HR 14 november 2008, LJN: BF0407 (Van Dalfsen/Gemeente Kampen)

Casus

Van Dalfsen exploiteerde een restaurant en was voornemens het restaurant te verplaatsen. In het najaar van 2001 zijn Van Dalfsen en de gemeente Kampen (gemeente) derhalve in overleg getreden over de aankoop van een aan de gemeente toebehorend pand. Dit pand dateerde uit het jaar 1500 en had de status van rijksmonument. Na de renovatie (in 1991) was het pand bij de gemeente in gebruik als kantoorruimte. Vestiging van een restaurant in het pand zou een wijziging in het planologisch regiem en technische aanpassingen van het gebouw met zich meebrengen.

Er was bij de eerdere renovatie (in 1991) reeds een statistische berekening gemaakt welke in het bezit was van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht in het bouwdossier omtrent het pand. Van Dalfsen wist tijdens de onderhandelingen niet van het bestaan van deze berekeningen. De gemeente vroeg aanvankelijk een bedrag van 1.300.000 gulden voor het pand. Van Dalfsen vond dit bedrag te hoog. Van Dalfsen heeft tijdens de onderhandelingen een nader onderzoek doen instellen door een architect naar de staat van het pand en de noodzaak en mogelijkheid van het aanbrengen van wijzigingen in het pand zodat het geschikt zou zijn om er een restaurant in te vestigen. Door Van Dalfsen is op 21 juni 2002 een aanvraag ingediend bij de gemeente voor een bouwvergunning voor de voorgenomen verbouwing van het pand. De architect heeft op de bouwvergunning vermeld: ‘dakconstructie c.q. vloeren controleren op toekomstige belastingen!’.

De gemeente heeft Van Dalfsen per brief van 2 juli 2002 laten weten dat zijn bouwaanvraag niet aan de wettelijke eisen voldeed. Van Dalfsen en gemeente hebben uiteindelijk een koopovereenkomst gesloten ter zake van het pand, welke is neergelegd in een onderhandse akte van 16 december 2002. Van Dalfsen heeft begin januari 2003 de aannemer de opdracht gegeven om gebreken aan het pand te onderzoeken. Op 11 februari 2003 is de vergunning ingevolge de Monumentenwet 1988 verleend, waarna de aanhoudingsplicht voor de bouwvergunning kwam te vervallen en ook deze vergunning kon worden verleend op 31 maart 2003. Uiteindelijk heeft Van Dalfsen geweigerd mee te werken aan de eigendomsoverdracht van het pand. Van Dalfsen heeft in april 2003 het restaurant verplaatst naar een andere locatie. Hangende het onderhavige geding heeft de gemeente harerzijds de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en het pand (tezamen met twee andere panden) verkocht aan een derde voor een prijs van in totaal

€ 865.000,-- en geleverd bij notariële akte van 28 januari 2005.

Rechtsvraag

Bezat het door Van Dalfsen van de gemeente gekochte pand dat de gemeente in gebruik had als kantoorruimte en waarin Van Dalfsen het door hem geëxploiteerde restaurant wilde vestigen, de eigenschappen die Van Dalfsen op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten?

NB. Daarbij gaat het in het bijzonder om de belastbaarheid van de vloer van de eerste verdieping waarvan is komen vast te staan dat deze in de staat waarin deze zich bevond, niet geschikt was voor het gebruik dat Van Dalfsen daarvan wilde maken.

Rechtsregel

Op zichzelf is juist het aan de klacht ten grondslag liggende uitgangspunt dat in het algemeen aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten. Het Hof heeft dit uitgangspunt echter niet miskend en de motivering van zijn beslissing voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Het Hof heeft immers aan zijn oordeel dat het bedoelde uitgangspunt in het onderhavige geval uitzondering lijdt de bijzondere omstandigheden van dit geval ten grondslag gelegd. Deze bijzondere omstandigheden kunnen als volgt worden samengevat.

1. Zichtbaar was dat de houten steunbalken van de eerste verdieping sterk doorgebogen waren, waaruit mede in verband met de aard en de ouderdom van het pand had kunnen worden afgeleid dat de belastbaarheid van deze vloer wel eens te gering zou kunnen zijn voor het beoogde doel.

2. Ook in de periode voor het sluiten van de koopovereenkomst werd Van Dalfsen bijgestaan door een deskundige. In het voorjaar van 2002 is Van Dalfsen regelmatig met een architect in het pand geweest. Hij is zich blijkens een op 21 juni 2002 aan de gemeente overlegde bouwtekening, waarop stond vermeld ‘Dakconstructie c.q. vloeren controleren op toekomstige belastingen’, bewust geweest van een mogelijk probleem met de belastbaarheid van de vloeren.

3. In een bij Van Dalfsen bekende brief van 27 september 2002 van de welstands- en monumentencommissie is gewezen op de belasting van de balklagen (‘die nu al doorbuigen’) en is de vraag gesteld welke constructieve maatregelen hiervoor nodig zijn.

4. De gemeente heeft voor de datum van de koopovereenkomst (16 december 2002) bij Van Dalfsen aangedrongen op het inleveren van constructieve berekeningen.

Een en ander komt erop neer dat naar het oordeel van het hof de gemeente weliswaar de sterkteberekening uit 1991 bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht had moeten opvragen en aan Van Dalfsen had moeten geven, maar dat in het licht van hetgeen de gemeente overigens aan Van Dalfsen heeft medegedeeld en hetgeen bij Van Dalfsen al bekend was omtrent de beperkte belastbaarheid van de vloer van de eerste verdieping, in het onderhavige geval de gemeente desondanks zich erop mag beroepen dat Van Dalfsen ook zelf enig verder onderzoek had behoren te doen.

Het Hof heeft naar het oordeel van de Hoge Raad geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met dat oordeel en evenmin met de daaraan verbonden conclusie dat de gemeente terecht heeft aangevoerd dat Van Dalfsen wist dat onzekerheid bestond over de constructieve geschiktheid van de bestaande situatie voor de beoogde functie van het pand en ten behoeve van de verbouwing zelf onderzoek had moeten doen en dat daarom de bedoelde onzekerheid in de koopovereenkomst van december 2002, toen voor onderzoek ruimschoots gelegenheid was geweest, is verdisconteerd. Een en ander is toereikend gemotiveerd en niet onbegrijpelijk.