drie jaar. Het gaat om:

1. De verhuur van een winkelpand aan Winkelman
2. De verhuur van een tractor aan Boer
3. De verhuur van een woonhuis aan Huisman

Nadat A halverwege februari 2015 van een wereldreis is teruggekeerd, eist hij op 1 maart 2015 van alle huurders onmiddelijke afgifte dan wel ontruiming van zijn zaak, telkens onder opzegging van de bewuste overeenkomst. Hij beroept zich uitsluitend op het feit dat de in het contract opgenomen drie jaar zijn verstreken.

Moeten Winkelman, Boer en Huisman aan de vordering tot afgifte dan wel ontruiming voldoen?

Voor de beëindiging van een huurovereenkomst zijn er drie regelingen: huur algemeen (art. 7:228), huur woonruimte (art. 7:271-282) en huur bedrijfsruimte (art. 7:292-300). Daarnaast is er nog een verschil tussen het einde van huur voor bepaalde tijd (door het verstrijken van tijd, geen opzegging nodig) en huur voor onbepaalde tijd, waar het einde door opzegging plaats moet vinden).

1. Winkelman: De eerste vraag is of een winkelpand onder 'bedrijfsruimte' valt zoals omschreven in art. 7:290. Kantoorruimte valt hier bijvoorbeeld niet onder. De winkel valt hier als 'kleinhandelsbedrijf' onder. Ook hier moet opgezegd worden, met inachtneming van een aantal vormvereisten (art. 7:293) en het vereiste van goede gronden. Ook hier zijn deze gronden niet aanwezig. Winkelman hoeft het pand dus niet te ontruimen.

2. Boer: De huur van de tractor is aangegaan voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat de overeenkomst eindigt van rechtswege, zonder dat opzegging vereist is. Boer moet de tractor dus teruggeven.

3. Huisman: Het antwoord is te vinden in de artt. 7:232 en 233. De huur was aangegaan voor meer dan twee jaar, wat betekent dat opzegging vereist is. Deze opzegging moet plaatsvinden op juiste gronden (art. 274). In deze casus is alleen het verstrijken van de afgesproken termijn geen voldoende reden voor de opzegging. Daarnaast had A ook de opzegtermijn niet in acht genomen. De opzegging van de overeenkomst is dus nietig: Huisman hoeft het huis niet te ontruimen.

De overeenkomst van opdracht

Dit is te vinden in art. 7:400. Er zijn ook bijzondere vormen van opdracht, bijvoorbeeld lastgeving, bemiddeling, agentuur en geneeskundige behandeling. De wetgever hecht veel belang aan het verschil met de arbeidsovereenkomst. Onder de overeenkomst van opdracht vallen bijvoorbeeld advocaten en architecten.

Lastgeving is een bijzondere vorm, waarbij de lasthebber zich richting de lastgever verbindt een aantal rechtshandelingen voor rekening van de lastgever te verrichten.

Bemiddeling vindt altijd plaats in naam van de opdrachtgever. Het gaat aan het sluiten van een overeenkomst vooraf. Het bekendste voorbeeld is de makelaar.

2. Welke onderwerpen worden besproken die niet worden behandeld in de literatuur?

Er worden geen onderwerpen besproken die niet worden behandeld in de literatuur, behalve natuurlijk de casus.

3. Welke recente ontwikkelingen in het vakgebied worden besproken?

Er worden geen recente ontwikkelingen in het vakgebied besproken.

4. Welke opmerkingen worden er tijdens het college gedaan door de docent met betrekking tot het tentamen?

Er worden geen opmerkingen gedaan over het tentamen.

5. Welke vragen worden behandeld die gesteld kunnen worden op het tentamen?

Er worden geen tentamenvragen behandeld.